כיצד תקנות “שבס-כחלון” עשויות להשפיע על מחירי הדיור בארץ

שר האוצר משה כחלון שידרג בתחילת השנה את התקנות ההיסטוריות מתקופת רבין, שבמקור נועדו להקל על בנייה לעולים החדשים וכיום מעודדות בנייה לזוגות צעירים. האם תקנות אלו אכן שיפרו את המצב?

עו”ד אורי איסקוביץ’, מחלקה משפטית

במסגרת פעולות הממשלה להגדלת היצע הדירות ולהורדת מחירים בענף הנדל”ן, וכחלק מהניסיון להפחית את יוקר המחיה בישראל, נכנס לתוקפו בתחילת שנת 2016 תיקון לחוק התכנון והבניה המכונה “תיקון שבס-כחלון”, על שם שר האוצר משה כחלון שיזם וקידם את התיקון לחוק.

התיקון הוא למעשה תוספת על “תקנות שבס” ההיסטוריות, אשר קרויות על שמו של שמעון שבס, מי שהיה מנכ”ל משרד ראש הממשלה בתקופתו של יצחק רבין ז”ל ושהוביל את אישורן. באותה תקופה הייתה העלייה הגדולה מבריה”מ לשעבר בעיצומה, כאשר הבעיה הדוחקת ביותר היתה למצוא קורת גג למאות אלפי העולים החדשים. על כן, הותקנו התקנות המאשרות בנייה של יחידות דיור נוספות מעבר לתב”ע (תכנית בניין-עיר) המאושרת בדרך של הקלה בהליך התכנוני, כלומר באישור ועדה מקומית, וללא צורך בשינוי התב”ע.

תקנות שבס המקוריות קובעות כי ניתן לאשר תוספת דירות מגורים בשיעור של עד 30% אך ללא הגדלת שטח הבנייה הכולל המותר לבנייה במקביל, כך שהוספת הדירות בהכרח מביאה להקטנת שטח הדירות הקיימות לפי התכנית.

כלומר, במילים פשוטות, ייתכן שוועדה מקומית תאשר הקלה על פי “תקנות שבס”, דהיינו תוספת של יחידות דיור, אבל כתוצאה מכך כל יחידה בבניין תהיה בעלת שטח קטן יותר מאשר על פי התכנית המקורית.
מצוקת הדיור, שהובילה להתקנת “תקנות שבס”, נותרה בעינה, ויש שיאמרו שאף החריפה, ולכן התעורר הצורך בשינוי המצב החוקי הקיים.

בזכות התיקון החדש, תתאפשר במקביל הענקת זכויות משמעותיות של תוספת שטח ודירות, מבלי שיהא הצורך להקטין את שטחי הדירות הקיימות. וזאת, ללא צורך לפנות לוועדות המחוזיות לצורך אישור הגדלת שטחי הבנייה במסגרת תכנית בניין עיר, אך יש לעמוד בתנאים שלהלן:

  • המגרש מיועד למגורים בבנייה רוויה.
  • המגרש נמצא בתחום רשות עירונית.
  • תוספת השטח המקסימלית תעמוד על 20% מהשטח הכולל המותר לבנייה למגורים בתכנית.
  • תוספת השטח תשמש להוספת יחידות דיור בלבד (כלומר – לא להגדלת יחידות דיור מאושרות) במספר שלא יעלה על 30% ממספר יחידות הדיור המאושרות להקמה במגרש (שהיא תוספת היחידות המקסימלית המותרת במסגרת ההקלה).
  • בהוספת 2 יחידות דיור ומעלה יוקצו מחצית מהדירות לצורך הקמתן של “דירות קטנות” בנות 75 מ”ר לכל היותר.
  • שטחה המקסימלי של יחידת דיור נוספת לא יעלה על 120 מ”ר.
  • הגשת הבקשה להקלה תתבצע טרם התחלת העבודה על הקמת הבניין (ניתן לבצע עבודות הכנה להקמת הבניין).
  • הוכח, עפ”י חוות דעת מהנדס העיר, כי התשתיות הציבוריות השונות יכולות לשאת את תוספת הדירות.

התיקון קובע אם כך כי מחצית מתוספת הדירות שיאושרו במסגרת התיקון יוקצו לדירות בנות 75 מ”ר לכל היותר ואף דירה לא תעלה על 120 מ”ר. גודל השטח המוקטן איננו מקרי, והוא בהתאם למטרת החוק – הוספת דירות בגודל שמתאים לזוגות צעירים ממעמד הביניים ולא הטבה ליזמי נדל”ן.

מסקנות

נשאלת השאלה – האם תיקון התקנות ישיג את מטרתו המוצהרת – דהיינו האם הוא יוביל להגדלת היצע הדירות בשטחים המיועדים לבנייה רוויה, אשר תוביל בהמשך להוזלת מחירי הדיור ויוקר המחייה בישראל? התשובה לשאלה זו, לשיטתנו, אינה חד משמעית.

ישנם הטוענים כי אחת מהשלכות הלוואי הלא רצויות של התקנה החדשה תהיה עיכוב בנייה בעשרות פרויקטים ברחבי הארץ, כאשר בפרויקטים שכבר קיבלו היתרי בנייה ושאותם ניתן לבנות באופן מיידי, יעכבו היזמים את הבנייה ויפנו לרשות המקומית לקבלת היתרים חדשים בהתאם לתקנת “שבס-כחלון” – תהליך תכנוני שעשוי לארוך אף למעלה משנה.

מלאו פרטיכם ותוכלו להתעדכן בהשקעות בזמן אמת, ללא עלות וללא התחייבות:



שדה חובה*