שוק הדיור ביוסטון כבר לא תלוי רק בנפט

אילנה לוקצקי, אנליסטית בכירה

אפשר ללמוד מכלכלת יוסטון, שכבר לא תלויה תלות מוחלטת במחירי הנפט באזור כפי שהיה במשבר הנפט בשנות ה-80, איך עיר משנה את כלכלתה. לאחר מאמצים רבים העיר הצליחה לפזר את שוק התעסוקה שלה, לו קשר ישיר על שוק הנדל”ן שבה, ולמנוע את התלות בנפט. פיזור זה הצליח למנוע מיתון שרבים חששו ממנו בעקבות הירידה במחירי הנפט.

%d7%a9%d7%95%d7%a7-%d7%94%d7%93%d7%99%d7%95%d7%a8-%d7%91%d7%99%d7%95%d7%a1%d7%98%d7%95%d7%9f-%d7%9b%d7%91%d7%a8-%d7%9c%d7%90-%d7%aa%d7%9c%d7%95%d7%99-%d7%a8%d7%a7-%d7%91%d7%a0%d7%a4%d7%98

לא קל כיום לנסות ולחזות מה יקרה עם כלכלת יוסטון. מצד אחד, חלה ירידה במחירי הנפט בשנה האחרונה בכ-50%. מצד שני, באותה שנה נוספו קרוב ל-60 אלף משרות חדשות, מדד מצוין לעיר שספגה פגיעה קשה בעסקי הנפט והגז שלה.

הסיבה העיקרית לכך שכלכלת העיר עודנה חזקה היא ענפי תעסוקה חזקים אחרים, עם שכר מעל לממוצע, כגון ענף הרפואה (המרכז הרפואי ביוסטון נחשב לקומפלקס הרפואי הגדול בעולם, בעל 54 מוסדות רפואיים, אשר מספק שירותי רפואה, מחקר, פיתוח והשכלה), ענפי תעשייה כגון התעשייה הפטרוכימית המתרחבת, מחקר טכנולוגי וביוטכנולוגי, מדעי חלל וענף התעופה (ביוסטון נמצא מרכז החלל של נאס”א, הכולל מחלקת מחקר ופיתוח מהגדולות בארצות הברית).

ישנם ענפים נוספים, כגון: השירותים העסקיים והמקצועיים, הבנייה, הפצה ולוגיסטיקה. ביוסטון נמצאים נמל תעופה בין לאומי, נמל ימי, רשת כבישים ומסלולי רכבת מתקדמים, והיא נחשבת לשער הכניסה למקסיקו וקנדה. כיום כלכלת יוסטון דומה יותר ויותר לזו של כלל ארצות הברית, בעיקר בשל פיזור זה. כמו כן, כלל הסקטורים עשויים אף להרוויח מירידה במחירי הנפט בשנים הבאות. לצורך הדוגמה, התעשיות הפטרוכימיות משתמשות בנפט וגז טבעי כחומרי גלם ליצירת מוצרים כימיים, כגון מוצרי פלסטיק, צבעים, חומרי ניקוי ורבים אחרים.

יוסטון נמצאת בחוד החנית של התעשיות המתקדמות. לפי הלשכה לסטטיסטיקה בתחום התעסוקה בארצות הברית, התעשייה היא המנוע ליצירת מקומות עבודה חדשים בעיר. חברת Daikin Industries, המייצרת מוצרי קירור וחימום, הודיעה השנה על התרחבותה, ותוסיף 2,800 מקומות עבודה לשוק המקומי.

יוסטון ממוקמת כיום בין חמשת השווקים התעשייתיים בעלי שיעור הצמיחה הגבוה ביותר בארה”ב. שיעור האבטלה ביוסטון בחודש אוגוסט 2015 נמדד בכ-4.6%, נמוך בכ-0.6% מכלל ארצות הברית, ונמוך בכ-0.5% משיעור האבטלה בחודש אוגוסט 2014.

chart1

ועם זאת, הנפט עדיין משפיע

יחד עם זאת, עדיין קיימים עסקים רבים המושפעים ממחירי הנפט. בחודש אוקטובר 2015 חבית נפט נסחרה בפחות מ-50 דולר, לעומת יותר מ-90 דולר לחבית באוקטובר 2014 , ירידה של כ-50% כאמור. חברות חיפוש נפט חותכות בתקציבים, נרשמה ירידה דרסטית במספר הקידוחים והודעות על פיטורי עובדים בענף זה הן עניין כמעט יום יומי. התעשייה עוברת שינוי מחדש, אך עוד מוקדם לדעת כמה זמן הארגון מחדש ייקח, ואיך תיראה התעשייה לאחר מכן.

chart2

אם למחירי הנפט יש השפעה על כלכלת יוסטון, מה משפיע על מחירי הנפט? האם ניתן לחזות את המגמה במחירי הנפט? כפי שניתן לראות בטבלה מטה, קיים ייצור עודף של כשתי מיליון חביות נפט ליום בשוק זה. הייצור העודף צפוי להימשך גם בשנת 2016.

chart3

אם כן, השחקנית הגדולה, סעודיה, ומדינות האופ”ק האחרות מסרבות לצמצם את ייצור הנפט ובכך לעלות את המחיר לחבית. הן מוכנות לספוג הפסדים על מנת לא לאבד נתח שוק ליצואניות נפט אחרות, שהן לא חלק מאופ”ק, כמו רוסיה, ברזיל, ארצות הברית, קנדה ואחרות. בנוסף, הסכם הגרעין שנחתם לאחרונה עם אירן יביא לכך שהיא תצטרף למדינות המייצאות באופן מיידי לאחר הורדת הסנקציות (כבר כיום אירן עובדת על הסכמים שיאפשרו לשדרג את תשתיות הנפט והגז כדי להגדיל את יצורו). כמו כן, כלכלות מדינות כמו יפן, סין ומדינות אירופאיות נוספות נמצאות בהאטה והביקוש לנפט יורד.

למרות השינויים, עלייה במכירת הבתים ביוסטון

עד כה, נראה ששוק הדיור יציב. לאחרונה התפרסמו נתונים בגין מכירות בתי קרקע על ידי איגוד המתווכים של יוסטון. בחודש ספטמבר 2015 נמכרו 6,961 בתים לעומת 6,463 בתים בחודש ספטמבר 2014, עלייה של כ-3.5%.

מדד חודשי מלאי (months of inventory – מדד המעריך את מספר החודשים שנדרש על מנת לרוקן את המלאי הקיים למכירה, ללא הוספת מלאי חדש, בהתבסס על ממוצע מכירת הבתים ב-12 החודשים האחרונים) עלה מ-2.9 חודשים בחודש ספטמבר 2014 ל-3.5 חודשים בספטמבר 2015. השוק נחשב בשיווי משקל על מדד חודשי מלאי של 6 חודשים. מדד נמוך מכך מצביע על שוק שמיטיב עם המוכרים, היות ולקונים יש פחות אפשרויות בחירה.

חודש ספטמבר 2015 רשם גם עליות במחיר מכירה ממוצע וחציוני לבית, נפח דולרי של המכירות ועוד, כפי שניתן לראות בטבלה מטה. מרבית העלייה נרשמה לבתים שמחירם נע בין 150,000 ל-499,999 דולר.

 

CategoriesSept 2014Sept 2015Change
Total property sales7,8488,0242.2%
Total dollar volume$2,002,031,499$2,078,301,1523.8%
Total active listings28,94634,04117.6%
Single-family home sales6,4636,6913.5%
Single-family average sales price$269,629$270,9010.5%
Single-family median sales price$199,000$208,0004.5%
Single-family months inventory*2.93.520.7%
Single-family pending sales**6,8546,602-3.7%

 

למרות אי הוודאות בכל הקשור למחירי הנפט בעולם, והפגיעה שכלכלת יוסטון כבר ספגה בעקבות ירידת מחירי הנפט החדה, שוק הדיור ביוסטון צפוי להישאר יציב. ליוסטון יש כלכלה חזקה ומפוזרת, שכן היא עיר נוחה לניהול עסק עם מדיניות שמעודדת צמיחה (בפן המשפטי והכלכלי). עסקים רבים אחרים דווקא מתרחבים בתקופה זו, כגון תעשיות פטרוכימיות שנהנות ממחירי נפט וגז טבעי נמוכים. עם זאת, יש לציין כי במידה ותהיה פגיעה בשוק העבודה זה עלול להשפיע על שוק הדיור.

יוסטון היא העיר הגדולה ביותר במדינת טקסס שבארצות הברית, והרביעית בגודלה בארצות הברית כולה. נכון לשנת 2014 אוכלוסיית העיר מוערכת בכ- 2.239 מיליון תושבים, היושבים בשטח של כ-1,600 קמ”ר. העיר מהווה מרכז כלכלי של האזור המטרופוליטני של הערים יוסטון-שוגרלנד-בייטאון, האזור המטרופוליטני החמישי בגודלו בארצות הברית, עם אוכלוסייה של מעל 5.5 מיליון תושבים.

מקורות:
United States Census Bureau, Bureau of Labor Statistics, Houston Association of realtors, Greater Houston Partnership, Houston Chronicle, College of Business University of Houston, US Energy Information Administration

מלאו פרטיכם ותוכלו להתעדכן בהשקעות בזמן אמת, ללא עלות וללא התחייבות:



שדה חובה*