ההשקעה היא רק ההתחלה: כך אנו מבקרים את ההשקעות עד לסיומן המוצלח

מרבית המשקיעים בוחנים לעומק את ההשקעה עד לרגע בו העבירו את הכסף. בפועל זוהי רק ההתחלה, שכן מביצוע הקלוזינג מתחיל תהליך בקרה בעל חשיבות מכרעת על גובה התשואה. מור רונן-בורטניק, מנהלת בקרת השקעות בהגשמה, מסבירה את מתודולוגיית הבקרה בהגשמה

מור רונן-בורטניק, מנהלת הבקרה בהגשמה

חלק ניכר מן המשקיעים מתמקד בבחינת ההשקעה הרלוונטית עבורו עוד בטרם ההחלטה להשקיע, אך חשוב להבין כי מהלך חיי ההשקעה חשוב מאין כמוהו והוא שיכריע מה יהיו תוצאותיה באקזיט (סיום ההשקעה).

למחלקת אנליזה תפקיד חשוב ומרכזי בהגשמה המשפיע על תוצאות ההשקעה באקזיט בכל הקשור לבקרה.
כמנהלת בקרת ההשקעות במחלקת האנליזה בהגשמה, אני אמונה על תהליך הבקרה בחברה, שמתחיל מרגע שליחת עדכון הקלוזינג (סגירת העסקה) למשקיעים ומסתיים באקזיט המיוחל.

המטרה העליונה בביצוע הבקרה הינה לזהות מבעוד מועד חריגות תקציביות בהשקעה ובלוחות הזמנים של ההשקעה וכן לזהות ביצוע פעולות ע"י היזם אשר אינן בהתאם להסכם עם הגשמה ו/או פעולות שאינן בתום לב. מרגע הקלוזינג היזם נמצא תחת פיקוח צמוד של מחלקת הבקרה: משמע דיווח ברמה השבועית על מצב הנכס המשתנה בהתאם לאופי ההשקעה.

shutterstock_285300212-bw-1500x1000

בהשקעות של בנייה מתקבלים עדכונים בדבר: סטטוס ההיתרים, קבלת המימון, התקדמות הבנייה ו/או עבודות ההשבחה ומכירת הדירות. בהשקעות מניבות (מרכזים מסחריים או "מולטיפמלי") מתקדמים עדכונים בדבר: שיעור תפוסה בנכס, סטטוס גבייה וגובה דמי השכירות, המצב הפיזי של הנכס וסטטוס ביצוע מימון מחדש. בנוסף מתקיימות מעת לעת פגישות עם היזם לשם סקירת התקדמות ההשקעה, על מנת שנהיה מעורבים ברמה גבוהה בהתקדמות ההשקעה.

לשם ביצוע בקרה מועילה היזם מחויב, בהתאם להסכם, לספק להגשמה בתדירות חודשית את המסמכים הבאים:

  • הנהלת חשבונות – כרטסת, מאזן בוחן, דו"ח רווח והפסד.
  • בנק – צפייה בחשבון הבנק או שליחת דפי בנק עם פירוט התנועות שבוצעו בחשבון.
  • דו"ח שמאי או מפקח.
  • בהשקעות מניבות (מרכזים מסחריים או "מולטיפמילי"): רשימת דיירים מעודכנת (Rent Roll), דוח ביצוע עבודות השבחה בנכס (CAPEX) ויתרת חשבון ביצוע העבודות, דו"ח תקופתי מחברת הניהול (סקירה של התפתחות הנכס, שיעורי תפוסה בנכס במהלך התקופה המדווחת, פירוט העבודות שבוצעו בנכס וכו').

אנליסט ההשקעה מזין את הנתונים לקובץ הבקרה המשקף את עלויות ההשקעה בפועל ומצב ההתקדמות הפיזית של ההשקעה בכל שלבי ההתקדמות. בשוטף דואג האנליסט לבצע השוואת נתוני העלויות וההתקדמות בפועל לתכנית המקורית לצורך זיהוי איחור/הקדמת הזמנים לעומת התכנית המקורית וזיהוי חסכון/חריגה כספית בסעיפים השונים. כמו כן מתבצעת בקרה על הכנסות הפרויקט בפועל וזאת ע"י קבלת עותק של חוזי המכר שנחתמו ובדיקת התאמת מחירי המכירה לתכנית העסקית. באם קיימת סטייה של 5% פחות ממחיר המכירה נדרש היזם לקבל את אישורה של הגשמה.

בנוסף מחלקת בקרה אמונה על שליחת עדכון רבעוני למשקיעים שבו אנו מעדכנים את המשקיעים בגין התפתחות ההשקעה, כאשר אנו מקפידים לכלול את הנקודות הבאות:

תמצית ההשקעה – תיאור מתווה העסקה, מיקום הנכס, סכום ההון העצמי שנדרש לביצוע ההשקעה, מועד העברת כספי ההשקעה ומשך ההשקעה.

התפתחות ההשקעה – עדכון סטטוס ההיתרים, פירוט שינויים בתכנית המקורית באם נעשו והאם השפיעו על הוצאות ההשקעה, שלבי הבנייה עם אחוז הביצוע.

מימון ההשקעה – התייחסות לנושא הליווי הבנקאי.

שיווק ההשקעה – פירוט כמות הדירות שנמכרו מתוך כמה, התייחסות למחירי המכירה בפועל מול התקציב וטבלת פירוט מכירות הכוללת את העמודות: מספר דירה, תאריך מכירה, מחיר בפועל, מחיר לפי התכנית העסקית ואחוז השינוי מהתכנית העסקית. עם התייחסות לאמצעים בהם נעזר היזם לשיווק ההשקעה.

פגישה עם היזם בשטח – באם התבצע סיור באתר. אם לא, אנו מבקשים תמונות עדכניות מאתר ההשקעה.

עמידה בלוחות הזמנים ותקציב ההשקעה – עדכון באם קיימת חריגה בתקציב ואם כן את סכום החריגה וממה היא נובעת. אם קיימת חריגה בלוחות הזמנים, נציין פרק זמן של העיכוב והאם קיימים מנגנוני הגנה על תשואת המשקיעים.

כחלק מהבקרה השוטפת מתבצע ניתוח מתמשך של תקציב ההשקעה ולוחות הזמנים בפרקטיקה. בעזרת הממצאים אנו יודעים באם המצגים של היזמים המתעניינים בשיתוף פעולה עמנו ריאליים ונכון יהיה להתקשר עימם. כמו כן ההתנהלות השוטפת של היזמים שאיתם התקשרנו עוזרת לנו להבין האם נכון להמליץ או לפסול השקעות נוספות באם ירצו ליצור התקשרויות עתידיות.

ההצלחה של הגשמה נמדדת בזכות התשואות הגבוהות בסיום ההשקעה לכן אנו משקיעים משאבים ותשומות רבות בכל הקשור לבקרה בכדי למקסם את רווחיות ההשקעות ודואגים שבאקזיט (סיום ההשקעה) המשקיעים שלנו יהיו מרוצים מהתוצאות.

מלאו פרטיכם ותוכלו להתעדכן בהשקעות בזמן אמת, ללא עלות וללא התחייבות:



שדה חובה*