חמש סוגיות מס שצריך לקחת בחשבון לפני השקעת נדל"ן בארה"ב

מבנה ההשקעה, מי המשקיע, מקורות ההכנסה, שיעורי המס ואופן הדיווח: אל תיכנסו להשקעה בנדל"ן בארה"ב לפני שווידאתם שאתם על קרקע בטוחה בהיבטי המס. רו"ח הדסה רוזנברג, שותפה בכירה, מסבירה על השיקולים שצריך לקחת בחשבון

רו"ח הדסה רוזנברג, שותפה בכירה וסמנכ"לית הכספים בהגשמה

shutterstock_313474802_01-e1456390117559-1024x733-1

ההשקעה בנדל"ן בארה"ב הניבה תשואה ממוצעת גבוהה באופן ממוצע בשנים האחרונות. על מנת למקסם את ההשקעה בנכס מומלץ לבדוק אותה על כל היבטיה, כאשר אחד ההיבטים המשמעותיים הוא סוגיית המיסוי. נושא זה מעורר חשש בקרב מרבית המשקיעים, ולכן במאמר זה נסקור מספר היבטים חשובים הקשורים לנושא.

    1. מבנה ההשקעה:
      • בעלות פרטית – רישום הנכס ישירות על שם המשקיע.
      • שותפות של מספר משקיעים.
      • שותפות – התאגדות במסגרת LLP.
      • חברה בעלת אישיות משפטית, אשר יכולה לבחור לדווח לצרכי מס כשותפות.
      • חברת LLC.
      • חברה מקומית – חברה רגילה

      באחזקה ישירה או בשותפות, למשל, ההכנסה תיוחס ישירות למשקיע, ושיעורי המס יהיו של יחידים. ניתן (בתנאים מסוימים) לייחס את ההכנסה של החברה ישירות למשקיע. כך למשל באחזקה באמצעות חברה רגילה, הרי שההכנסה תדווח בחברה ושיעורי המס יהיו של חברות. במקרה זה חלוקת הרווחים תיחשב כמשיכת דיבידנד, ותחויב במס נוסף.

    2. מי המשקיע:
      ההחלטה על שם מי רשומה ההשקעה (בלא קשר לסוגיית הבעלות על הנכס) מהותית לחישוב המס בעסקה. יש להחליט מי יהיה המשקיע, כאשר ישנן שלוש אפשרויות:

      • משקיע פרטי – המס הרלוונטי בישראל ובחו"ל במקרה זה הינו מיסוי "יחיד".
      • חברה בבעלותי – המס הרלוונטי בישראל ובחו"ל הוא מס חברות (ומס בגין משיכת דיבידנד ככל ששולם).
      • חברה משפחתית – מס חברות בארה"ב (בדרך כלל), ומיסוי יחיד בישראל (השקעה באמצעות חברה משפחתית מומלצת רק במקביל לקבלת ייעוץ מקצועי מרו"ח).
    3. מהם "מקורות ההכנסה" לצרכי מס:
      שיעורי המס שמשלם יחיד נקבעים בהתאם "למקור" ההכנסה. לדוגמא: הכנסה משכירות, הכנסה מריבית או הכנסה מרווחי הון. שיעור המס תלוי בהגדרת ההכנסה כהכנסה פאסיבית או פירותית.
      הן בטבלאות המס בארה"ב והן בישראל, כמו גם בהגדרות שבאמנה בין מדינת התושבות לבין מדינת ההשקעה, ישנה התייחסות למקור ההכנסה.
      הגדרת המקור מתייחסת הן לשיעורי המס בישראל ובארה"ב, והן לקביעה האם ההכנסה חייבת במס במדינת ההשקעה ובמדינת התושבות (ישראל לדוגמא), או רק במדינת התושבות.
      הכנסה שמיוחסת לנדל"ן (כגון שכ"ד, רווח ממכירת הנדל"ן וכד'), לדוגמא, תחויב במס ראשית במדינת ההשקעה, ואח"כ תשולם יתרת המס במדינת התושבות (ככל ששיעורי המס במדינת התושבות גבוהים משיעורי המס במדינת ההשקעה).
    4. מהם שיעורי המס:
      בארה"ב ישנו משטר מס הכולל שתי רשויות: רשות מס ארצית (פדראלית) ורשות מס מקומית (מס מדינה). שיעורי המס הפדראליים זהים בכל ארה"ב אך שיעורי מס המדינה משתנים ממדינה למדינה וביחס למיסוי יחיד ומיסוי חברה. יש לתת את הדעת לגבי שיעורי המס ולהבין את התשובות לשאלות הבאות:

      • מה שיעור המס הפדראלי
      • מה שיעור מס המדינה (ישנן מדינות בהן אין מס מדינה) – יש לבדוק ספציפית את שיעורי המס המקומי.
      • מה שיעור המס בישראל – בהתאם לטבלאות המס בישראל.
      • בנוסף, מס במקור (מהווה מקדמה ע"ח המס הסופי) מנוכה ממשקיע (יחיד או חברה) שאינם אזרחי או תושבי ארה"ב, בשיעורים משתנים.

להלן טבלת שיעורי המס הפדראלי ליחידים והמס במקור הפדראלי החל בארה"ב בשנת המס 2015 .

מדרגות מס ליחידים – חל על הכנסה רגילה, הכנסה משכירות ומרווח הון בנכס שהוחזק פחות משנהשיעור המס לכל שלבמס שמנוכה במקור
עד $3950זיכוי אישי פטור ממס39.6%
$9,225 -$3,95110%39.6%
$37,450 – $9,22615%39.6%
$90,750 – $37,45125%39.6%
$189,300 – $90,75128%39.6%
$411,500 – $189,30133%39.6%
$413,200 – $411,50135%39.6%
$413,201 ומעלה39.6%39.6%
מדרגות מס ליחידים – חל על הכנסה מרווח הון בנכס שהוחזק שנה ומעלהשיעור המס לכל שלבמס שמנוכה במקור
עד $37,4500%20%
$413,200 – $37,45115%20%
$413,201 ומעלה20%20%
מס מקסימאלי ליחידים להכנסה מריבית בהתאם לאמנת המס
(ארה"ב ישראל)
שיעור המסמס שמנוכה במקור
17.5%17.5%

על משקיעים זרים חל מס ירושה בשיעור 40% על שווי הנכסים בארה"ב שמעל 60,000 $.
להלן טבלת שיעורי המס הפדראלי לחברות והמס במקור הפדראלי החל בארה"ב בשנת המס 2015 .

מדרגות מס לחברות – חל על כל סוגי ההכנסהשיעור המס לכל שלבמס שמנוכה במקור
עד $50,00015%35%
$75,000 -$50,00125%35%
$100,000 – $75,00134%35%
$335,000 – $100,00139%35%
$10,000,000 – $335,00134%35%
$15,000,000 – $10,000,00135%35%

על חברות זרות לא חל מס ירושה.

  1. הליך הדיווח – החשוב מכל:
    השקעה בנדל"ן בארה"ב (או בכל מדינה אחרת) מחייבת בדיווח לרשויות המס המקומי לפני ובנוסף לדיווח במדינת התושבות. חשוב לבדוק כי לגורם המארגן את ההשקעה קיים מערך מסודר שנותן מענה לכל הסוגיות כדלהלן:

    • הקמת מספר מס בארה"ב – מספר התיק של המשקיע שאינו תושב/אזרח ארה"ב, בו תדווח הכנסתו בארה"ב.
    • דו"חות שנתיים בקשר לרווחים/הפסדים בפרויקט הנדל"ן – על המשקיע לוודא כי יקבל את כל הטפסים הנדרשים לו לצורך דיווח על תוצאות הפרויקט/הפרויקטים בדו"ח בארה"ב.
    • רו"ח לצורך הגשת הדו"ח בארה"ב – רצוי שהדיווח על ההכנסות בארה"ב ייעשה באמצעות רו"ח בעל רישיון אמריקאי, לצורך מיצוי הזכויות בדיווח המקומי.
    • טפסי דיווח לרשויות המס בישראל – טפסי 150 (הצהרה על אחזקה בתאגיד זר), וטפסי הדיווח בארה"ב.

    ככל שניתן מענה מקצועי לדרישות הנ"ל, השקעה בנדל"ן בארה"ב תתבצע לאחר בדיקת רווחיות העסקה, ובלב שקט. בעזרת תכנון מס נכון ניתן למקסם את הרווח מן ההשקעה.

    * אין לראות במה שנכתב במאמר בגדר יעוץ מס. יש לפנות לאיש מקצוע בכל הקשור לנושאי מיסוי בארץ ובחו"ל.

מלאו פרטיכם ותוכלו להתעדכן בהשקעות בזמן אמת, ללא עלות וללא התחייבות:



שדה חובה*