טיפים ללקיחת משכנתא

כמעט כל מי שמעוניין לרכוש דירה שוקל לעשות זאת באמצעות לקיחת משכנתא. מדובר בתהליך מורכב ולכן על מנת לעשות קצת סדר ריכזנו עבורכם מספר נקודות למחשבה ושאלות חשובות שכדאי לכם לשאול בטרם לקיחת המשכנתא. ארגז כלים שימושי וגם איך כל זה מתקשר לרכישת דירה להשקעה.

אלה זאק, מנהלת קשרי משקיעים

ראשית מספר דברים בסיסיים:

מה גובה המשכנתא שניתן לקבל? לדירה ראשונה ניתן לקבל משכנתא בגובה 75% מהשווי הכולל של הדירה, משפרי דיור יכולים לקבל 70% ועבור דירה להשקעה תוכלו לקבל 50%% מהשווי הכולל שלה.

מה נדרש להציג לבנק לטובת בדיקת זכאות למשכנתא?

נדרש להציג תלושי שכר לצורך הוכחת מספר שנות ותק בעבודה ויציבות תעסוקתית, כמו כן נדרש להציג גם דפי חשבון בנק של לפחות 3 חודשים אחורה על מנת להעיד על יכולת ההחזר של המבקש, להוכיח שאין לו פיגורים בהתחייבויות ולשקף את ההתנהלות בחשבון הבנק. כדי לשמור על יכולת ההחזר ולהימנע מפיגורים, מומלץ לא להתחייב להחזר חודשי של למעלה מ – 1/3 מגובה השכר שלך.

מהו גובה ההחזר החודשי? ההחזר החודשי לבנק לא יכול להיות גבוה יותר מ 1/3 מהמשכורת נטו, כמו כן נדרש שהלווים לא היו מוגבלים בשנים האחרונות ולא חזרו להם צ’קים.

האם קיימות עלוית נוספות? העלויות הנלוות למשכנתא הן: ביטוח חיים ומבנה (עלויות שוטפות לכל אורך חיי המשכנתא), מס רכישה, עמלות פתיחת תיק, הערכת שמאי, ייפוי כוח נוטריוני, וכמו כן קיימות גם הוצאות נוספות בגין רכישת הנכס: שכר טרחת עו”ד, עמלת תיווך, שיפוץ הנכס וכו’.

הבדלים בין סוגי המשכנתא:
סוג הריבית: פריים, קבועה, משתנה, לייבור ועוד.
סוג ובסיס ההצמדה: הצמדה למדד המחירים לצרכן, אירו, דולר, לא צמודה.
מסלול פירעון המשכנתא: תשלומי החזר חודשיים קבועים, החזר חודשי יורד, פירעון שוטף ועוד.

מסלולי המשכנתא העיקריים המוצעים כיום ע”י הבנקים :
מסלול משכנתא לא צמודה בריבית פריים, מסלול משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד, מסלול משכנתא בריבית קבועה לא צמודה, מסלול משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד, מסלול משכנתא צמודה לאירו/דולר/ין

*עפ”י מגבלות בנק ישראל ניתן לקחת עד 1/3 במסלול ריבית משתנה

*מצורף לדוגמא קישור לבנק לאומי למסלולי המשכנתא השונים:

https://www.leumi.co.il/Lobby/mortgage-options/37349/

* מידע נוסף ניתן למצוא באתרי כל הבנקים

רגע לפני הגשת בקשה למשכנתא – מספר שאלות נפוצות:
ראשית חשוב לבדוק מהו ההון העצמי העומד לרשותנו. כאשר אנו יודעים כמה כסף יש לנו אנו צריכים לדעת כמה כסף אנחנו יכולים להחזיר בכל חודש להחזר המשכנתא. לאחר שסגרנו את סכום ההחזר החודשי נדרש לבנות את תמהיל המשכנתא הנכון לצרכים שלנו.

האם הריבית וההחזר החודשי הם הדבר החשוב ביותר בבחירת המשכנתא?
לא בהכרח נכון. רוב האנשים עושים סקר שוק בין הבנקים במטרה להשיג את הריבית הטובה ביותר ואז הבחירה שלהם לרוב היא להעדיף את האופציה עם ההחזר החודשי הנמוך ביותר.

אולם גובה החזר נמוך בתחילת התקופה עלול מאוד להטעות, שכן ההחזר יכול מאוד להשתנות לאורך השנים.

לדוגמא, נעשה השוואה בין שתי משכנתאות של 500,000 ₪:
משכנתא אחת לתקופה של 16 שנה, ומשכנתא שנייה לתקופה של 30 שנה. (לצורך ההשוואה – ריבית 2.8% לשנה בהלוואה הקצרה, ריבית 4% בהלוואה הארוכה, 0.3 מדד ממוצע)
בהלוואה ל- 16 שנה: סכום ההחזר החודשי מתחיל מ – 3,243 ₪ ועולה בהדרגה ל- 5,747 ₪ לאחר 16 שנה, בעוד שבהלוואה ל- 30 שנה מזנק ההחזר החודשי מסכום של 2,394 ₪ לסכום של 7,017 ₪.
מה הייתם בוחרים מבין שתי האפשרויות? רוב האנשים נוטים היו לחשוב שהסכום הנמוך יותר (2,394 ₪) הוא העדיף מבין שתי החלופות, אך הם אינם רואים את התמונה בכללותה.
הנתון החשוב הוא הסכום הסופי הכולל אותו אתם משלמים לבנק בתום התקופה. בתום 16 שנה שילמתם בסה”כ 840,497 ₪, ולעומת זאת בתום 30 שנה שילמתם, על אותה הלוואה בדיוק, סכום מטורף של 1,548,211 ₪!!!
כלומר, שילמתם פי 3 (!) מסכום ההלוואה המקורי.
בהלוואה לתקופה קצרה יהיה ההחזר החודשי בתום התקופה קטן בהרבה מההחזר החודשי בהלוואה ל- 30 שנה, שבו אולי לא תוכלו לעמוד לאורך זמן.
לאור כך, לפני שאתם נכנסים לתהליך של לקיחת משכנתא ולפני שאתם ניגשים למכרז ריביות בין הבנקים, חשוב מאד לבנות תמהיל נכון ולפזר בסכומים שונים, מסלולים שונים, תקופות שונות ולבסוף לעשות מכרז ריביות בצורה מושכלת.

לוקחים משכנתא פעם אחת ואיתה צריך להסתדר 20-30 שנה?

לא נכון. חשוב לעקוב באופן שוטף אחר מצב השוק, אחר שינויים במשק ובריביות ושינויים במשכנתאות. בנוסף אם אצלכם בתא המשפחתי האישי חלים שינויים משמעותיים כגון: קבלת סכום כסף ממקור חיצוני, פיטורין, ירושה, שינוי משמעותי בהכנסות/הוצאות, המשמעות היא שצריך לנהל את המשכנתא לכל אורך הדרך. חשוב שתדעו כי תמיד ניתן למחזר את המשכנתא באותו בנק או אפילו לעבור לבנק אחר. אמנם יש לבדוק אם המחזור של המשכנתא כרוך בקנס כלשהו ואז נדרש לעשות את חישוב הכדאיות הכלכלית של הקנס (במסלולים בריבית משתנה לרוב אין קנס) אל מול החיסכון בשינוי של המשכנתא.

האם כדאי להתייעץ עם “יועץ המשכנתאות” בבנק לגבי המשכנתא שלכם?

פחות מומלץ. ברור לכולם ש”יועץ המשכנתאות” בבנק הוא איש מכירות לכל דבר ועניין, ותפקידו למקסם את הרווחיות של הבנק עפ”י יעדי מכירות שהוא נדרש לעמוד בהם (לגיטימי, כמו כל גוף עסקי שרוצה להרוויח). חשוב גם שתדעו כי כיום יש המון מידע מקצועי באינטרנט אותו אתם יכולים ללמוד. בנוסף ללימוד עצמי ניתן גם להתייעץ עם גורם מומחה אובייקטיבי, אולם צריך להיזהר ולבחור יועץ בעל ניסיון בתחום ובעל המלצות. יש היום הרבה גופים בשוק שלוקחים סכומים מכובדים מהלקוחות עבור ייעוץ וחשוב לבדוק האם הם אכן שווים את התשלום.

האם ניתן לרכוש דירה להשקעה ללא הון עצמי?

כן – במידה ושווי דירת המגורים שלנו עלה, או לחילופין עברו מספר שנים ויש פער משמעותי בין גובה המשכנתא לשווי הדירה. לדוגמא: הדירה שלכם שווה 2 מיליון ₪ והמשכנתא עליה עומדת על סה”כ: 800 אלף ₪. ניתן להגדיל את המשכנתא נניח ב- 300 אלף ₪ ולהגיע לסכום של 1.1 מיליון ₪ (שעדיין מהווה פחות מ- 60% מערך הדירה) ולקחת סכום זה כהון עצמי לרכישת דירה נוספת לצורך השקעה.
לדוגמא נניח כי שווי הדירה להשקעה הינו 600 אלף ₪. אתם יכולים להיכנס עם 50% הון עצמי שנלקח באמצעות משכנתא. זו כמובן לא המלצה כיוון שמינוף מלא (100% מהסכום) יכול גם להיות מאוד מסוכן בתקופות של ירידות מחירי הנדל”ן, וכמובן נדרש גם לקחת בחשבון את הגידול בהחזר החודשי הכרוך בכך, אולם מצד שני במצב זה אתם נהנים מקבלת שכירות חודשית ותוך מספר שנים יכולה להיות בבעלותכם דירה נוספת.

חוק מיסוי דירה שלישית – החוק של כחלון: האם ייכנס לתוקף?

לא ברור.  כדאי להמתין בסבלנות ולראות מה בדיוק ייכנס לתוקף ומה לא ולכן אל תמהרו עדיין למכור נכסים שקיימים בבעלותכם. נראה שצפויים להיות בהמשך גם פטורים מיוחדים ממס שבח למי שימכור נכסים בתנאים מסוימים ולכן חשוב להבין את התמונה בכללותה. מי שברשותו שתי דירות בארץ ושוקל כעת לבצע רכישה של דירה שלישית מומלץ לפזר את ההשקעה שלכם בנדל”ן בין ישראל לחו”ל.
אגב, גם בלי קשר לחוק מיסוי דירה שלישית, חשוב מאוד לגוון ולפזר את תיק ההשקעות שלכם, והחוק של כחלון עשוי להיות ברכה במסווה מכיוון שהוא ייאלץ בסופו של דבר הרבה משקיעים לצאת מאזור הנוחות שלהם וללמוד את התחום ולהשכיל בכל הנוגע להשקעות נדל”ן בארץ ובחו”ל.

דרך צלחה ובשעה טובה!

מלאו פרטיכם ותוכלו להתעדכן בהשקעות בזמן אמת, ללא עלות וללא התחייבות:



שדה חובה*