מניו יורק ועד סין: כך ממקסמים את התשואה למ”ר מסביב לעולם

בנייני פלדה בניו יורק, בתים המורכבים מלבנים באנגליה ובנייה באמצעות אדמה בסין הישנה: תרבויות שונות ברחבי העולם פיתחו שיטות בנייה שונות. כמשקיעי נדל”ן כדאי להתמצא בכל השיטות. תופתעו לגלות שיש גם קשר לבנייה הירוקה כיום

איציק בן מאיר, אנליסט בכיר

השקעות הנדל”ן של הגשמה פזורות על פני מדינות רבות ברחבי העולם, וכמשקיעי נדל”ן מתוחכמים ראוי ואף רצוי שנרחיב את השכלתנו והבנתנו בתחום. במאמר זה נסקור את שיטות הבנייה הנפוצות באזורים שונים בעולם, נעמוד על יתרונותיהן וחסרונותיהן ונעריך את המגמה המדוברת כיום בענף הבנייה העולמי: בנייה ירוקה.

מבנים הנדסיים, רובם ככולם, בנויים ממספר שכבות המורכבות האחת על השנייה. בבסיס המבנה נמצא השלד שלו, המהווה את המרכיב הקריטי ביותר לנשיאת משקלו. מספר שיטות בנייה נפוצות באזורים שונים בעולם הביאו לזירוז התפתחות הערים וליצירת מרכזי אוכלוסייה גדולים על ידי מתן אפשרות להגדלת היקף יחידות המגורים. הגדלה זו התאפשרה בזכות ניצול חלקת קרקע שבעבר היתה מסוגלת להכיל מספר מצומצם של יחידות דיור, וזאת על ידי שימוש בשיטות שפותחו ומאפשרות להכפיל, לשלש ואף לרבע את מספר יחידות הדיור על אותה חלקת קרקע. בנוסף, לשיטות אלו ישנה השפעה רחבה על התפתחות האדריכלות העולמית שבתורה יצרה השפעה חזקה על הנוף המקומי ועל התרבות המקומית.

שיטות הבנייה השונות התפתחו במהלך השנים מתוך אמצעים וחומרי גלם מקומיים. עם התפתחות טכנולוגיות בנייה ומציאת תחליפים לחומרי בנייה ישנים, על ידי שימוש בחומרי גלם יעילים ועמידים יותר, נזנחות גישות הבנייה הישנות וקיימת נדידה לגישות אלטרנטיביות.

חשיבות והשפעות שיטות אלו לא ניתנות לכימות, שכן בזכותן התאפשר לאדם, מיצור שחי בגפו באזור לא מיושב, להפוך לכזה שמתגורר בקהילה. כך האדם פיתח את הערים הגדולות והמרכזיות בעולם.

שיטת הבנייה מאדמה

שיטת הבניה העתיקה ביותר הידועה לאדם היא שיטה אשר ניצלה את המשאב הזמין ביותר לאדם – האדמה עליה הוא חי. בניסיון לבנות מבנה חזק ויציב למגורים ניצל האדם את רכיבי האדמה השונים על מנת לייצר לבנים שהוכנו מעירוב הרכיבים השונים לכדי עיסה רטובה שעוצבה ויובשה בשמש. התוצאה הסופית היתה לבנה חזקה באופן יחסי. השימוש בלבנים כבסיס המבנה (שלד המבנה) והיקפו (קירות המבנה) אפשר לאדם בתקופתו להגדיל את מרחב המחייה הפרטי בזכות מבנה חזק ויציב אשר סיפק הגנה בפני העולם שבחוץ. תהליך זה היווה את התחלת הקמת מבני קבע למגורים שהתגבשו לכדי כפר.

כיום שיטת בניה זו כמעט ואינה נפוצה למעט באזורים מרוחקים בעולם, אולם יתרונותיה באים לידי ביטוי בימינו בתפיסת הבנייה הירוקה – כדרך של שימור אנרגיה ושימוש בחומרים אשר לא מפרים את האיזון האקולוגי.

יתרונות השיטה: שימוש יעיל בחומרים אורגניים מאפשר שמירה על טמפרטורה קבועה בתוך חלל המבנה במשך רוב עונות השנה. תהליך יצירת הלבנים נחשב זול יחסית וידידותי לסביבה, בזכות יכולת ייצור הלבנים ישירות מאדמת אתר הבנייה.

חסרונות השיטה: באזורים שבהם יש נטייה לרעידות אדמה, מבנים אלו ברובם לא ישמרו על יציבות מבנית וייטו להיסדק ואף להתמוטט במצבי קיצון.

שיטת הבנייה בלבנים

שיטה דומה אשר התפתחה מתוך שיטת השימוש בבנייה מאדמה היא שיטת השימוש בלבנים. לבנים אלו נחצבו מאבן, שיש או יוצרו משילוב של רכיבים שיחדיו יצרו חומר חזק דיו שעוצב לצורת לבנה כגון השימוש בסיליקט. שיטה זו התפתחה במשך אלפי שנים ומשמשת עד היום ליצירת מבנים שונים.

בנייה מלבנים הובילה להתפתחות ארכיטקטונית על ידי השימוש בטכניקות בנייה שונות אשר אפשרו את ניצול חוזק הלבנה וע”י פיתוח טכניקות הנדסיות שונות אפשרו להגדיל את שטח המבנים.

לשיטת בנייה זו יש השפעות והשלכות תרבותיות לאורך השנים, כפי שניתן לראות למשל בבריטניה. שם, על פי נתוני משרד השיכון הבריטי, שיטת הבנייה בלבנים הינה שיטת הבנייה המועדפת על כ-70% מהקבלנים הפרטיים. בסקר שנערך ב-2001 נמצא כי האוכלוסייה שמתכננת לרכוש בתים למגורים בבריטניה תעדיף לרכוש בית שנבנה בשיטת הלבנים. ככל הנראה ישנה השפעה תרבותית על ההחלטה לרכוש בתים מסוג זה, שכן האוכלוסייה המקומית מזהה את שיטת הבנייה הזו כאמינה ובטוחה.

כפי שצוין, אירופה היוותה ועדיין מהווה מקום בו שיטת בנייה זו עדיין דומיננטית. כיום, באמצעות שילוב של אלמנטים הנדסיים מודרניים, מיוצרים מבנים חזקים ועמידים יותר.

יתרונות השיטה: ללבנים יש יכולת לשמור על טמפרטורת מבנה קבועה במזג אויר משתנה. עלות הפקת הלבנים נחשבת לזולה יחסית ובנוסף כוח האדם לבנייה זו מיומן וזול בזכות הניסיון בבנייה מסוג זה. כמו כן, יתרון נוסף הוא היכולת לבצע שינויים והתאמות במהלך הבנייה. יתרון נוסף הינו שמדובר בחומר מבודד מצוין להגנה מפני פגעי מזג האוויר. בנוסף, בסוף חיי המבנה אף ניתן למחזר את החומרים מהם הוא מורכב.

חסרונות השיטה: בנייה אינטנסיבית וארוכה. משך ביצוע הבניה מושפע משינויי מזג האוויר, שכן במזג אויר סוער לא ניתן לבצע עבודות בנייה.

שיטת הבנייה בעץ

בצד השני של העולם התפתחה שיטת בנייה מסוג שונה לחלוטין. יבשת צפון אמריקה, השופעת במחצבים רבים, צמחייה ויערות מגוונים, היוותה כר פורה לפיתוח שיטות בנייה על ידי השימוש בעץ.

שלד מבנה העץ ביסודו הינו פשוט להקמה: מדובר בחיבור של קורות עץ על עמודים מאונכים אשר מסוגלים לשאת משקלים שונים בהתאם לסוג העץ שבו משתמשים. מרבית מבני העץ הם בני קומות נמוכות בשל יכולת ההעמסה המוגבלת על העץ. בימינו, שילוב של טכניקות בנייה שונות הביאו לחיזוק וייצוב המבנה על ידי שימוש בבטון כבסיס עליו מונח שלד מבנה העץ.

יתרונות השיטה: קיים שפע של חומר גלם באזורים המיוערים, דבר המוזיל את עלות הבנייה בסופו של דבר. כמו כן, יכולת התאמת העץ לשינויים נדרשים במהלך הקמת המבנה נעשית בקלות יחסית בגלל היותו חומר אשר ניתן לחיתוך. בנוסף, משך זמן ההרכבה של שלד מעץ קצר ביחס לשיטות בנייה אחרות. עלות העבודה זולה יחסית היות ויש שפע של קבלנים המתמחים בסוג בנייה זה.

חסרונות השיטה: בזבוז משאבים. במהלך בניית השלד מבוצעות בשטח התאמות על ידי ניסור קורות העץ, ולכן מיוצרת פסולת רבה שמהווה גם בזבוז כספי לא מועט. חיסרון נוסף הינו רגישות העץ למזיקים שונים, מה שיכול להוביל לסכנה בריאותית במקרים שבהם ישנה היווצרות של עובש וטחב. חיסרון נוסף הינו סכנה ליציבות המבנית במצב בו מתגלה ריקבון בעץ ופגיעת מזיקים שונים, דבר המצריך תיקונים משמעותיים אשר בתורם מגדילים את עלויות תחזוקת המבנה. חסרון בולט נוסף הינו היכולת המוגבלת להשתמש בעץ לעיצוב מבנים שונים, זאת בשל מגבלות שיש לשימוש בו.

שיטת הבנייה באמצעות פלדה

השימוש בפלדה למטרות בניה החל למעשה לפני כ-200 שנה. בטרם החל השימוש בפלדה לבניית שלד למבנה למגורים, השימוש הנפוץ בה היה לצורך בניית גשרים, מסילות רכבת ומבני תעשיה ומסחר גדולים. כחלק מתהליך הבנייה המואץ במאה ה-19 החל מעבר לשימוש בפלדה לבנייה למגורים בבניית מבנים רבי קומות ובגורדי שחקים בערים מרכזיות בעולם כגון ניו יורק, שיקגו ולונדון. השימוש בפלדה עבור בניית מבנים מונומנטליים הצריך שימוש בקורות פלדה עבות וחזקות מאוד אשר יוצרו במפעלים. העלות היקרה של קורות פלדה אלו הובילה לפיתוח שיטת ייצור של קורות פלדה דקות יותר אך חזקות מאוד אשר נוצלו לבניית מבני מגורים סטנדרטים.

יתרונות השיטה: תהליך ייצור הפלדה נעשה במפעלים ומשונע לאתר הבנייה בחלקים אשר מורכבים באתר עצמו. על כן, הרכבת מבנה השלד נחשבת מהירה ויעילה יחסית.

מבנים העשויים מפלדה עמידים במקרים של שריפה כך ששלד המבנה אינו נפגע במקרה שבו פורצת שריפה וניתן לחדש את המבנה בקלות יחסית.

אין צורך בתחזוקת השלד כמו בשיטת בניית קורות העץ המצריכה תחזוקה יקרה. בשל חוזק הפלדה ניתן לתכנן מבנים בעלי חלל פנימי גדול יותר מזה שמתאפשר בשיטות בנייה אחרות.

חסרונות השיטה: ברזל ידוע כחומר מוליך ועל כן אין בידוד של רעשים במבנים מסוג זה. לכן יש לקחת בחשבון תוספת עבור עבודות בידוד רעשים.
כמו כן, מחיר הפלדה רגיש לשינויים ועל כן יכול לייקר את עלויות הבניה.
בנוסף, לא ניתן לבצע התאמות באתר בעת הצורך היות וצריך לשלוח את הפלדה לחיתוך במפעל.

בעגה המקצועית שיטות בניה מסוגים אלו שצוינו לעיל נחשבות כ”בנייה קלה” וזאת בהתייחס לשיטת הבנייה הקונבנציונלית כפי שתוסבר בהמשך.

שיטת הבנייה באמצעות בטון (השיטה הקונבנציונלית)

השימוש בבטון אמנם קיים אלפי שנים אך רק במאה האחרונה, בעזרת שימוש בטכנולוגיות חיזוק שונות, קיבלה שיטה זו תאוצה והפכה לנפוצה באזורים שונים בעולם. המאפיין העיקרי בשימוש בבטון הוא יכולתו לשאת עומסים עצומים. מנגד, לבטון יש גם תכונה שלילית: כאשר הוא נמתח, נוצרים סדקים במבנה אשר יכולים להוביל להתמוטטות מבנית.

לצורך פיתרון בעיה זו של מתיחה במבנה הבטון פותחה שיטה הנדסית שבה יוצקים את הבטון על עמודי פלדה בקונפיגורציות שונות. כשהבטון מתייבש, עמודי הפלדה מספקים תמיכה פנימית בחלוקת העומס ובכך מונעים את התפוררות המבנה. שיטה זו נקראת “בטון מזוין”.

השימוש בבטון מזוין תרם רבות להתפתחות שיטות אדריכליות שונות אשר משמשות לתכנון פרויקטים הנדסיים, כגון: בניית גשרים, סכרים, תשתיות ומבני ענק.

יתרונות הבטון: מחיר ייצורו זול יחסית שכן הוא מורכב מחומרים הכוללים צמנט, חול, חצץ ומים. בטון יכול לשאת עומסים עצומים ואי לכך בנייה בבטון מאופיינת בבנייה לגובה. יתרון נוסף הוא שבטון מחזיק מעמד שנים רבות ללא צורך בתחזוקה שוטפת.

חסרונות הבטון: הפקת חומרי הגלם ליצירתו נחשבת כיום כפוגעת באיזון האקולוגי, זאת בשל הדאגה ההולכת וגוברת בנושא ההתחממות הגלובלית.
כמו כן, תהליך הבניה באמצעותו אורך זמן רב בשל אופן הכנתו, שינועו לאתר, יציקתו והמתנה ארוכה יחסית למצב בו יתקשה ויתייבש.
בנוסף לכך, משך זמן הדרוש לקירור או חימום מבנה הנבנה באמצעות בטון ארוך יחסית מאשר בשיטות בנייה אחרות.

והקשר לבנייה הירוקה

שיטות הבניה שנזכרו במאמר זה באו לעולם מתוך חשיבה פרקטית תועלתנית תוך ניצול הידע הנצבר לאורך דורות בהנדסה, פיסיקה, כימיה, כלכלה וכו’.

בעשור האחרון, בעקבות עליית נושא ההתחממות הגלובלית לסדר היום העולמי, ישנה נדידה מחשבתית לכיוון “החזרה למקורות” ולשימוש בחומרים ממוחזרים או בחומרים לבניה אשר יהיו ידידותיים לסביבה. הפקת חומרים אלו לא תפגע באיזון האקולוגי מחד, ומאידך השימוש בחומרים אלו יתרום לשימור האנרגיה המופקת מן המבנה. שיטה זו ידועה בשם שיטת “בנייה ירוקה”.

שיטת הבנייה הירוקה גם היא נתפסת כגישה תועלתנית, אך בעוד גישות שונות נחשבו כתועלתניות כלפי האדם בלבד, גישה זו הינה בעלת תועלת הן כלפי האדם והן כלפי הסביבה, שבתורה משפיעה באופן חיובי על האדם.
שיטת הבנייה הירוקה מאמצת אלמנטים בולטים מכל שיטה שנזכרה במאמר, הן מבחינת שימוש בחומרים והן בטכניקות בנייה, ומשלבת אותם בווריאציות שונות על מנת ליצור מוצר ייחודי.

רעיון הבנייה הירוקה, כחלק מן האבולוציה של עולם הבנייה, נמצא בתהליך קבוע של התפתחות תוך גילוי חומרי גלם חדשים וטכניקות מתקדמות אשר ללא ספק ישנו את עולם הבניה בעתיד.לא מן הנמנע כי בעתיד הנראה לעין יחל עידוד ממוסד מצד הרשויות להאצת תהליכי בנייה ירוקה מתוך מחשבה על יצירת סטנדרט אחיד בנושא.

יתרונות השיטה: ראשית ישנם יתרונות סביבתיים כגון שיפור איכות המים/האוויר והפחתה של כמות הפסולת המיוצרת בתהליך הבנייה. ישנם יתרונות כלכליים דוגמת הפחתה בהוצאות שימוש יומיומי של המבנה ובתחזוקתו לאורך חיי המבנה.

חסרונות השיטה: עלויות גבוהות בגין חומרים המיוצרים במיוחד לפרויקט, עלות גבוהה של כוח אדם מיומן ותכנון המצריך תשומת לב לפרטים רבים אשר לוקח זמן.

מלאו פרטיכם ותוכלו להתעדכן בהשקעות בזמן אמת, ללא עלות וללא התחייבות:



שדה חובה*