מהתב”ע ועד להקמת בניין מגורים: כל השלבים שיזם מקצועי עובר עד לאכלוס

65% מהפרויקטים בהגשמה הם פרויקטי יזמות, וישנם מספר שלבים שצריך לעבור בדרך לניהול מוצלח של כל פרויקט. תמיד חלמתם להיות יזמי נדל”ן? כך תעשו זאת כמו הגדולים. מדריך מיוחד בנושא

אילנה לוקצקי, אנליסטית בכירה בהגשמה

כ-65% מהפרויקטים בתחום הנדל”ן בהגשמה הם פרויקטים של בנייה (development). לפרויקטים מהסוג הזה, בין אם בארץ ובין אם בחו”ל, ישנם מספר שלבים שחוזרים על עצמם, והינם: שלב הרכישה והתכנון המקדים, שלב התכנון המפורט וקבלת ההיתר, שלב הבנייה ושלב המסירה. נרחיב על כל שלב ושלב בהמשך.

תהליך הרכישה

כל פרויקט מתחיל עם היזם שרואה פוטנציאל עסקי בחטיבת קרקע מסוימת. הוא פונה לבעלים של חטיבת הקרקע הנ”ל, לרוב זה יקרה דרך מתווך, ומתחיל מו”מ לרכישתה. בד בבד היזם מבצע בדיקת נאותות משלו (בודק זכויות בנייה, מה המצב המשפטי והמצב הפיזי של הקרקע, האם ישנם דיירים מוגנים, מבקר בשטח וכיו”ב). בסוף תהליך המו”מ נחתם הסכם הרכישה ונקבע התאריך לקלוזינג. משלב זה על היזם לדאוג למימון הרכישה. ניתן, כמובן, לממן את הרכישה מכספי ההון העצמי, אך במקרים רבים נדרש מימון חיצוני והיזם יפנה לבנקים או לחברות מימון אחרות, כדוגמת הגשמה.

תכנון מקדים

על מנת לקבל את המימון הנדרש, על היזם להציג את הפרויקט בדרך המקובלת: להציג את התכנון המוצע, לרבות האם ייבנה בניין אחד או יותר, מהו מספר ותמהיל הדירות, שטחים עיקריים, ציבוריים ושטחי שירות, מהו סטנדרט הבנייה המתוכנן ועוד. על סמך התב”עות החלות על הנכס, כמו גם תב”עות שבהכנה, האדריכל של היזם מכין תכניות לתכנון המוצע. מדובר על תהליך של מספר טיוטות עד שמוצאים תוכנית שמשלבת באופן מיטבי בין הראייה של היזם והגבלות תב”עיות.

במסגרת התכנון המקדים, על מנת שניתן יהיה לבחון את הפרויקט לעומקו, היזם מציג תכנית עסקית הכוללת אומדן של כל העלויות וההכנסות לתכנון המוצע. חשוב לזכור, ברגע שהיזם בוחר אופציה תכנונית, הוא בונה תכנית עסקית על פיה. המשמעות היא שגם ההוצאות וגם ההכנסות בה הן נגזרת של התכנון הראשוני הנ”ל. אם בהמשך התכנון ישתנה, אז כך גם אומדן העלויות, אבל על כך נרחיב בהמשך הכתבה.

ברוב המקרים היזם יפנה להגשמה בשלב הרכישה, עוד לפני שקיבל חזקה בקרקע, בטרם התקבל היתר בנייה, ולמעשה לא התחלנו אפילו את התכנון המפורט. התוכניות בשלב זה הן ראשוניות מאוד, ועלולות להשתנות בסבירות גבוהה.

התכנון המפורט

היזם הגיע לפגישה בהגשמה, הציג את התכנית העסקית, הגשמה עשתה בדיקות נאותות לפרויקט וליזם והחלטנו לצאת לדרך. היזם מקבל את הכספים הנדרשים להשלמת רכישת הקרקע ואז מתחיל התהליך של התכנון המפורט בהכנת תכניות לקבלת היתר בנייה. בשלב זה עובד האדריכל בתיאום עם כל היועצים בפרויקט, לרבות יועצי בטיחות, תנועה, נגישות, אינסטלציה, קונסטרוקציה, חשמל, מיזוג אוויר, אקוסטיקה ורבים אחרים. כשמו של השלב, התכנון מאוד מפורט, החל מהמראה החיצוני של הבניין, סוגי חיפויים ואופן הנחתם ועד לרמה של עובי הקירות, גובה ומספר המדרגות, מיקום מזגנים, שקעים וכיוצא בזה. כפי שניתן להבין מהרשימה החלקית הזאת, מדובר על עבודה מורכבת הדורשת תאום ועבודה משותפת של גורמים רבים ומגוונים. יתרה מכך, מדובר בשלב מאוד חשוב וקריטי בחיי הפרויקט, שכן תיקון הטעויות שנעשו או תוספת פריטים שהיו חסרים בתכניות בשלב זה, תעלה בזמן הנדרש לתאום תכניות יועצים תוך כדי עבודה באתר ובהוצאות חריגות.

כפי שצוין קודם לכן, התכנון בשלב זה יהיה שונה בסבירות גבוהה מהתכנון הראשוני בזמן חתימת הסכם הרכישה. כך, למשל, באחד הפרויקטים בלונדון התכנית הראשונית היתה לבנות 10 דירות. בזמן התכנון המפורט הבין היזם שיש ביקוש לדירות פנטהאוז באזור ויהיה כדאי לאחד 2 דירות רגילות לדירת פנטהאוז אחת. בפרויקט אחר בלונדון, שנרכש עם היתר בנייה קיים, היזם זיהה פוטנציאל לשיפור ניצול השטחים (הגדלת שטחים עיקריים על חשבון שטחי שרות, תוספת בריכות מקורות במרתפים, תוספת מעלית) ולשיפור מראם החיצוני של הבתים, והכין תכניות מפורטות חדשות לצורך קבלת היתר שינויים.

קבלת היתר

בסוף שלב התכנון המפורט מגיעים לתכנית סופית לקבלת ההיתר שאותה היזם מגיש לוועדת התכנון והבנייה. זה עדיין לא מבטיח את קבלת ההיתר כי במקרים רבים הוועדה תדרוש מהיזם לבצע תיקונים והיזם יצטרך לשנות את התכניות בהתאם, ולפעמים מדובר במספר סבבים. למשל, באותו פרויקט בלונדון שהתכנון הראשוני היה לבנות בו 10 דירות, אך הוחלט להגיש בקשה ל-9 דירות כאשר 2 דירות קטנות אוחדו לדירת פנטהאוז אחת, עוד לפני הגשת הבקשה להיתר בנייה פנה היזם לוועדה בהליך הגשה מוקדמת/ראשונית (Pre Application), קיבל את ההסכמה העקרונית לתכנון ורשימת הערות לתיקון. למרות שהיזם פעל בהתאם להערות, ועדת התכנון דחתה את הבקשה להיתר על בסיס סוגיות תכנוניות הנוגעות לסקר עצים, השפעה על הסביבה, מרפסת הגג ופרטיות הדיירים. היזם נאלץ להכין מחדש תכניות מפורטות עם שינויים והתאמות נוספות (כגון גודל המרפסות, קו חזית של הבניין ועוד).

עבודה מול הוועדה היא נושא לכתבה נפרדת, רק אציין שבסוף התהליך מתקבל היתר הבנייה על סמך תכניות הרבה יותר מפורטות ושונות מהתכניות הראשוניות שעל פיהן נכנסנו לעסקה. למה זה חשוב? כי יש לזה משמעות כספית. ההבדלים יכולים להיות מינוריים עם השפעה נמוכה על תקציב הפרויקט, אבל המצב יכול גם להיות אחר.

חשוב לזכור, שקבלת היתר הבנייה היא שלב קריטי בחיי הפרויקט, שדורש תשומת לב רבה ובדיקה מחדש של כל ההנחות שעל פיהן נבנתה התכנית העסקית. האם קיבלנו את כל זכויות הבנייה שרצינו? האם יש שינוי בשטחי בנייה, בין אם בשטחים עיקריים, שטחי שרות או שטחים ציבוריים? האם קיבלנו דרישות נוספות שלא לקחנו בחשבון? האם בהתחשב בכל האילוצים התכנון הסופי של הדירות הוא לא פחות טוב בעיני קהל היעד שלנו ממה שהנחנו בהתחלה? לכל זה יש השפעה על תקציב הפרויקט, גם על ההכנסות הצפויות וגם על ההוצאות. על איזה סעיפים תקציביים יש השפעה? לדוגמה: אגרות בנייה והיטלים שונים הם נגזרת שטח הבנייה וזכויות הבנייה, ולכן כל תוספת שטח או זכויות בנייה יכולה להביא לא רק לתוספת תקציב הבנייה הישירה אלא גם לתשלום אגרות נוספות.

שלב הבנייה

לאחר קבלת ההיתר מתחיל שלב הבנייה בהתאם לבקשה שאושרה. ההסכם שייחתם עם הקבלן המבצע יכלול את העבודות שאושרו בהיתר הבנייה. אם במהלך הבנייה הקבלן יצטרך לבצע עבודות נוספות שהן לא חלק מהבקשה שאושרה ולא חלק מהעבודות המפורטות בהסכם הבנייה, הקבלן יבצע את העבודות הנ”ל תמורת תשלום נוסף, מעבר לסכום שנקבע בהסכם הבנייה. הרבה דברים יכולים לקרות במהלך הבנייה שבעקבותם ייווצר צורך לשינויים או עבודות נוספות שלא נלקחו בחשבון. למשל, באחד הפרויקטים בישראל, בשכונה חדשה, התברר שבכל הבניינים הנבנים מסביב מספקים לרוכשים דלתות פנים משודרגות. על מנת לספק סטנדרט שעומד בקנה אחד עם הסביבה, החליט היזם להחליף את כל הדלתות הסטנדרטיות בדלתות המשודרגות. ההוצאה כמובן לא נלקחה בחשבון בבניית התכנית העסקית. במקרה הזה, מדובר בהוצאה שהיא מצד אחד לא הכרחית, מצד שני, אילו היזם לא היה משדרג את הדלתות, הוא היה פוגע במיצוב הפרויקט כיוקרתי לעומת המתחרים באזור ובכך עלול היה לפגוע במכירות.

אם מתכננים כל כך הרבה, איפה הטעויות?

במהלך הבנייה קורים אירועים שלא ניתן היה לצפות אותם מראש. למשל, באחד הפרויקטים בברוקלין, בזמן עבודות החפירה התברר שיש סלעים גדולים מתחת לבניין המתוכנן (שלא התגלו במסגרת קידוחי ניסיון בשלב התכנון המקדים). הדבר מנע מהיזם לבצע את היסודות בדרך המתוכננת. עלויות טיפול בסלע, תכנון מחדש והזמן שהוקדש לכך לא נלקחו בחשבון ומהווים הוצאה חורגת.

כולם עושים טעויות, גם האדריכל והיועצים בשלב התכנון המפורט. באחד הפרויקטים בארצות הברית ,למשל, האדריכל עשה טעות בחישוב עובי הקורות שגרמה לחוסר במספר המדרגות, מה שחייב הכנת תכניות מתוקנות ועצירה חלקית של העבודות.

על מנת לצמצם את הנזק מעלויות נוספות וחריגות כל תקציב בנייה בפרויקט יכלול סעיף בצ”מ – בלתי צפוי מראש. מקובל שתקציב הבצ”מ יהיה בשיעור של 5%-10% מעלויות הבנייה הישירה.

שלב האכלוס

סיימנו את הבנייה, מכרנו את כל הדירות וכעת אנו רוצים למסור אותן לרוכשים. השלב האחרון לפני מסירת הדירות לרוכשים הנו קבלת טופס 4 / אישור אכלוס. בשלב זה על היזם להוכיח שהבניין נבנה בהתאם להיתר שניתן ושהמבנה ראוי לשימוש. על היזם לעבור בדיקות בטיחות רבות (כיבוי אש, אינסטלציה, בדיקות בטון, תשתיות חשמל, קווי בניין, מרתף, גגות, חניה, תברואה ועוד). במידה ובמהלך הבנייה בוצעו עבודות נוספות או שונות ממה שאושר בהיתר, על היזם להגיש תכניות מתוקנות ולקבל עליהן אישור. במידה ובמהלך הבדיקות ימצאו ליקויים, על היזם לבצע את התיקון ולעבור ביקורת נוספת. לפעמים קורה שבמהלך חיי הפרויקט משתנות התקנות של העירייה בנושאים שונים, ועל היזם לבצע תיקונים בהתאם, למשל, באחד הפרויקטים בארץ במהלך הבנייה השתנו התקנות של מערכות מתזים אוטומטיות לכיבוי אש (ספרינקלרים) והיזם היה צריך להוסיף ספרינקלרים בקומות ובחדרי הגז.

לסיכום, כפי שניתן לראות, יש הרבה אי ודאות בפרויקט בנייה. לכן, כשנכנסים להשקעה חשוב מאוד שהיזם שמוביל את הפרויקט יהיה בעל ניסיון וידע בנושא בכדי שיידע לזהות ולטפל בכל הבעיות והאתגרים במהירות האפשרית ובמינימום הוצאות ושגיאות.

מלאו פרטיכם ותוכלו להתעדכן בהשקעות בזמן אמת, ללא עלות וללא התחייבות:



שדה חובה*