איך ניתן להגיע לתשואה בחמישה שלבים

מקרה בוחן של השקעה בלונדון

השקעה היא תהליך ארוך שטומן בחובו גם סיכונים, אך בעזרת מתודולוגיית עבודה סדורה ואנשי מקצוע טובים ניתן להגיע לתוצאות טובות לאורך זמן. תמצתנו עבורכם לחמישה שלבים קצרים, שנמשכים בסך הכול כשלושה חודשים בממוצע, את תהליך העבודה על השקעת נדל”ן. אלה הם השלבים שנעשו על השקעות אמיתיות שאותן הצענו למשקיעינו.

Business man hand drawing a graph

בחירת יזם

הקלישאה לא משקרת, היזם הוא כמובן דמות מפתח בכל השקעה. כך, למשל, בהשקעה בלונדון בחרנו ביזם מנוסה בעל שני עשורים של ניסיון בבנייה באזור שבו הנכס נבנה. ההיכרות עם היזם היתה עמוקה: יו”ר ועדת ההשקעות דאז של הגשמה טס ללונדון, הצטרף אליו לפגישות ובחן ביחד איתו עסקאות שונות שהוא ביצע במשך שלושה ימים שבסיומם הגיע למסקנה כי מדובר ביזם ראוי. תהליך סינון זה מיושם בכל השקעה עם יזם חדש. לפני השקעה ראשונה עם יזמים מבקרים אותם נציגי הגשמה במדינה שבה הם פועלים, בודקים את הנכסים שלהם, איזה סוג עסקים עשו בעבר וכיו”ב.

בחירת ההשקעה

אחרי בחירת היזם מגיעים לחלק חשוב לא פחות והוא בחינת ההשקעה עצמה. אחרי שביקרנו את היזם ניגשים לבדיקת התוכנית העסקית שבמסגרת בדיקתה רואים האם המספרים עומדים במדיניות ההשקעה של הגשמה. מאחר שהשקעות הגשמה עוסקות בעיקר בנדל”ן, פיתחנו מומחיות בזיהוי עסקאות בעלות פוטנציאל לתשואה שנתית גבוהה מהמקובל.

גם כאן התהליך מובנה: נשלחת ליזם רשימת צ’ק ליסט עם 60 שאלות בנושאי ההשקעה, רקע היזם, פרויקטים קודמים וכיו”ב. לאחר קבלת הנתונים מעבדים את האינפורמציה ומכינים מצגת. ארבעה אנשים (אנליסט, אנליסט ראשי, סמנכ”ל השקעות וסמנכ”ל פיתוח עסקי) מעורבים בשלב הזה, מתחומים שונים: עורכי דין, רואי חשבון וכלכלנים. לאחר הבדיקה מציגים את התוכנית העסקית. בשלב זה המספרים יכולים להשתנות, למשל במקרה שהיזם מעריך מחירי מכירה אופטימיים או זמן בנייה לא ריאלי ואנו מעירים על כך.

ועדת השקעות

לאחר מעבר מעמיק של כל אנשי המקצוע שמחליטים האם ההשקעה ראויה להתקדם לשלב הבא, תועבר ההשקעה לבחינת ועדת השקעות. בוועדה זו משתתפים נשיא קרן הגשמה, יו”ר ועדת ההשקעות של החברה ומנכ”ל החברה כשלצידם שלושה סמנכ”לים בחברה ואנליסט ראשי. בוועדה זו ההחלטה מתקבלת על פי רוב כאשר ליו”ר הועדה ישנה סמכות וטו. בשלב זה מתקיימות שתי ישיבות לפחות על כל השקעה. בראשונה מקבלים אישור עקרוני על המשך בדיקת ההשקעה (בדיקה מקדמית), ולישיבה השנייה מגיעים אחרי כל הבדיקות ומחליטים באופן סופי על יציאת ההשקעה לאוויר.

גם בשלב זה עליית הפרויקט לא מובטחת. כך, למשל, בעסקה עם יזם חדש שטען שימכור בסכום שגבוה מהסכום הריאלי לפי חישובי האנליסט הראשי, בסופו של דבר השקעה לא התקבלה מתוך הערכה שהיזם לא ריאלי בהערכותיו.

טיפול מחלקה משפטית ומחלקת כספים

במידה וועדת ההשקעות אישרה את ההשקעה מתחילים לעבוד על החוזים המשפטיים, שתפקידם לרכז את מכלול הסיכומים וההבנות עם היזם וכן להגן על המשקיעים באמצעות חיוב היזם לעמוד במצגים ובהתחייבויות. בהסכמים יש הגנות על המשקיע, כשחלקן נעשות באמצעות תמריצים לעמידה ביעדים. בהסכמים ישנן הגנות ובטוחות שונות, כגון מנגנון של קנס-פרס. במנגנון זה היזם יודע שעל כל חודש איחור הוא משלם קנס שלמעשה עובר למשקיעי החברה. ישנם כמובן מנגנונים נוספים, דוגמת מתן עדיפות למשקיעי החברה על פני היזם על שיעור תשואה מסוים, מתן ערבות אישית ועוד. גם בשלב זה עוד ייתכנו מחלוקות, וגם הוא מהווה מכשיר סינון לפני יציאה של השקעה לדרך.

בקרה לאורך כל הדרך

בקרת האנליסטים לא נפסקת מרגע יציאתה של ההשקעה לאוויר. מרגע יציאת ההשקעה לדרך מוצמד לה אנליסט שעוקב אחרי היעדים, המדדים והלו”ז בהתאם למה שנקבע מראש.

אז איפה השקעות משתבשות?

תוכלו, וודאי, לומר שישנן השקעות פחות מוצלחות. בהשקעות שמצליחות פחות ישנן מספר בעיות עיקריות.
הבעיה המרכזית היא לרוב הניהול השוטף של היזם. ישנן בעיות נוספות שעולות, וביניהן סיכוני שוק (עליית מחירים), חריגה בהוצאות כתוצאה מסיבוכים לא מתוכננים כדוגמת רגולציה ושינויים מבניים בענף (שינויי מסים למשל).

מלאו פרטיכם ותוכלו להתעדכן בהשקעות בזמן אמת, ללא עלות וללא התחייבות:



שדה חובה*