במגמת עלייה: הנדל”ן המניב למגורים בארה”ב ממשיך לטפס

ביקוש מתמשך מצד ילידי שנות ה-90 ועלייה בשיעור כוח העבודה מפיגים את החששות מירידה בשוק הנדל”ן המניב למגורים. מסקירת CBRE האחרונה עולה כי השוק האמריקאי ממשיך בעליית מחירים, המעידה על ביטחון המשקיעים בשוק

אהוד ליפשיץ, אנליסט בכיר

מסקירת CBRE לסיכום הרבעון השלישי לשנת 2015, שהתפרסמה לאחרונה, עולה כי שוק הנדל”ן המניב למגורים (מולטי-פמילי) האמריקאי ממשיך בעליית מחירים ומעיד על ביטחונם הרב של המשקיעים בתוצאות הענף בעתיד.

shutterstock_193288694-bw-1500x1000

לפי הסקירה, הביקוש למגורים בבנייני מולטיפמילי עתיד להיות חיובי. ביקוש מתמשך מצד ילידי דור שנות ה-90 (Millennials) ועלייה בשיעור בכוח העבודה צפויים לתמוך ביכולת הספיגה (מספר החודשים הנדרשים כדי למכור או להשכיר את מלאי הנכסים הקיימים או החדשים בשוק) בשנתיים הבאות. עדות לביקושים החזקים ברבעון השלישי לשנת 2015 ניתן לראות בנתוני שיעור אי התפוסה (Vacancy) הממוצע בארה”ב שהיה 4.3% לעומת 7.3% ברבעון הראשון בשנת 2009 (שיא משבר הדיור).

מצד ההיצע נראה כי היקף מתן האישורים לבניית בנייני דירות פחת מעט ברבעון השלישי של 2015. עם זאת ברבעון זה נמסרו היתרים ל-102,100 יחידות, שהם הרבה מעל הממוצע הרבעוני ל-30 השנים האחרונות (81.7 אלף יחידות).

בשנה המסתיימת ברבעון השלישי ב-2015 עלה השיעור הממוצע של שכר הדירה ב-5.2%. בשווקים רבים נמדדה עלייה של 5% ואף יותר, בעוד שיעור אינפלציית הליבה עלה רק ב-1.9%. זהו הרבעון ה-22 ברציפות שניתן לצפות בעלייה בשיעור הממוצע של שכר הדירה המהווה סה”כ שיעור עלייה של 28.5% או 362.1$ מאז הרבעון השני
בשנת 2010.

מסיכום ארבעת הרבעונים שמסתיימים ברבעון השלישי ב-2015 עולה כי השווי הכספי של העסקאות לרכישת ומכירת בנייני מולטיפמילי היה 127 מיליארד דולר, והוא גבוה ב-23% מהשנה הקודמת. זהו הרבעון בו בוצעו עסקאות בהיקף הכספי השני הכי גבוה בהיסטוריה.

אם נפלח את העסקאות בבנייני המולטיפמילי נוכל למצוא שהמחירים לבנייני דירות גבוהים ובינוניים (High Rise ו- Mid Rise) נשארו יציבים פחות או יותר בעוד המחירים לבנייני דירות נמוכים עם גינות נוי (Garden) הציגו עליית מחירים משמעותית.

לסיכום, מבט קדימה על שוק הנדל”ן המניב למגורים נראה חיובי. כנראה ששיעור צמיחת שכר הדירה לא יהיה כבשנים האחרונות וקצב צמיחתו יאט ככל שייכנסו יותר יחידות דיור לשוק.

בגרף מטה ניתן לראות כיצד שיעור ההיוון הנדרש על הנכסים (Cap Rate) פחת באופן עקבי בשנים האחרונות לצד עלייה חדה בהיקף העסקאות.

nadlan

עליית שווי הנכסים והתשואות הנמוכות מביאה לפתחו של המשקיע את השאלה מהי אסטרטגיית ההשקעה הנכונה עבורו

Class A – אלו לרוב נכסים חדשים בני 10 שנים ומטה (או ששופצו עד לפני כ-10 שנים) ובמצב תחזוקתי מצוין. הדיירים בנכס ייהנו מאבזור חדשני במתחם כמו בריכות, חדרי כושר משוכללים ובדירות יוכלו להשתמש באבזור חדשני במטבח, רמת גימור גבוהה של הדירה ועוד.

היתרונות בנכס מסוג זה כוללים שכר דירה גבוה ותחזוקה נמוכה. החיסרון העיקרי בדירוג זה הוא תשואה נמוכה יחסית למשקיע הנובעת מתמחור גבוה לנכס. חיסרון נוסף הוא שבעתות מיתון קבוצת הדירוג הזו תיפגע ראשונה. במקרה כזה הדיירים יעדיפו לעבור לגור בנכסים פחות יקרים במטרה לחסוך יותר כסף כל חודש ולשמור על משאביהם.

Class B – מדובר במבנים קצת יותר ישנים ובדרך כלל בין 10 ל20 שנים (או ששופצו עד תקופה זו) ועדיין במצב תחזוקתי טוב. שיפוצים קוסמטיים חיצוניים, הוספת ארונות מטבח והתקנת שיש (טרנד חדש בארה”ב) יעשו נפלאות למבנים בקלאס זה ואלו דרכים לא יקרות להוספת ערך. לרוב אלו ממוקמים בשכונות מעמד ביניים איתנות ויציבות. נראה שנכסים אלו יציבים להשקעה מכמה סיבות: השכונות בהן הם ממוקמים מבוססות ובמצב טוב יחסית, תחזוקת הדירות טובה, הציוד בהן חדש יחסית (אטרקטיבי לשוכרים פוטנציאליים) ומחיר השכירות הוגן למשפחות רבות. נקודה פחות חיובית היא עלות התחזוקה השוטפת הגבוהה יותר מקלאס A בשל בלאי טבעי.

Class C – טווח השנים שלהן הוא 20 ל-30 שנים (או ששופצו עד תקופה זו). נכסים מסוג זה יהיו במצב תקין אך לא יציעו רמת גימור ואבזור כמו המבנים החדשים יותר. כמשקיע בנכס C יש לשים לב לשכונה בה ממוקם הנכס. לעיתים המבנה עונה על פרמטרים של מבנה מדירוג C אך ייתכן שבשכונה אחוז הפשיעה גבוה מאוד או שמתגוררות בה משפחות שלא יכולות לטפל בנכס שלהן.

Class D – מבנים מעל 30 שנים. המבנים צורכים יותר מזומנים ממה שיוכלו להניב. מדובר במבנים “מבוגרים” המצריכים התקנה מחדש של מערכות החימום והמיזוג, התקנת דודים חדשים לחימום מים, התקנת גגות, אספלט ועוד. נכסים אלו יימצאו בשכונות עם רמת אוכלוסייה נמוכה ולרוב לא מתוחזקים כראוי. מקרים בעבר הראו ששוכרים בנכסים מסוג זה שעברו שיפוץ יעדיפו לשלם שכר דירה דומה ולגור בנכסים פחות איכותיים בשכונות טובות יותר. הסיכון בהשקעה בנכסים אלו גבוה מאוד.

דירוג A מציע את פוטנציאל התשואה הנמוך ביותר בשל העובדה שליזם לא ניתנת האפשרות ליצר ערך מוסף. הזדמנויות ליצירת ערך יימצאו בנכסים המדורגים כ-B ו-C בשכונות טובות שלא תוחזקו כראוי (פיזית וניהולית) והשבתן למצב תקין לא כרוכה בעלויות רבות. משך זמן ההשבחה אמור להימשך תקופה של עד מספר שנים בודדות כשרוב עבודת השיפוץ מתרחשת כבר בשנה הראשונה.

בפני המשקיע בנכסים מניבים קיימות 2 אסטרטגיות השקעה עיקריות – “קניה והחזקה” ו”יצירת הערך”

אסטרטגיית “קנה והחזק”:
לפי גישה זו יש להשקיע בנכסים קיימים שמצבם התחזוקתי טוב, המניבים תשואה נאותה על הסכום המושקע. מדובר לרוב ברכישת נכסים בדירוג גבוה (בין A ל B+), חדשים יחסית וברמת איכות וגימור גבוהה. לאחר הרכישה תפעול הנכס יתבצע בעזרת חברת ניהול מקומית שנבחרת ע”י השותפים השונים בנכס, המצפים לתזרים מזומנים עקבי ושוטף. תשואת ה-Cap Rate הנובעת כיום מנכסים אלו נעה בין 4.5% ל-5.5% בערים הגדולות (תלוי בסוג המבנה ובמיקומו).

ניתן לעשות שימוש באסטרטגיה זו, לרכוש נכס ולהחזיק בו לאורך מספר רב של שנים. כמובן שבהתאם להיקף ההון העצמי של המשקיע ניתן לרכוש עוד ועוד נכסים ולבנות תיק נכסים מפוזר ואיכותי תוך סיכון מחושב מתוך הבנה שהתשואה הנרכשת ביום הרכישה תשרור (בשאיפה) עד יום המכירה וכל רווח הון שיהיה ינבע מעליית מחירים אזורית. ניתן לאפיין את ההשקעה כפאסיבית ויותר כעסקת חוב פיננסית מאשר עסקת נדל”ן. לרוב מדובר בעסקאות בהיקפים כספיים גבוהים מאוד ונמצא נוקטות באסטרטגיה זו את חברות הביטוח וקרנות הריט המעוניינות בתשואות שוטפות וסדירות לעמיתיהן באפיק הנכסים הלא סחירים תוך לקיחת סיכון מחושב.

אסטרטגיית “יצירת הערך”:
בגישה זו, היזם ירכוש נכס מדירוג B ומטה ובעל פוטנציאל השבחה. בערים הגדולות תשואת ה-Cap Rate של נכסים בדירוג B נעים בטווח 5.4%-6.2% (תלוי בסוג המבנה ובמיקומו). נכסים אלו ניתנים להשבחה במספר דרכים תוך התייעלות ניהולית. כך למשל במבנים שאינם מנוהלים כהלכה ניתן להעלות בהדרגתיות את שכר הדירה ולהתאימו לאזור, לשפר את יכולת הגבייה ולשנות את תשתית המערכת החשמלית הכוללת לפרויקט (למשל התקנת מונה נפרד לכל דירה). כן ניתן להתקין מכונות בתשלום לשימוש הדיירים (מכונות כביסה, מכונות שתייה ועוד), להפוך יחידות אחסון קיימות במתחם ליחידות מגורים (לאחר קבלת היתרים ושיפוץ בהתאם), להתקין מערכות חיסכון במים ועוד.
כמו כן, שיפוץ הנכס והעלאת הדירוג שלו לקלאס גבוה יותר מאפשר לגבות שכר דירה גבוה ולהציג רווחיות גבוהה יותר.

אסטרטגיית יצירת הערך מאפשרת ליזם להביא לידי ביטוי יכולות ניהוליות ובהתאם ליכולותיו ליהנות מתשואה שוטפת לאורך תקופת ההחזקה שהיא בד”כ מספר שנים בודדות (לרוב כ3 שנים) ולהשיא תשואות גבוהות (דו ספרתיות) במכירה.

לסיכום
בשל רמות התשואות הנמוכות השוררות כיום בסקטור הנדל”ן המניב למגורים ובשל מחירי הנכסים הגבוהים, על המשקיע לבחון לעומק את אפשרויות ההשקעה העומדות בפניו. על המשקיע להחליט האם הוא מעוניין בהשקעה פאסיבית בעלת תשואה נתונה או בעסקה בפרויקט המאפשר השבחה בה היזם יכול להשיא תשואות גבוהות יותר.
התשואה בנקיטת אסטרטגיית יצירת הערך גבוהה משמעותית. משך הזמן הקצר לכל השקעה במסלול זה תוך פיזור הסיכון בהשקעות במספר פרוייקטים יזמיים יכול להניב למשקיע תשואות גבוהות.

מקורות
CBRE – United States of America Multifamily MarketView Q3 2015
The Complete Guide to Buying and Selling Apartments Buildings (Second Edition), Steve Berges, WILEY

מלאו פרטיכם ותוכלו להתעדכן בהשקעות בזמן אמת, ללא עלות וללא התחייבות:



שדה חובה*