טיפים למתחילים: כך כדאי לפעול כדי לחסוך מס בסיום שנת 2016

ההצעה להשקעה באמצעות הגשמה מגיעה למייל שלך בלחיצת כפתור, אך התהליך שהיא עוברת עד אז יסודי ומעמיק. רינה שרון חושפת את כל מה שקורה בדרך להשקעה

רינה שרון, מנהלת קשרי משקיעים

כשעולה השקעה לתפוצת המשקיעים הפוטנציאלים של הגשמה, תיאור כללי שלה מגיע בדיוור לכלל 26,000 המשקיעים הרשומים במערכת. מאחורי ההצעה להשקעה שנשלחת בלחיצת כפתור ישירות למייל שלך, ישנה כמובן עבודת הכנה מקצועית של כלל מחלקות החברה ובכלל זה של מנהל קשרי המשקיעים.

אבל כאמור, תחילת הדרך היא שבועות ואף חודשים קודם לכן בתהליך הבדיקות המקדמיות (DD), בביקור אצל היזם, בבחינת הנכס, בבדיקת הנאותות, במו”מ המסחרי, והסיכום של הדברים הוא כשאנו נחשפים למידע בישיבת הצוות על ההשקעה. בישיבה כזו יש תהליך מסודר ומובנה של כל המחלקות שיש להן נגיעה להשקעה.

בהשקעה בקליפורניה, שעלתה לגיוס השבוע, לדוגמא, מדובר על קניית מתחם Multi Family של 200 דירות, בויקטורוויל, קליפורניה ארה”ב, השבחה שלו ומכירתו תוך צפי של כ-3 שנים.

תחילת העבודה: מחלקת הפיתוח העסקי

ישיבת צוות מנהלי קשרי המשקיעים, שבה הפרויקט מוצג בפנינו, מתחילה מסקירה של סמנכ”ל הפיתוח העסקי על הביקור שלו אצל היזם בארה”ב. הסיור נמשך מספר ימים, וכלל בחינה של החברה, האופרציה וכמובן ביקור בנכס.

ההתרשמות של סמנכ”ל הפיתוח העסקי מהמקצועיות, הניסיון והאופרציה של אותו יזם, הביקור בפרויקטים השונים שאותו יזם מנהל, וכמובן הביקור בנכס שהוא כרגע במו”מ לקנייה, קריטיים לצורך הבדיקה המקדמית. כמו כן, אנו מקבלים מידע על יכולת התקשורת עם היזם וכמובן על ההתנהלות בשלב המו”מ, כשלכל הפרמטרים יש השפעה גדולה בהחלטה של הגשמה האם כדאי להיכנס לשותפות עם יזם זה.

היזמים של ההשקעה הזו, לדוגמא, הם בעלי רקורד מרשים. מדובר בחברה שפועלת מעל 15 שנה בתחום, והיו בבעלותה אלפי יחידות דיור בעשרות מתחמי מולטיפמילי בארה”ב, אותן השביחו וניהלו במהלך השנים.

השלב הבא: מחלקת אנליזה

בנוסף, בהמשך הישיבה אנו מקבלים גם סקירה מקיפה מהאנליסט שבדק את העסקה מתחילתה: הסקירה כוללת הסבר על המדינה בכלל ועל אזור ההשקעה בפרט, נתונים על האוכלוסייה, תעסוקה, אזורי ביקוש, מאפיינים מיוחדים של הנכס ועד לירידה לפרטי ההשקעה הכוללים  את מהות העסקה, אופי המימון הבנקאי, התכנית העסקית ועוד.

כמובן שכל המידע מועבר בצורה של דיון פתוח עם נכונות למתן כל התשובות לשאלות שאולי יעלו בהמשך על ידי המשקיעים.

במקרה של הדוגמא הספציפית – מדובר על קומפלקס מגורים וותיק, בתפוסה גבוהה, שנראה טוב מאוד, מטופח, נקי ושמור מאוד. התכנון הינו ייעול הניהול, השלמת שיפוץ היחידות הנוספות (שלא שופצו), לבצע צביעה חיצונית (חלקית) של הנכס, סלילה מחדש של החניה והעלאת שכ”ד בהשוואה לנכסים דומים באזור.

מבחינת משקיעי הגשמה, בהשקעה כזו, מכיוון שיש הכנסות מהשוכרים בקומפלקס, בניכוי ההוצאות נשאר כסף בקופת הפרויקט והוא מחולק על בסיס רבעוני לפי התכנית העסקית למשקיעי הגשמה.

בעסקה זו ישנן מספר אפשרויות השקעה למשקיע, וביניהן:

* מסלול הון – מסלול של שותפות עם היזם | יחידות השקעה של לפחות $60,000, מקנה שותפות עם היזם, בעלות על הנכס ושותפות ברווחי הפרויקט. התשואה שמתקבלת היא בהתאם לרווחי הפרויקט.

* מסלול מימון – הלוואה לשותפות של ההשקעה | כנותן הלוואה המשקיע נהנה מקדימות על החזר הקרן והריבית על פני השותפים. ההחזר שמתקבל הוא בהתאם לרווחי הפרויקט.

כאמור בהשקעה בנכס מניב צפויה חלוקה רבעונית של ריבית.

ההגנה המשפטית

בהמשך הישיבה אנו מקבלים סקירה מהמחלקה המשפטית על מבנה העסקה – ובכלל זה על הבטוחות וההגנות – ועוברים ביחד על תמצית המבנה המשפטי והמסחרי שהיא תמצית ההסכם שנחתם מול היזם.

הנקודות הבולטות הן:

החזקה בנכס – משקיעי הגשמה מחזיקים ברוב הבעלות על הנכס.

ערבות אישית של היזם, הקיימת בהשקעה זו, על ניהול נאות ומצגי ההסכם.

הוצאות חורגות – היזם מתחייב לפעול שלא תהיה הוצאה חורגת מהתכנית העסקית, ותנאים מגבילים במידה שכן.

קנס פרס – איחור או הקדמה בסיום הפרויקט, יקנו ליזם תוספת או הפחתה בשלב חלוקת הרווחים.

במסגרת ההתנהלות המקצועית של צוות השיווק, נקבעת בחלק מן המקרים גם שיחת ועידה עם היזם של ההשקעה בכדי לשמוע ממנו עוד קצת דגשים ולהבין ממנו את נקודת המבט הישירה שלו על האטרקטיביות של העסקה.

עבורי, ישיבת הצוות המעמיקה לפני כל גיוס של השקעה היא קריטית להבנת העסקה באופן כללי ופרטני, בכדי שאוכל לתת שירות מקצועי, אמין ומקיף לכל שאלה שיכולה לעלות אצל משקיע פוטנציאלי.

מלאו פרטיכם ותוכלו להתעדכן בהשקעות בזמן אמת, ללא עלות וללא התחייבות:



שדה חובה*