שבעה טיפים חשובים לבחירת השקעת הנדל”ן המתאימה עבורך

למיקום הנכס ישנה חשיבות רבה בהחלטה האם להשקיע בו, אך ישנם עוד שישה קריטריונים משמעותיים שכל משקיע נדל”ן חייב להתחשב בהם טרם השקעתו. בין היתר, צריך להתחשב באלטרנטיבות ההשקעה ובפרופיל הסיכון להשקעה הספציפית. במה עוד?

גילי נסים, מנהל פיתוח עסקי

בחירת עסקת נדל”ן טובה להשקעה הינה תהליך מורכב הכולל בתוכו 2 אלמנטים עיקריים: בחירה בסוג העסקה הנכונה בשבילך כמשקיע ובעסקה הטובה ביותר במסגרת סוג העסקה שבחרת.

ריכזנו עבורכם מספר טיפים אשר יקלו עליכם את התהליך ויעזרו לכם לבחור את הכיוון הנכון עבורכם:

  1. פרופיל הסיכון המתאים לכם – כל עסקה (בעולם העסקים בכלל ובעולם הנדל”ן בפרט) טומנת בחובה גובה סיכון מסוים, כאשר הכלל הראשון הוא הניסיון להתאים את הסיכון לסיכוי. במילים אחרות, סיכון גבוה בדרך כלל יטמון בחובו סיכוי לרווחים גבוהים ומן הצד השני סיכון להפסדים. מנגד, בהשקעה בסיכון נמוך תצפו לרווח קטן יותר אך כמובן שהסיכוי לקבל אותו יגבר. לפני בחירת השקעה בנדל”ן, שאלו את עצמכם עד כמה אתם מוכנים להסתכן ובחרו את האיזון הנכון בין סיכון לסיכוי, בין רווח מצופה להפסד אפשרי.
  2. משך זמן – עסקאות נדל”ן יכול שיהיו מיידיות, משמע קנייה בזול ומכירה ברווח מיד לאחר מכן, ויכול שתהיינה ארוכות טווח, משמע רכישת נכס והחזקתו לשנים רבות. בבואכם לבחור עסקה הנכונה עבורכם, העריכו מה הוא פרק הזמן שבו תסכימו לא לפגוש בסכום השקעתכם חזרה.
  3. אופי הפרויקט – מה הוא סוג הפרויקט אשר תרצו להשתתף בו? האם נכס אשר יניב לכם תזרים שוטף והכנסה פסיבית או כזה הטומן סיכוי לרווח גבוה בעת המכירה, או אולי עסקה המשלבת בין השניים. נכון להיום משקיעי הגשמה ביצעו השקעות במגוון פרויקטים עם חלוקה מאוזנת בין בנייה מאפס, השבחת נכסים מניבים אגרסיבית והשקעה בנכסים מניבים המציגים החזר שנתי יציב.
  4. מיקום גיאוגרפי – הכפר הגלובאלי מאפשר לנו כמשקיעים להשקיע יחסית בקלות בכל מקום בעולם, אך חשוב לציין שלכל שוק התנהגות וחוקים משלו, המושפעים מתרבות מקומית, היסטוריה, אופי הפעילות, נגישות לשפה, גאוגרפיה ומיסוי. יתרה מכך, בשוק מסוים יכולה להיות התנהגות שונה בין מקום למקום ובין סגמנט לסגמנט. בבחירת השקעה חשוב מאוד לבחור שוק אשר אתם מרגישים נוח להיות בו ומומלץ לבחון עד כמה ההיכרות שלכם אתו מעמיקה.בצעו מחקר אודותיו ונסו ללמוד מה שאפשר על ההיבטים השונים אשר ישפיעו על ההשקעה בו. שווקים אשר כיום נראים אטרקטיביים, כגון הולנד וספרד, יצריכו מאיתנו עבודת מחקר רצינית, החל מרקע כללי על נתוני המאקרו של המדינה ונתוני שוק הנדל”ן, דרך למידה נקודתית על שוק ספציפי כזה או אחר. יש צורך לבחור בהיבט הגיאוגרפי (ברצלונה או מדריד? אולי בכלל נדל”ן תיירותי לאורך החוף) ובהיבט הסקטוריאלי (בניית יוקרה במרכזי הערים או השבחת בנייני משרדים באזורי תעסוקה).לבסוף, תמיד, וטרם כניסה לשוק חדש, נגייס גורם מקומי הבקיא בתרבות העסקים המקומית, המציג קשרים טובים עם בעלי מקצוע ובעל ניסיון. גורם זה הוא שייצג אותנו ואת משקיענו מול הבנקים, עוה”ד והיזמים המקומיים, ויאפשר לנו להבין באמת את המציאות.
  5. השפעות “חוץ-עסקה” – חשוב לזכור כי הנתונים המוצגים בד”כ, המסכמים את המספרים, אינם כוללים אלמנטים רבים היכולים להשפיע באופן קיצוני על כדאיות העסקה: מבנה משפטי ומיסוי, עלויות מימון, הוצאות חיצוניות עקיפות וכד’. חשוב מאוד לבדוק תכנית עסקית, אשר כוללת את כלל המרכיבים הבאים לידי ביטוי ואשר מותאמים לכל משקיע באופן אינדיבידואלי. מאחורי כל השקעה בהגשמה עומד צוות מקצועי של יועצי מס, עו”ד, כלכלנים, שמאים ומהנדסים, באמצעותם אנו מנסים להתאים את מבנה העסקה כך שאותן השפעות חוץ-עסקה יהיו מינוריות ככל הניתן.
  6. אלטרנטיבות – ישנן כאמור אינסוף אופציות השקעה, בכל מקום, מטבע, אופי ומידת הסיכון. בבואכם לבחור את עסקת הנדל”ן הנכונה עבורכם, בדקו מהן האלטרנטיבות העומדות מולה והאם הן רווחיות יותר או פחות. כמו כן, חשוב לבחון האם הן מציעות בטחון עודף והאם התשואה המצופה מצדיקה את שקלול הסיכוי-סיכון מולן.
  7. זהות היזם – השקעת נדל”ן, בעיקר בשווקים מחוץ לישראל, מתבצעת בניהול או ביוזמת גורם מקומי. זהות אותו שותף / מנהל תהיה מכרעת לגבי התנהלות ההשקעה, אמינותה, נכונות המספרים וסיומה בהצלחה. חשוב שאותו שותף יהיה בעל ניסיון מוכח בניהול וייזום השקעות מאותו סוג ובאותו מיקום גאוגרפי. לטעמנו, זהות היזם היא הגורם אשר כנראה יכריע האם השקעה תהיה מוצלחת או תיכשל. אנו מנסים ככל הניתן לוודא לפני אישור השקעה שהיזם אכן עומד בקריטריונים מחמירים ויודע להציג ניסיון, מערך אופרציה ויכולת ביצוע אמיתית ומוכחת. נדאג לבקר את היזם במשרדו לפרק זמן של מספר ימים, שבהם נעבור בין פרויקטים שסיים ונכיר את עובדיו ובעלי תפקידי מפתח באופרציה שלו. קיים קשר אישי בינינו ובין היזם, וחשוב לנו לנהל אתו מערכת יחסים של שותפות, אשר מאפשרת לנו לקבל מידע אמין ומקיף על התקדמות הפרויקט והעסקה.

מלאו פרטיכם ותוכלו להתעדכן בהשקעות בזמן אמת, ללא עלות וללא התחייבות:



שדה חובה*