נדל”ן מניב ארה”ב

רשתות הענק הקמעונאיות בארה”ב מצמצמות שטחי מסחר בגלל העלייה ברכישות ברשת, ההשפעה על מחירי השכירות תפתיע אתכם

אורטל לוי-חן, אנליסטית בכירה, נדל”ן מניב

קמעונאים ברחבי ארה”ב מצמצמים את שטחי המסחר שלהם. תופעה זו, שהחלה בשנים האחרונות במספר רשתות, הולכת וצוברת תאוצה ב-2015, והיא לא פוסחת גם על רשתות ענק מוכרות ומבוקשות כדוגמת Walmart, Target ו-Staples.

קמעונאים אלה מונעים ממספר גורמים, וביניהם הרצון לספק חוויית קניה רציפה חוצת ערוצי מכירה (omni-channel), קנייה מקוונת באמצעות אולמות תצוגה (showrooming), שיפור ניהול המלאי והרצון להתרחב לסביבה עירונית. עם זאת, נדמה שהסיבה העיקרית היא, באופן לא מפתיע, התרחבות הרכישה באינטרנט.

%d7%a0%d7%93%d7%9c%22%d7%9f-%d7%9e%d7%a0%d7%99%d7%91-%d7%90%d7%a8%d7%94%22%d7%91-1

ניהול מלאי והשתלבות בסביבה עירונית

על פי דיוויד פ. קולינס, בכיר בחברה לניהול נכסים בארה”ב Properties Corp’ InvenTrust’, קמעונאים תמיד, במידה מסוימת, ייעלו את שטחי המסחר שלהם בהתאם לצורך. אלא שבשנים האחרונות פותחו יותר כלים טכנולוגיים שמסייעים לקמעונאים לעשות זאת בקלות יתרה. לדוגמא, היכולת לעקוב אונליין אחר מלאי, תנועה של קונים בחנויות והיקפי מכירות. יחד עם היכולת לספק משלוח עד הבית תוך יום עסקים אחד בלבד – כל אלה יחד משפיעים על ההחלטה לצמצם או להגדיל את שטח המסחר של החנויות. מניע נוסף הנו הצורך של רשתות כדוגמת Walmart ו-Petco להשתלב במרחב העירוני, אשר גרם להן לפתוח סניפים נוספים עם שטחי המסחר מצומצמים יותר במטרה להתאים עצמן למרחב המסחרי המוגבל שמציעים להם מרכזי הערים.

קנייה מקוונת כגורם ‘מכריע’

זה לא סוד שמרכזי המסחר הם לא לגמרי מה שהיו פעם מהסיבה שיותר אנשים גולשים וקונים באינטרנט. עם זאת, החדשות הן לא לגמרי רעות. הרשת הקמעונאית Staples, שמוכרת ציוד וריהוט משרדי בכל רחבי ארה”ב, ראתה בתופעה זו הזדמנות להמציא את עצמה מחדש לאחר שמנכ”ל הרשת, רון סרג’נט, גילה בסוף שנת 2014 כי כמעט מחצית ממכירותיה מקורן באינטרנט.

Staples, שכמוה עשתה גם Best Buy, פתחה בפני הצרכן ערוצי קנייה נוספים במטרה לספק ללקוחותיה חווית שירות נוחה, זמינה ואינפורמטיבית. ‘קונים דיגיטליים’ בוחנים מבעוד מועד את תכונות המוצר ומחירו, ונכנסים לחנות כשהם נושאים את מכשיר הנייד, מוכנים ל’תצוגה’. קמעונאים שפתחו את עצמם לעולם הדיגיטלי השקיעו באולמות תצוגה, הכשירו עובדים שיספקו חוויית שירות יוצאת דופן ואף ציידו אותם במשאבים הטכנולוגיים הנדרשים להם לביצוע עבודתם.

תרשים אדריכלי. משנים את הגודל של החנויות

האם האינטרנט והמובייל ינצחו והחנויות המסורתיות ייכחדו? התשובה חד משמעית: לא

לחנויות המסורתיות חשיבות רבה והן תמשכנה להוות חלק בעתיד הקמעונאי שלנו. הדיון עצמו אינו סביב השאלה אם קיים צורך פיזי בחנויות, אלא בהתאמה נכונה של גודל השטח המסחרי ובהבנה מה השימוש שאנו רוצים לעשות בו. קונים תמיד ישתוקקו לחוויה קנייה הכוללת מראה עיניים ומגע פיזי במוצר. ייתכן שלקונים אלה יהיה יותר קל לרכוש בצורה מקוונת מוצרי אלקטרוניקה או נייר משרדי, אך הם יתמודדו עם קושי בבואם לרכוש פריטים כמו ג’ינס או בגד ים.

בנוסף, למרות שעל פי מחקרים 70% מהקונים שנכנסים לחנויות כבר צמצמו את אפשרויות הקנייה שלהם, הם עדיין מחפשים סוג של ‘אישור רגשי’ לרכישה שלהם מהמוכר בחנות, מה שהם לא יכולים לקבל בעת רכישה מקוונת.

ובכן, איך תיראה החנות העתידית? אנו צופים כי בעתיד חנויות קמעונאיות ייראו יותר כמו אולמות תצוגה או אפילו מרכזי הפצה, במטרה לשלבן באינטנסיביות של ערוצי הקנייה המקוונים. השינוי שצפוי להתרחש אצל הקמעונאים הוא שינוי תפיסתי של עריכה מחדש של המשאבים והתאמתם לצרכי הלקוח המשתנים. חשוב לציין שמעבר לחנויות הקמעונאיות השונות, ישנן גם לא מעט חנויות של נותני שירותים, כדוגמת מסעדות, מכוני יופי, מכוני שיזוף, כירופרקטים, וטרינרים, וכו’, שמהוות חלק בלתי נפרד ממתחמי הקניות בארה”ב.

אני כמשקיע, או במילים אחרות, כבעלים של מרכז מסחרי

ייתכן שמשקיעים יסתכלו על המצב הקמעונאי שנוצר בשוק האמריקני בראייה פחות אופטימית, אלא שבפועל הדינמיקה היא אחרת! זו דינמיקה שיוצרת הזדמנויות – גם לבעלי המרכזים המסחריים וגם לשוכרים. מה שנהוג לקרוא מצב של “Win-Win. עבור השוכרים, מעבר להתאמת השטח לצרכים החדשים של הקונים ושילובם בקנייה המקוונת, צמצום השטח הקמעונאי מגדיל את הפדיון למ”ר.

באותה נשימה, בעלי המרכזים המסחריים, או במילים אחרות, אנחנו המשקיעים נהנה ברוב המקרים מדמי שכירות גבוהים יותר בעבור שטח קטן יותר. בנוסף, שוכרי עוגן, מעצם היותם כאלה, מקבלים בדרך כלל הטבות בהחזרים עבור תשלומי ארנונה, מס מקרקעין וביטוח – הוצאות תפעוליות שבאחריות מלאה של כל השוכרים במתחם. חשוב לציין שקבלת דמי שכירות גבוהים יותר, יחד עם צמצום ההטבות התפעוליות, הנם בכפוף למשא ומתן בין הבעלים לשוכרים וההבנות שהוסכם עליהן.

עבורנו המשקיעים ההזדמנות העסקית יכולה להיווצר כאשר שוכר עוגן גדול נמצא בנקודת זמן בה הוא עומד בפני ההחלטה האם לחדש את חוזה השכירות או לנצל את אופציית היציאה, ומעוניין לצמצם את שטח המסחר שלו במתחם. בעבור בעלי המרכזים ניכרת ההזדמנות להעלות את שוויו של הנכס על ידי הגדלת הרווח התפעולי הנקי (NOI), שלא בדרך הטבעית של עלייה שנתית בדמי השכירות על פי חוזים קיימים, או צמצום בעלויות התפעוליות. באפשרות בעלי המרכזים לדרוש דמי שכירות גבוהים יותר בעבור שטח קטן יותר, כנהוג בשוק.

המסקנה המתבקשת, אם כך, היא שסך ההכנסות מדמי שכירות נשאר ללא שינוי או אפילו גדל. לאחר צמצום השטח המסחרי, הבעלים יאכלס את השטח שהתפנה בשוכר חדש וייצור הכנסות נוספות מדמי שכירות. בדרך זו של ‘יש מאין’ יצליח להעלות את שוויו של הנכס.

מלאו פרטיכם ותוכלו להתעדכן בהשקעות בזמן אמת, ללא עלות וללא התחייבות:



שדה חובה*