יזמי הנדל”ן של פעם הם לא היזמים של היום

האדם בונה מאז ומעולם, וכך גם היה בקצב מואץ עם הקמתה של מדינת ישראל. בפרק הזמן הצנוע שעבר מאז חלו שינויים דרמטיים באופן שבו בניינים נולדים. לצד יתרונות כמו התמקצעות ישנם גם חסרונות בדמות זליגת גורמים לא מקצועיים לשוק

גילי נסים, מנהל פיתוח עסקי

שוק הנדל”ן הוא כנראה אחד השווקים הקדומים והפעילים ביותר מאז ומתמיד. מאז התיישבו בני האדם ביישובי קבע, הם בנו והרסו, קנו ומכרו, הוסיפו והשביחו. ואם נרוץ קדימה לתקופה המודרנית, גם הקמת מדינת ישראל כללה ועדיין כוללת פעילות נדל”נית ענפה. בנייה חדשה, שיפוץ ותוספת במבנים ישנים, פעילות בישובים ובערים קיימות, הקמת ישובים חדשים ומסחר של קרקעות, בין המדינה ליזמים, בין המדינה לאנשים פרטיים ואו בין אנשים פרטיים לפרטיים אחרים.

אז מה השתנה במהלך השנים?

עיקר השוני, ועוד מעט נתהה על יתרונותיו וחסרונותיו, הינו מי הם אלה המובילים את הפעילות. עד לפני כעשרים או שלושים שנה, הפעילות התחלקה בין שתי קבוצות עיקריות: קבלנים ומשקיעים.

המשקיעים היו אנשים פרטיים, בד”כ עם ידע מועט בנדל”ן וכסף פנוי להשקיע אשר היו מעורבים בעיקר בעסקאות פשוטות של קנייה ומכירה בחלקן הקטן, בעיקר קנייה והחזקה. המתווה היה בדרך כלל חשיפה לעסקה אטרקטיבית, לרוב בין בני משפחה, בין שכנים ומימוש ירושות, רכישה של נכס אשר יועד לכך או למחיה עתידית או לצורך שכירות עם תקווה לעליית השווי אך לא כתנאי.

הקבלנים היו גופים משפחתיים. עיקר הפעילות בשוק הנדל”ן התבצעה על ידי גופים שמרביתם היו חברות משפחתיות שפעלו באופן כולל בכל היבטי העבודה, החל מרכישה ובעלות על הקרקע דרך עבודה מול הרשויות, בנייה, שיווק ומכירה.

בעצם, בעבר, המושג יזם לא היה מאוד נפוץ ומרבית השחקנים היו קבלנים שרכשו קרקעות מהמדינה או בעלים פרטיים, שבנו ומכרו בעצמם. בהיבט זה חשוב לשים דגש על השינויים ביכולת ובאופי המימון. בעבר, אותם קבלנים פעלו בעיקר מהון עצמי או מהון של משפחה וחברים, ובדרך כלל ניסו כמה שפחות לחשוף עצמם לחובות מול בנקים וגופים מממנים אחרים, עם אמונה של “לעבוד רק עם מה שיש” ו-“לא להיות חייב לאף אחד”.

עם התפתחות שוק הנדל”ן, ובעיקר עם השתכללות היכולת להשיג מידע ותחכום פיננסי, אנו רואים שינוי מגמה באופי היזמים. אמנם עסקאות גדולות בהיקפים של מיליונים רבים, מיקומים אטרקטיביים וטווחי זמן גדולים שמורים עדיין לחברות הגדולות (רובן ציבוריות), אך גם הן, למרות היקפי עבודה ענקיים, יכולות להיות רזות מאוד מבחינת כוח אדם שכן כיום ישנה חלוקה כמעט מוחלטת בין הגופים המבצעים למיניהם, אשר מאופיינים בהתמקצעות בתחום ספציפי, ובין היזמים עצמם. היזם בדרך כלל ינהל את הפעילות מלמעלה ויעסיק תחתיו קבלני משנה לכל התחומים, החל מהתכנון והייעוץ, דרך הבנייה עצמה ועד השיווק והמכירות, אשר ינהלו את העבודה בפועל.

לצד היזמים הגדולים, שמחליפים את הקבלנים הגדולים מהעבר, אנו רואים כניסה מסיבית של שחקנים חדשים לשוק שלא היו רלבנטיים בעבר. עסקאות רבות של רכישה ומכירה, השכרות, השבחות ואפילו בנייה, מבוצעות היום על ידי יזמים קטנים ואנשים פרטיים. עו”ד, רו”ח, אנשי עסקים ושאר הנוגעים בתחום, יודעים כיום להשתמש בקבלני וספקי משנה וליזום ולבצע פרויקטים בהיקפים שונים.

הדוגמא הגדולה ביותר לכך הינה קבוצות הרכישה, שבעצם מהוות תולדה של אותו מהלך, כאשר קבוצות “יזמים” קטנות, תחילה של חברים שהתארגנו ליזום פרויקטים במשותף ולאחר מכן עשו זאת תחת משווק/מנהל קבוצה מקצועי, יצרו פרויקטים רבים מאוד ובתקופה מסוימת היוו רוב בפרויקטים בסדר גודל קטן.

גם כאן נציין את נושא המימון. בעבר, מרבית הפעילות כאמור נעשתה מהון עצמי, כיום, היות והבטוחה בנדל”ן היא כזאת שקל לאפיין ולהוכיח, וכתוצאה מכך לקבל תמורתה הלוואה (משכנתא ואפילו הלוואת בנייה), הפעילות כמעט כולה מתבצעת מהון חיצוני של גופים מלווים אשר מאפשרים מינוף גבוה וליווי תהליכים, אפילו מורכבים, של רכישה, השבחה ומכירה.

מהם היתרונות של השינוי המתואר?

לשינוי המגמה יתרון מרכזי אחד, שהוא גורם להאצת הפעילות והוא זה שדואג לכך שבכל פוטנציאל נדל”ני יהיה מי שיבדוק, ירצה, יציע וידחוף ולבסוף גם יממש. לדוגמא, אם בעבר ניצול זכות של בניית חדר על הגג כנראה ולא היתה ממומשת, מכיוון שהמימוש שלה הצריך הון, ידע, גישה למאגרי מידע והתנהלות מול רשויות, כיום, במקרים רבים, בעל הנכס יידע להתקשר עם הגורמים הרלבנטיים להוצאת היתר וביצוע העבודה ומכך להשביח את הנכס.

יתרון נוסף הוא היכולת למנף וכתוצאה מכך להגיע להיקפים ואיכות פרויקטים גבוהה בהרבה. עם קצב הריבוי הטבעי והצפיפות המאפיינים את מדינת ישראל, יש דרישה בלתי נגמרת לבנייה, הגדלה והשבחה של הנדל”ן. אנו עדיין רחוקים מהקצב הרצוי, וכפי שכולנו למדים מרמת המחירים הגבוהה, הביקוש עדיין עולה על ההיצע אך עדיין חשבו מה היה קורה אם כלל הפעילות היתה מרוכזת על ידי מספר קטן של משפחות קבלנים ללא מינוף שפועלים בשוק עם חסמי כניסה גבוהים מאוד.

ומהם החסרונות?

החיסרון הבולט ביותר הוא זליגה של מאכערים וגורמים לא מקצועיים נוספים לשוק. כחלק מהחגיגה, גורמים רבים, לא מקצועיים, לא אמינים וללא רקע, ידע והיסטוריה מנסים לנגוס בעוגה. אנו נחשפים לא פעם למגייסי כסף, מארגני קבוצות, משווקים ומתווכים למיניהם שמצליחים בדרך עקלקלה לגלגל סכומי כסף רבים תוך שימוש במעט ידע והרבה חוכמת חיים.

חיסרון נוסף הוא הביקוש הגבוה לעסקאות וכתוצאה מכך הגברת התחרות, אך לא מהכיוון החיובי. היות וכל אחד רוצה להיות יזם נדל”ן, כל בעל נכס מעוניין להשביח אותו בעצמו וכל בעל קרקע רוצה לבנות לבד, נוצר מצב שעל כל פיסת השבחה אפשרית מתמודדים גורמים רבים – כאשר הדבר גורם לסרבול בתהליכים, במו”מ וכתוצאה מכך לקושי בקידום העסקאות.

מלאו פרטיכם ותוכלו להתעדכן בהשקעות בזמן אמת, ללא עלות וללא התחייבות:



שדה חובה*