שוק הנדל”ן הפולני דווקא לא יושב לבד בחושך

סקירת שוק רביעית באירופה: פולין עברה שינויים דרמטיים בשני העשורים האחרונים והפכה לשוק נדל”ן המגורים הגדול ביותר במרכז ומזרח אירופה. וגם: מה הקשר בין ניתוח כלכלי לניתוח פילוסופי?

 

אנו שמחים להביא בפניכם את הכתבה הרביעית מתוך סדרת הכתבות של הגשמה על שווקי נדל”ן בצמיחה במדינות אירופה. כראש תחום אירופה בהגשמה, התלבטתי מספר ימים איך כדאי להתחיל את הכתבה שלפניכם ומה לכתוב בה. החלטתי שהפעם אנסה להציג לכם את סקירת השוק כשהיא מנקודת המבט שלי, ואולי אצליח לאפשר לכם הצצה על עבודת האנליזה הנעשית מאחורי הקלעים. אז מאיפה נתחיל?

למה סקירה על שוק הנדל”ן בפולין רלבנטית דווקא בתקופה זו? השאלה הזו מורכבת משתי תשובות השלובות אחת בשנייה. החברה מחפשת כל הזמן שווקים וסגמנטים חדשים כדי להגדיל את סל המוצרים שאנו מציעים עבור המשקיעים – אך חיפוש זה לבדו לא מספיק מכיוון שקיימים שווקי נדל”ן רבים, והרי צריך לדעת באיזה מהם להתמקד. לשם כך אנחנו מחפשים שווקים שבהם ישנה תנועה ערה של יזמים המחפשים מימון לפרויקטים חדשים, ובהתאם לקריטריון החלטנו לבחון את שוק הנדל”ן בפולין.

קצת על הכלכלה בפולין

רפובליקת פולין נמצאת במרכז אירופה. היא מחולקת ל- 16 מחוזות, כאשר הערים המרכזיות בפולין הן ורשה, קרקוב, לודג’, ורוצלב, פוזנן, גדנסק וגדיניה. פולין חברה באיחוד האירופי החל משנת 2004, ולמרות זאת המטבע המקומי הוא זלוטי (1 זלוטי = 0.232 יורו). ההכנסה הממוצעת במשק היא 4,019 זלוטי (932 יורו), וההכנסה הממוצעת הגבוהה ביותר היא במקצועות הטכנולוגיות, הביטוח והפיננסים.

המשבר הכלכלי שפקד את העולם בשנת 2008 השפיע על הכלכלה המקומית ועל שוק הנדל”ן בפרט, אך כפי שניתן לראות בתרשים להלן, שיעור צמיחת התוצר (GDP) דווקא נותר חיובי גם בשנות המשבר, להבדיל ממדינות אחרות באירופה. על פי התחזיות הכלכלה הפולנית צפויה להמשיך לצמוח בשנים 2018 – 2016 ב- 3.6% – 3.5% בזכות ירידה בשיעור האבטלה, עלייה בהכנסה הפנויה של משקי הבית, גידול בביקוש להשקעות ציבוריות ובסחר הבינלאומי. מנגד, אינפלציה שלילית של המחירים (דפלציה), תוצר נמוך לנפש ותלות בסחר עם גרמניה מהווים רוח נגדית לצמיחת הכלכלה.

ראו נתונים בגרפים להלן:

את תהליך האנליזה מתחילים, כמובן, באיסוף הנתונים על השוק. כיום קיימים גופים רשמיים רבים אשר אוספים, מאגדים מידע ומכינים תחזיות על רוב המדינות בעולם, כאשר המרכזיים שבהם הם ה-OECD וה-IMF. כל אחד יכול להגיע אל מאגרי המידע הללו ולהוציא את הנתונים שהוא מחפש בקלות רבה. הקושי האמיתי מתחיל לרוב במאגרי המידע הרשמיים של המדינה שלא תמיד נגישים. בפולין הופתענו לגלות כי כל מאגרי המידע הרשמיים, ללא יוצא מן הכלל, נגישים ומתורגמים לשפה האנגלית. המידע להלן, הנוגע לשוק הנדל”ן בפולין, נלקח כולו מתוך פרסומי הבנק המרכזי בפולין, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הפולנית ומפרסומים של משרד רואי החשבון ארנסט אנד יאנג העולמי ומשרדי ברוקרים בינלאומיים.

שוק המגורים בפולין – עם נגיעה קלה בשוק המשרדים

צמיחת שוק המגורים בפולין בשני העשורים האחרונים נבעה בזכות הצמיחה הכלכלית שהמדינה חוותה, בזכות עלייה במימון פרויקטים ובזכות ההגירה החיובית לערים הגדולות. אחת מנקודות המפנה העיקריות אשר קבעה ועיצבה את השוק היתה תקופת השגשוג של השנים 2008 – 2004, אשר הותנעה בזכות הצטרפות פולין לאיחוד האירופי והובילה לשטף של ביקוש מצד משקיעים, להקלות בשוק המשכנתאות ולשיעורי ריבית נמוכים. תקופת השגשוג עיצבה מחדש את שוק המגורים ודחפה את מחירי הבתים ושווי הקרקעות כלפי מעלה.

בפולין, באופן כמעט ייחודי באירופה, יותר מ- 75% ממלאי הבתים שייך לבעלים פרטיים, בעוד שבמדינות האיחוד רוב התושבים שוכרים דירות. קשה להעריך באופן מדויק מה מתוך זה נכון, מכיוון שעל פי הערכות חוזי שכירות רבים לא רשומים באופן רשמי כדי להימנע ממיסוי. שוק הבתים לשכירות נשלט על ידי משקיעים פרטיים, והוא מתפתח בעיקר בערים הגדולות, בהן ישנן אוניברסיטאות ואזורי נופש, תוך התמקדות בבניית בנייני Multifamily.

ראו להלן את תרשים החלוקה בשוק בין משקיעים פרטיים ויזמים:

שוק המגורים הפולני, נכון להיום, הוא הגדול ביותר מבין מדינות מרכז ומזרח אירופה, אך הוא עדיין משתרך אחרי מדינות המערב השותפות באיחוד, במונחים של גיל המבנים, איכות המבנים ורמת הרוויה בשוק. פערים אלו הובילו בפולין להיווצרות שני שווקי מגורים מקבילים, המתומחרים אחרת לחלוטין: שוק עיקרי ובו נכסי מגורים איכותיים וראויים, ושוק משני ובו נכסי מגורים ישנים, ברמה ירודה ובאזורים הפחות טובים של העיר.

אחד הכשלים הגדולים בשוק הנדל”ן בפולין נובע מהעובדה שרק כ- 30% משטחי המדינה מכוסים בתוכניות מתאר אזוריות (Zoning), המגדירות באופן מסודר את הקצאת השטחים לסוגי בנייה שונים, כך שהפרוצדורה המנהלתית עשויה להימשך זמן ארוך החל ממספר חודשים ועד לשנה, מכיוון שיש צורך באישור השטחים האזוריים לפני שניתן יהיה להגיש בקשות להיתרי בנייה.

ובנוסף, גם קצת פילוסופיה…

אז מה בעצם אנו עושים עם כל המידע שאספנו? מתחילים לבצע ניתוחים, חיתוכים וחיבורים. כיצד ניתן לצפות את מה שיקרה בעוד מספר שנים? אפשר, במקרה הטוב, לומר כי: “אולי, בהסתברות כזו או אחרת, בסבירות מסוימת, ייתכן ו/או לא בטוח ו/או טל”ח שיקרה אירוע מסוים”. כך, למשל, לפני מספר שנים היה קשה לצפות מראש אירוע כמו הברקזיט בבריטניה.

בנוסף לבדיקת האנליזה האמפירית ישנם הרבה שיקולים רציונליים ולא רציונליים, שינויי תחזיות מהירים, אקלים לא יציב, מהפכות, רעידות אדמה, אינטרסים ולחצים. חלק ידענו ושקללנו לתוך בדיקת הנאותות של העסקה, וחלק לא ניתן לשקלל. אין נקודת זמן שבה ניתן לשקלל את הכול. מה זה אומר? האם הקושי בחיזוי נובע מכך שלבני אדם יש בחירה חופשית, או אולי מדטרמיניזם, לפיו שקלול מלוא המידע היה מאפשר חיזוי מדויק, או האפשרות השלישית שבה הכול ידוע והרשות נתונה? הכל נמצא בשינוי מתמיד – אירועים משפיעים על אירועים, אז האם בכלל יש דברים קבועים או שאנחנו מקבעים אותם? אין לכך תשובות, אבל בניתוח הרציונאלי של העובדות אנו עושים כל מאמץ לקחת בחשבון בניתוח שלנו את המידע המונח לפנינו, גם בהיבטים האמפיריים וגם בהיבטים נוספים.

מידע זה מצביע למשל על כך ששנת 2015 השלימה רצף של שנתיים בהן חלה תנופה אדירה בבנייה למגורים ובנכסים שמוצעים למכירה, ותוצאות המחצית הראשונה של שנת 2016 מחזקות את ההערכות כי גם השנה תימשך התנופה בכל הפרמטרים.

ראו להלן תרשימי התפתחות שוק הנכסים למגורים בשנים האחרונות ובמחצית השנים 2015 ו- 2016 (מספר יחידות דיור שבנייתן הושלמה, מספר התחלות הבנייה, ומספר היתרי הבנייה שאושרו):

כפי שניתן לראות בתרשימים לעיל, בשנים 2009 – 2008 חלה ירידה בהתחלות הבנייה אשר נבעה בעיקר מהמשבר הכלכלי העולמי. לאחר מחזור התאוששות בשנים 2011 – 2010, הוקשחה הרגולציה היזמית על ידי חוק “Developer Act” שנכנס לתוקפו באפריל 2012, הקנה זכויות והגנות נוספות לרוכשי דירות והוביל לירידה בהתחלות הבנייה בשנים 2013 – 2012.

בשנים 2015 – 2014 הממשלה הובילה שני מהלכים משמעותיים אשר דחפו את הביקוש לדירות. בתחילת שנת 2014 קידמה הממשלה תכנית סובסידיה שנועדה לעזור לצעירים מתחת לגיל 35 לקנות דירה חדשה ראשונה. התכנית תוקצבה ב- 700 – 600 מיליון PLN (זלוטי) לשנה עד לשנת 2018, והיא נחשבת להצלחה מסחררת. בשנת 2015 נוסדה תכנית נוספת שמקדמת את שוק הדירות להשכרה במחירים אטרקטיביים בערים הראשיות – על פי התכנית גופים יכולים לקבל מימון נוח לרכישת מבנים ופרויקטים להשכרה, ריהוט הדירות והשכרתן בדמי שכירות הנמוכים ב- 30% – 20% ביחס לדמי השכירות הנהוגים בשוק.

השקעה בשוק המגורים ממשיכה להיות רווחית בהתחשב בדמי השכירות הגבוהים יחסית להחזרי המשכנתא התקופתיים, נוסף להיותו שוק נדל”ן מפוקח ומבוקר על ידי הרגולטורים. עבור המשקיע המקומי, התשואה על השקעה בנכסי מגורים מספקת אלטרנטיבה טובה יותר מהפקדת כספים בפיקדונות בנקאיים ואג”ח ממשלתי ל-10 שנים, ומספקת תשואה דומה יחסית להשקעה בנדל”ן מסחרי בעל סיכון גבוה יותר.

השוק המפותח ביותר בפולין הוא שוק המגורים בוורשה. הביקוש מונע בעיקר מהגירה חיובית לעיר, רמת משכורות גבוהה ושיעורי אבטלה נמוכים ביחס לפולין. ורשה היא גם מוקד משיכה לשוק המשרדים אשר מטבעו משפיע על שוק המגורים. אפשרויות העבודה הרבות, בצירוף מוסדות ההשכלה בעיר, מושכים אוכלוסייה צעירה לעבור מאזורים אחרים בפולין כדי לגור בבנייני Multifamily. המחיר למ”ר מגורים בוורשה הוא הגבוה ביותר פולין עם מחיר ממוצע של כ- 7,500 PLN/מ”ר, ובשכונת Śródmieście נמצא המחיר הממוצע הגבוה ביותר של כ- 11,400 PLN/מ”ר.

לצד שוק המגורים, נוסיף התייחסות קצרה לשוק המשרדים, שחווה דרמות ושינויים משמעותיים בשני העשורים האחרונים, בעיקר בוורשה. בשנת 1998 מלאי שטחי המשרדים בוורשה הכפיל עצמו בתוך שנה אחת לכ- 0.7 מיליון מ”ר. שנתיים לאחר מכן המלאי הכפיל עצמו שוב לכ- 1.4 מיליון מ”ר, ובמשך השנים תנופת הבנייה המשיכה כך שבשנת 2015 מלאי שטחי המשרדים עמד על כ- 4.6 מיליון מ”ר. במקביל חלה ירידה עקבית בשיעורי אי התפוסה, עד לשיעור של כ-2.9% בשנת 2007. מאז שיעור אי התפוסה עלה בחזרה, ונכון לשנת 2015 עמד על כ-12.3%. השחקנים העיקריים בשוק המשרדים הפולני הם גופי השקעה זרים, בעיקר מארה”ב, גרמניה ובריטניה, שמעוניינים להיכנס לשוק בעיקר בזכות איכות הנכסים והתשואות המושכות. מעניין לציין כי פחות מ- 10% מנפח ההשקעות הגיע מהון פולני.

מקורות:

NBP (Narodowy Bank Polski) Financial Stability Report (February 2016).
NBP (Narodowy Bank Polski) Information on housing and commercial market in Poland (2015 Q1-Q4, 2016 Q1 Versions).
NBP (Narodowy Bank Polski) Database BaRN (2006 – 2016 Q2).
GUS (Central Statistics Office of Poland).
SWAiD Decisions Support System and Databases (DBW).
Ernst & Young (EY) Poland real estate of real estate (2014, 2015, 2016 Versions).
REAS Residential Market in Poland (Q2-Q1 2016, 2015 Versions).
IMF World Economic Outlook Database April 2016.

מלאו פרטיכם ותוכלו להתעדכן בהשקעות בזמן אמת, ללא עלות וללא התחייבות:



שדה חובה*