הנדל”ן באירופה בצמיחה

מדינות האיחוד האירופי עוברות טלטלה בשנה האחרונה עם זרם מהגרים בלתי פוסק, אך למרות זאת הן בעיצומו של תהליך צמיחה וגם הנדל”ן מושפע לטובה מכך. כתבה ראשונה בסדרה

ניר יעקובוביץ’, אנליסט בכיר

שנת 2015 היתה טובה באופן יחסי לכלכלה האירופאית: מחירי נפט נמוכים, שער יורו נמוך ומדיניות מוניטרית מרחיבה (שתוצאותיה, בין היתר, שיעורי ריבית נמוכים) של הבנק המרכזי עוררו את הצריכה הפרטית והייצוא באירופה, ואלו מצדם היוו רוח גבית לצמיחה.

עבור גוש האירו מדובר בבשורה חיובית, שכן מאז פרוץ המשבר הכלכלי העולמי של שנת 2008 אירופה מתמודדת עם עולם כלכלי חדש. הכלכלות הגדולות נאלצו לפעול באופן מיידי כדי שהמערכות הפיננסיות לא יקרסו, ולהחלטות שקיבלו אז ישנה השפעה מכרעת על הכלכלה של היום, כשחלק מהמדינות גוררות עדיין ירושות מהמשבר כדוגמת שיעורי אבטלה ויחסי מינוף גבוהים. גם השנה, למרות היותה טובה באופן יחסי, הצמיחה נותרה חלשה יחסית למרות תנאים כלכליים נוחים בשווקים. יחד עם זאת, לנוכח חוסר הוודאות השורר כרגע בשווקים, ניתן גם לטעון כי מדובר בהתאוששות מהירה יחסית.

התנאים בשוק העבודה ממשיכים להשתפר באופן איטי אך קבוע עם שיפור הפעילות הכלכלית, חלה עלייה בשכר העובדים והביטחון העסקי משתפר. שיפורים אלו יובילו ליצירת מקומות עבודה נוספים. כמו כן, שיעור האבטלה ממשיך לרדת באיטיות ובאופן לא אחיד במדינות האיחוד האירופי.

כך או כך, האיחוד האירופי נכנס לשנה השלישית של התאוששות כלכלית, ופניו קדימה. הצמיחה הכלכלית בשנים 2017-2016 תהיה תלויה בכמה כוחות מנוגדים כך שתחזית הצמיחה נותרה צנועה יחסית.

מן הצד השלילי, האיחוד האירופי צפוי להתמודד עם רוח נגדית שנובעת מהאטה בשווקים המתעוררים, מעלייה בחוסר הוודאות העולמית, ממתחים גיאופוליטיים שגוברים ומשיעורי אינפלציה נמוכים. הירידה החדה בצמיחת הסחר הבינלאומי צפויה להטיל משקל על הביקוש הזר וההשקעות בעתיד הקרוב.

מנגד, צופים כי הכוחות שיניעו את הצמיחה הכלכלית יהיו המשך מדיניות מוניטרית מרחיבה של הבנק המרכזי, הסרת מגבלות אשראי והנזלת השוק, אשר יתמכו בצמיחת ההשקעות שמצדה תהפוך לשחקן משמעותי בדחיפת האיחוד האירופי קדימה. כמו כן, בחלק מהמדינות יחלו לקצור את פירות הרפורמות הפנימיות שיושמו.

בתרשימים להלן מפורטים צמיחת התוצר ושיעור האבטלה באיחוד האירופי ובמדינות נוספות, וכן תחזיות לשנים 2017-2016:

gdpהאיחוד האירופי מתמודד עם זרם הגירה בלתי רגיל של מבקשי מקלט, אשר משקף את ההתפתחות הגלובלית של פליטים בעקבות מלחמות. מספר מבקשי המקלט קפץ ב-50% ביחס לשנת 2014, בעיקר בשלושת הרבעונים הראשונים לשנת 2015. נכון להיום קיים קושי רב להעריך במדויק את היקפו של האירוע וקיים גם חוסר וודאות לגבי הימשכותו.

קיימים סימני שאלה רבים, שעניינם בעיקר כמות המהגרים, אך לא זאת בלבד. האם מבקשי המקלט יעזבו או יישארו (ולכמה זמן יישארו), האם יקבלו אזרחות או יידחו, ולגבי אלו שיידחו – האם יהפכו לשוהים בלתי חוקיים. כמו כן ישנן שאלות הנוגעות לנגישותם לשוק העבודה ולהשפעתם על המבנה הכלכלי של המדינה ועל כוח העבודה הקיים. כן עולות השאלות מהם מאפייני המהגרים שהגיעו ומה יכולת קליטתם ושילובם במדינה המארחת.

בטווח הקצר ההשפעה צפויה להיות שונה ברחבי אירופה: במדינות אשר ישמשו למעבר בלבד – צפויות להיות הוצאות ציבוריות נוספות הקשורות לפעולות של שמירה על הגבולות, רישום מחפשי מקלט ואספקה בטווח הקצר של מזון, שירות רפואי ומקלט. לעומתן, למדינות היעד – צפויות להיות גם הוצאות על דיור ציבורי, שפה, השכלה וכיוצא בזה. ההשפעה על התקציב של המדינה תלויה בתרומה של מהגרים אלו – כיוון שהוצאות אלו יכולות להפוך לחיוביות על הכלכלה והתוצר המקומי, זאת בנוסף לעלייה משמעותית בכוח העבודה.

בטווח הבינוני עד הארוך, מחקרים מעידים כי התמורה של המהגרים למדינה המארחת גבוהה מאשר ההטבות האישיות שהם מקבלים במיסים ובשירותי רווחה. תעסוקה היא הסיבה המרכזית הקובעת את התרומה של המהגרים. במדינות שבהן הזדקנות האוכלוסייה גדלה וכוח העבודה מצטמצם, הגירה יכולה לחזק משמעותית את הכלכלה. מנגד, שימוש לא נכון בכוח ההגירה עשוי להחליש את הכלכלה כתוצאה מהתלות שלהם במוסדות המדינה. פן חיובי נוסף בשוק העבודה הינו שילובם של המהגרים בעבודה אשר האוכלוסייה המקומית אינה מעוניינת לעבוד בה, ובכך לעזור להתפתחות הכלכלה. מנגד, יכולה להיות להם השפעה שלילית על השכר של המקצועות שדורשים מיומנות נמוכה.

אחרי נפילה בשנים 2009-2008 כתוצאה מהמשבר הכלכלי, ההשקעות בבנייה חוזרות לעצמן ומתחילות להתאזן. במחצית הראשונה של שנת 2015 מספר היתרי הבנייה שניתנו באיחוד האירופי עלה, אך מספרן עדיין נמוך בכ-6.5% לעומת המחצית הראשונה של שנת 2014. צמיחת התוצר הגולמי, עלייה בהכנסה הפנויה, מחירי הבתים ושיעורי ריבית נמוכים למשכנתא צפויים לעורר את שוק הבנייה למגורים בשנים 2016 ו-2017.

construction

ההתאוששות בשוק הנכסים באיחוד האירופי הופכת אט אט לרוחבית במדינות היבשת ושוק זה ממשיך להיות מועדף לאור התנאים הפיננסים והשיפור בתחזיות הכלכליות. מדדי הערכה שונים באיחוד האירופי רומזים שמחירי הנכסים למגורים עומדים בקנה אחד עם השווי ההוגן שלהם. לעומתם מחירי הנכסים המסחריים המובחרים עלו על ממוצע המחירים בטווח הארוך לאור עליית מחירים מתמשכת.

eu-prices

לאחר כמעט שלוש שנים של ירידת מחירים, שוק הנכסים למגורים הציג נתיב של עלייה מתונה. רמת ההטרוגניות ברחבי אירופה נותרה גבוהה, למרות שראינו שבכמה מדינות היתה עלייה חדה במחירים, דוגמת אירלנד, הולנד וספרד. לעומתן ישנן מדינות דוגמת קפריסין, יוון וסלובניה, שחלה בהן דווקא ירידה במחירי הנכסים למגורים. קשה להתייחס לשינויי המחירים בהכללה, מכיוון שבמקרים רבים העלייה החזקה במחירי הבתים נובעת ממגבלות בהיצע נכסים במרכזי הערים הגדולות לעומת עלייה מאופקת של מחירים באזורים האחרים.

דינמיקה זהה נוגעת גם בשוק של הנכסים המסחריים המובחרים במרכזי הערים הגדולות, אשר המשיך להיות תוסס בסביבה של תשואות נמוכות ובחיפוש מתמשך של משקיעים אחר תשואה. בהתאמה, השקעות בנכסים מסחריים נותרו חסונות, עם כמות שיא של השקעות בתקופה שלאחר המשבר. הפעילות מונעת על ידי משקיעים זרים, משקיעים לא אירופאים, בעיקר מארה”ב, המחזקים את אחזקותיהם בנכסים מסחריים באירופה. התחרות הגוברת על נכסים מסחריים מובחרים לוותה בירידת תשואות, כך שמשקיעים חדשים רבים שינו את דרכם והחלו בחיפוש אחר נכסים פחות יוקרתיים ובמדינות לא מסורתיות.

בסיכום הדברים, שווי הנכסים למגורים ולמסחר באיחוד האירופי ממשיך להתאושש וצפוי לצבור תאוצה על גב תנאים פיננסים טובים ושיפור בצמיחה הכלכלית. למרות זאת, התחזית בשוק הנכסים למגורים ולמסחר באירופה נותרה פגיעה משתי סיבות עיקריות: זעזועים כלכליים שליליים יכולים להפוך את כיוון ההתפתחות שרואים במדינות רבות ובשווקים ספציפיים ויספקו אתגרים נוספים למשקיעים ומלווים שכבר נתקלו בבעיות בעבר. כמו כן, הפרעה כלשהי בתנאים הפיננסים, לדוגמא עלייה בסיכון הגלובלי, עלולה להשפיע על יכולת החזר החוב של משקי הבית ושל המשקיעים בנכסים המסחריים בגלל יכולת מוגבלת ועלויות מימון גבוהות, ובכך לתרום להחמרת הסיכון ונטל תשלומי הריבית.

ניר יעקובוביץ’ משמש כראש תחום נדל”ן אירופה בהגשמה

מקורות:
http://ec.europa.eu/eurostat/web/main/home – Eurostat – The Statistical Office of the European Union
http://www.ecb.europa.eu/home/html/index.en.html – European Central Bank
http://www.oecd.org/ – Organization for Economic Co-operation and Development
Financial Stability Review – European Central Bank (May 2015)
European Economic Forecast – European Commission (Autumn 2015)
Economic Research: Low Interest Rates Are Slowly Reviving Europe’s Housing Market – Standard & Poor’s (February 2015)
Overview of European Residential Markets – Deloitte (June 2015)
מאגרי המידע הסטטיסטיים של הבנק המרכזי (European Central Bank) ושל הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (Eurostat).

מלאו פרטיכם ותוכלו להתעדכן בהשקעות בזמן אמת, ללא עלות וללא התחייבות:



שדה חובה*