10 סעיפים חשובים בבחירת השקעה מוצלחת ל-CoFund

מתווה ההשקעות בקרנות ה-CoFund בשיתוף עם הגשמה כולל בקרה נוספת על ההשקעות טרם כניסתן לתיק המשקיע. שלמה אהרוני, מנהל הקרנות, מסביר על האופן שבו נבחרות ההשקעות בקרן

שלמה אהרוני, מנהל ה-CoFund

תהליך בדיקת ההשקעות ל-CoFund מתחיל עם בדיקת ההשקעה על ידי הגשמה. הגשמה מציעה ל-CoFund השקעות פוטנציאליות, שמהן אנו בוחרים את ההשקעות המתאימות, בהתאם לתמהיל ההשקעות שנקבע מראש. עם קבלת כל החומר הרלוונטי להשקעה, כולל תכנית עסקית מפורטת, מתחילה להתבצע עבודה במקביל: הגשמה בוחנת ומנתחת את ההשקעה ואנחנו במקביל בוחנים את ההשקעה ובודקים האם היא נכונה ל-CoFund.

january2016

בדיקתנו מתמקדת ב-10 מדדים עיקריים:

  • תמהיל ההשקעות: לפני בחירת השקעה בודדת אנו נבחן תחילה את תיק ההשקעות בכללותו, תוך קביעת תמהיל נכון ומאוזן. CoFund בוחרת השקעות תוך שמירה על פיזור מיטבי, סקטוריאלי, גיאוגרפי ומט"ח. כלל ידוע בהשקעות הוא ששמירה על פיזור נכון תביא להקטנת הסיכון הכולל של תיק ההשקעות.
  • התוכנית העסקית: כאשר ניגש לבחון השקעה ספציפית, נבקש להבין מהי מהות התוכנית העסקית, והאם היא ריאלית ואפשרית. ננסה להבין איך ניתן להפיק רווחים בעסקה, תוך בדיקת ההנחות שעל בסיסן התוכנית העסקית נקבעה. בשלב זה מדובר בבדיקה מקדמית בלבד, בטרם ניכנס לבדיקה מעמיקה יותר.
  • היזם: נבדוק את הרקע שלו וניסיונו בפרויקטים דומים. כמו כן נבדוק כיצד עמד בתוכניות עסקיות קודמות, האם ההערכות אותן הוא מציג עומדות במציאות; כיצד סיים פרויקטים קודמים ומה מצב הפרויקטים שעליהם הוא עובד כיום בכלל, ומול קרן הגשמה בפרט. מניסיוננו, יזם טוב אמין ומקצועי לא ייכנס ביודעין לפרויקט גרוע, ובמידה והפרויקט יקלע למשבר ידע כיצד לצאת ממנו טוב יותר.
  • מחירי קנייה: כל עסקה מתחילה במחיר הקנייה של המגרש/הנכס, ובאופן טבעי קנייה לא טובה ובמחיר גבוה אינה מאפשרת מיצוי של הרווח. עסקה אשר תחילתה בקנייה מעל למחיר שוק תחשב מסוכנת יחסית ולרוב לא כדאית. בעידן של היום ניתן לבדוק מחירים ממקורות שונים ובלתי תלויים זה בזה. תהליך בדיקותינו נעשה ממקורות מגוונים.
  • מי המוכר: אחת משאלות המפתח שאנו שואלים בניתוח העסקה היא ממי קונים ומה סיבת המכירה. בהבנת שאלה זו ניתן להבין את היסטוריית הנכס או המגרש ולעיתים גם את הבעיות שאיתן נצטרך להתמודד.
  • עלויות השבחה/בנייה: נבדוק ונתקף את עלויות ההשבחה/בניה המתוכננות, על בסיס עלויות בפועל של פרויקטים דומים של אותו יזם ופרויקטים דומים אחרים. הבצ״מ (גידול תקציב הפרויקט לטובת "בלתי צפוי מראש"), אשר דורשת הגשמה להעמיד לפרויקט עומד לרוב על כ- 10%, שהינו גבוה יחסית למקובל בפרויקטים יזמיים. נתון זה מאפשר מרווח בטחון לחרוג מהתקציב המקורי, לאחר שכבר מראש נלקח בחשבון בתחשיב התשואה למשקיע.
  • מחיר המכירה הצפוי: מחיר המכירה בתום הפרויקט והמרווח בינו לבין מחיר הקנייה, מגלם את הערך המוסף שהצליח היזם להניב בנכס. בדומה למחירי הקנייה, נוכל למצוא עסקאות השוואתיות עבור מחירי המכירה החזויים וכך לבסס או להפריך הנחות אלה בתכנית העסקית. מאחר שמחיר המכירה הצפוי הינו הבסיס לכדאיות העסקה, ננהג בשמרנות מרבית בעת ביסוס משתנה זה.
  • ניתוח רגישות: מאחר והתכנית העסקית הינה תחזית מושכלת בלבד ובבחינת "מידע צופה פני עתיד", אנו נבדוק מהי רגישות התשואה החזויה של המשקיע למשתנים שונים כגון סטיות במשך ההשקעה ומחירי מכירה בפועל לעומת התכנית העסקית. במידה והרגישות גבוהה מדי לא ניכנס לעסקה.
  • שיעורי היוון (cap rate): מדד חשוב להבנת התוכנית העסקית ומחירי המכירה הינו שיעור ההיוון המגולם במחיר המכירה הצפוי. נשווה פרמטר זה לשיעורי ההיוון המקובלים של אותו אזור ואותו סוג נכס.
  • תזרים שוטף: בנכסים מניבים ודומיהם, השבחה מוצלחת תביא לא רק לעלייה בשווי הנכס אלא גם לעלייה בתזרים השוטף. מדד חשוב לכך הוא התשואה השוטפת לבעלי ההון (cash-on-cash). אנו נבחן את שיעורי העלייה החזויים בשכירות הגולמית, ונבחין כיצד הרווח התפעולי נטו (NOI) מתורגם לתזרים שוטף אשר יחולק מדי רבעון למשקיעים.

לאחר סיום הבדיקה של ההשקעה, נעלה שאלות שונות ליזם, להגשמה או לגורמים רלוונטיים אחרים. לאחר קבלת תשובות לשביעות רצוננו, נפנה לבדיקה מעמיקה יותר של ההשקעה, ובהמשך נחליט האם לקבל את ההשקעה או לדחותה.

תהליך העבודה של CoFund מתבצע במקביל וכתהליך נפרד מהגשמה, ומפוקח על ידי BDO זיו האפט נאמנויות, פירמת רואי החשבון שנבחרה לנהל בנאמנות את קרנות ה-CoFund.

מלאו פרטיכם ותוכלו להתעדכן בהשקעות בזמן אמת, ללא עלות וללא התחייבות:



שדה חובה*