הגנה משפטית בעסקאות נדל”ן

עולם השקעות הנדל”ן נחשב ליציב יחסית, אך כמו בכל השקעה ריאלית אחרת יש בו גם סכנות שחשוב להיזהר מהן. אחד הכלים החשובים ביותר, אשר מסייעים למשקיע להגן על עצמו ממעשי נוכלות אפשריים מצד אחד ומהשקעות פחות מוצלחות מצד שני, הוא ההסכם המשפטי אשר נחתם עם היזם. במסגרת הסכם זה ישנם מנגנונים אשר יכולים להגן עליך כמשקיע ממקרים בהם ההשקעה נקלעת לסיטואציות מורכבות ופחות טובות.

e1445852565897

“קנס פרס” – בכל פרויקט עלולים להיות עיכובים. בין אם מדובר בבירוקרטיה אשר מעכבת את הפרויקט, ובין אם מדובר בהערכת זמנים לא נכונה של היזם המבצע, עליך להגן על עצמך. באמצעות מנגנון של “קנס” ליזם במקרה של עיכוב בלוחות הזמנים הצפויים של הפרויקט או לחילופין “פרס” במקרה של הקדמה (אשר משפרת את התשואה בפועל). הקנס או הפרס יבואו לידי ביטוי בתוספת או הפחתה של אחוזים מהרווח וכך נוצר ליזם תמריץ גבוה יותר לעמוד בלוחות הזמנים שהציב.

בעלות בנכס –מעבר לזכות חוזית, אשר גם לה ערך לא מבוטל, זכות הבעלות בנכס הינה הזכות הקניינית החזקה ביותר. באמצעות בעלות בנכס אתה מגן על עצמך גם במצב שבו ההשקעה נקלעת לקשיים מאחר שיש בבעלותך נכס פיזי בעל ערך כספי לא מבוטל ולא רק זכות חוזית אשר לעיתים רבות ניתן לממש רק באמצעות גישה לערכאות משפטיות. במקרים שבהם לא אפשרי או לא משתלם להחזיק בבעלות פיזית בנכס, ניתן להשתמש בפתרון חלופי כגון שעבוד של מניות החברה המחזיקה בנכס או מניות חברת היזם.

קדימות בחלוקת רווחים – במרבית ההשקעות כולם נהנים: היזם, שמרוויח על הסיכון שלקח בבנייה, והמשקיע, שמרוויח על הסיכון שלקח בהצטרפותו להשקעה ונהנה מהרווחים. עם זאת, ישנם מקרים בהם ההשקעה מניבה רווחים פחותים מן הצפוי. במידה ואותם הרווחים מתחלקים בין היזם לבין המשקיע, המשקיע עלול להיוותר עם תשואה נמוכה בלבד. באמצעות מנגנון של קדימות בחלוקת הרווחים אתה “משריין לעצמך” את הרווחים הראשונים שיגיעו מהפרויקט עד לאחוז מסוים, כך שתקבל אתה לפחות תשואה מינימלית בטרם היזם זוכה לחלקו ברווחים.

ערבות אישית של היזם – עוד אמצעי להפעלת לחץ על היזם להגיע לתוצאות הרצויות במועד המתוכנן, הוא לדרוש ממנו במסגרת ההסכם לחתום על ערבות אישית במסגרתה הוא ערב לפצות את המשקיע במידה ויתרשל במילוי תפקידו. לאחר שהיזם חתם על הערבות האישית הוא יודע כי לא יוכל “להתחבא” מאחורי ההגנה של חברה בע”מ, וכי במקרים אלו המשקיע יוכל לממש את הערבות ובכך להושיט יד אל כיסו האישי של היזם על מנת לקבל פיצוי לנזקים אפשריים שייגרמו לו.

אפשרות לכפות את מכירת הנכס או את קניית זכויות המשקיע בנכס בסיום תקופת הפרויקט המשוערת – ככל שהפרויקט מתארך התשואה הצפויה מתחלקת על פני יותר זמן ונשחקת. כך למשל, במצב בו תקופת פרויקט מסוים תוכננה להיות שנתיים, אך הפרויקט התארך מעבר לכך, הכלי של כפיית מכירה יאפשר למשקיע לחייב את היזם למכור את הנכס במחיר שיאושר על ידו, ובכך למנוע את הישחקות התשואה. הכלי של כפיית קניית הזכויות יאפשר למשקיע לחייב את היזם לקנות את חלקו בפרויקט בתמורה להון שהשקיע בתוספת תשואה קבועה מראש, לכל התקופה.

הכלים המשפטיים נועדו להגן על המשקיע, וחשוב לציין שמטבעם הם מתייחסים למצבים שליליים בחיי הפרויקט הנדל”ני. במרבית המקרים לא נדרש כל שימוש בהם. מומלץ לוודא את הכנסתם להסכם מול היזם, שכן לעיתים הם אלו שמאפשרים סיום השקעה מוצלח גם במצבים שבהם הפרויקט הנדל”ני לא עמד בתחזיות.

מלאו פרטיכם ותוכלו להתעדכן בהשקעות בזמן אמת, ללא עלות וללא התחייבות:



שדה חובה*