כך בוחרים יזם והשקעת נדל”ן באופן מוצלח

“50 יזמי נדל”ן פוקדים את שולחני בחודש, 47 מתוכם לא עוברים את תהליך הבדיקה שלנו בחברה”

עו”ד דודי לזר, סמנכ”ל הפיתוח העסקי של הגשמה, אמון על האיתור, הסינון והבדיקה של היזמים שאיתם עובדת החברה. עם ניסיון של 15 שנה הוא מספר מה הקריטריונים לקבלת עסקה, ומסכם: “לא אעביר השקעה שלא הייתי שם את הכסף שלי בה”

צוות מומחי הגשמה עמל יום וליל על מציאת עסקאות איכותיות למשקיעי החברה, על בדיקתן לפני הכניסה לעסקה ועל בקרה עליהן לאחריה. מי שאמון בתהליך זה על השלב הראשון והחשוב של איתור היזמים והעסקאות הוא סמנכ”ל הפיתוח העסקי של החברה, עו”ד דודי לזר, שמתניע את תהליך העבודה עם היזמים ביחד עם מומחי האנליזה, המחלקה המשפטית ומחלקת הכספים של הגשמה.

הכירו את המומחה:
עו”ד דודי לזר, סמנכ”ל פיתוח עסקי – בעל 15 שנות ניסיון בייזום וניהול פרויקטים בתחום הנדל”ן, בארץ ובחו”ל.

תחומי עיסוק המחלקה:
תחת ניהולו המחלקה מאתרת יזמים ועסקאות אטרקטיביות בארץ ובחו”ל ומבצעת בדיקת היתכנות מעמיקה ליזמים ולפרויקטים מהשלבים הראשונים, דרך המשא ומתן ועד להתקשרות מלאה עם היזם בעסקה.

הסוגיות הבולטות בעבודת הפיתוח העסקי בחברה:

1. מהו התהליך הראשוני של בחינת יזם?
“בבחינת יזם אנחנו מתרשמים מאופיו, מאמינותו ומניסיונו, כמו גם מהאופרציה ומכמות הנכסים שהוא מנהל וכן מכמות הפרויקטים שסיים בהצלחה. מובן מאליו שבסוגיות כמו אופי ואמינות אין מדע מדויק, אבל לאחר שפגשנו מאות יזמים אנחנו כבר יודעים לשאול את השאלות הנכונות על מנת להעריך באופן מדויק יחסית על אופיו של היזם. אנו בודקים כמה פרוייקטים הוא סיים לבדו מההתחלה ועד מסירה, כמה עובדים יש אצלו במשרד ובאיזה תפקידים. לא תמיד היזם לא עובר את הבדיקה מכיוון שהוא לא טוב, אלא מאחר שאינו מתאים לקריטריונים שלנו. באשר לניסיון, אנחנו בודקים את הרקע של היזם לא רק באופן כללי אלא בעיקר בתחום הספציפי כדוגמת הפרויקט שהוא מציע לנו לשתף פעולה עמו”.

2. מהם הקריטריונים לבחירת נכס להשקעה?
“התשובה הטריוויאלית היא נכסים שיש להם פוטנציאל תשואה גבוה למשקיעים, אבל זה כמובן הרבה מעבר לכך. אנחנו מתמקדים באיזורים שהם פריים לוקיישן בדרך כלל, באיזורים שיש ביקוש ודרישה לפרוייקט מהסוג הספציפי שמבקשים ובעיקר באיזורים שהם ‘במתחם הנוחות’ של היזם. הכוונה היא לאזורים אשר בהם היזם מתמחה וסיים בהם מספר פרויקטים בהצלחה”.

3. איפה נמצאים הנכסים הטובים ביותר?
“זאת שאלת מיליון הדולר. אנחנו מחפשים יזמים שפועלים במקומות אטרקטיביים. העיקרון המנחה שלנו הוא שאנו לא יוצאים ל’הרפתקאות’ ולכן מחפשים את השווקים המוכרים והמבוקשים. אנו מתמקדים בעיקר בארה”ב, במערב אירופה ובישראל. לאחרונה הקמנו סניף ראשון בארה”ב בפילדלפיה ולפני כשנה וחצי הוקם סניף בלונדון”.

4. באיזה סוגי נכסים אתם מתמקדים?
“אנו מתמקדים במספר סוגי נכסים. בעיקר בפיתוח ובניה למגורים, במתחמי Multi Family ובמרכזים מסחריים. הסיבה לכך היא כי סוגי נכסים אלו נחשבים לבטוחים ביחסי לנכסי נדל”ן אחרים, כאשר נכסי מגורים נחשבים לבטוחים יותר”.

5. מה התהליך של בחינת ההשקעה במחלקת הפיתוח העסקי?
“מגיעות אלינו כ-50 פניות בחודש של יזמים שמציעים השקעות. מאחר שתהליך הבדיקה שלנו בהגשמה קפדני, בכל חודש עולות בין 2 ל-4 השקעות שעוברות את תהליך הסינון. בתחילת התהליך נבדוק מי היזם ומהו הניסיון שלו, טסים לראות את הפרויקטים שביצע והאופרציה שלו ולוודא שהוא אכן ראוי לנהל את הפרויקט ויידע לסיים אותו בהצלחה. לאחר שהיזם עובר וועדת השקעות ראשונה, אנו מתחילים לבצע בדיקה ראשונית לתוכנית העסקית של הפרויקט, שבמסגרתה נבדוק מה אנחנו קונים, כיצד אנחנו משביחים או בונים ובכמה ניתן למכור בסופו של דבר. הבדיקה הראשונית כוללת בדיקת עלויות, מחירים ואטרקטיביות האזור. על היזם לעבור וועדת השקעות ראשונה ורק לאחר מכן מתחילים לבדוק את ההיתכנות הריאלית של העסקה. בשלב הבא עוברים לבדיקה מקדמית המתבצעת על ידי מחלקת האנליזה בחברה, ובין היתר בודקים לעומק את פירוט ההוצאות, מחיר המכירה וכיו”ב. לאחר אישור הבדיקה המקדמית מחלקת פיתוח עסקי מתחילה במו”מ מול היזם על התנאים המסחריים”.

6. איך בוחרים יזם איכותי?
“הקשר האישי עם היזם הוא בחשיבות עליונה. לא בהכרח גודל החברה וניסיון העבר של היזם הם הפרמטרים החשובים ביותר. ללא הקשר האישי והאמון שלנו באדם שיושב מולנו לא תהיה עסקה. בגלל אותו קשר אישי היזם תמיד ירגיש בנוח לפנות אלינו בכל נושא וסוגייה אשר ירצה. מעבר לניסיון והרקע של יזם, יש הרבה תחושת בטן”.

ולסיכום, הכי חשוב – המשקיע בוחר !!

אחרי כל ההליך הקפדני שלנו – עדיין הבחירה הסופית האם להשקיע או לא נשארת בידי המשקיעים שלנו.
כל אחד בוחר את הפרויקט בו הוא רוצה להשקיע – ובנכס שבחר הוא מחזיק באופן ישיר!

מלאו פרטיכם ותוכלו להתעדכן בהשקעות בזמן אמת, ללא עלות וללא התחייבות:



שדה חובה*