“אנחנו בודקים בזכוכית מגדלת כל פרט בתוכנית העסקית”

רו”ח רון ברקוביץ’, סמנכ”ל ההשקעות של הגשמה, אמון על תהליך בדיקת ההשקעות שאותן החברה מציעה למשקיעים. מתוך ניסיון של למעלה מ-15 שנה הוא עונה על שאלות הקשורות לתהליך העבודה שלו, ובין היתר מתאר את תהליך הבקרה על ההשקעות

צוות מומחי הגשמה עמל יום וליל על איתור עסקאות איכותיות למשקיעי החברה, על בדיקתן לפני הכניסה לעסקה ועל בקרה עליהן לאחריה ולאורך כל שלביהן. מי שאמונים בתהליך זה על השלב החשוב של בדיקת העסקאות והבקרה עליהן הינם מומחי האנליזה של הגשמה, תחת ניהולו של סמנכ”ל ההשקעות של הגשמה, רו”ח רון ברקוביץ’, אשר מבצעים את הבדיקות יחד עם מומחי הכספים והמשפט של הגשמה.

interview-11-e1451295115801

הכירו את המומחה:
בעל ניסיון של 7 שנים בפירמת רואי החשבון – EY כמנהל בכיר בתחום הנדל”ן ולאחר מכן 7 שנים כסמנכ”ל כספים בחברת נדל”ן ציבורית – A.D.N GLOBAL EQUITY (לשעבר גיא ייזום).תחומי עיסוק מחלקת אנליזה:
המחלקה מונה כ- 15 אנליסטים אשר מנתחים את ההשקעות, מוודאים היתכנות ריאלית של התוכנית העסקית ומבצעים מעקב ובקרה שוטפים לאורך כל תקופת חייהן של ההשקעות הקיימות.

הסוגיות הבולטות בעבודת האנליזה והבקרה בהגשמה:

  • מהו התהליך הראשוני של בדיקת השקעה באנליזה?
    “ראשית, המפתח להצלחתה של ההשקעה הוא היזם. יזם טוב יידע לעבור בהצלחה את המהמורות האפשריות שפרויקט יכול להעמיד לאורך הדרך. יזם איכותי בעל אופרציה חזקה ומקצועית יודע להתמודד עם אתגרים. לכן בראש ובראשונה אנחנו בודקים מה הרקורד והניסיון שלו, איזה פרויקטים השלים בעבר, את איתנותו הפיננסית, האופרציה אשר עומדת מאחריו ועוד. לאחר מכן אנחנו כמובן בודקים בקפדנות את התוכנית העסקית של הפרויקט אותו מציע היזם”.
  • מה אתה בודק בתוכנית העסקית שיזם מגיש לך?
    “כשמגיעה אלינו השקעה, אנו מבצעים תהליך של בדיקה ראשונית שלה עוד לפני תחילת שלב הבדיקה המקיפה (Due Diligence). במהלך הבדיקה הראשונית אנחנו בוחנים את הדברים הקריטיים שקשורים להשקעה. ישנם שלושה מרכיבים קריטיים שבלעדיהם, ומבלי לאשש אותם, לא נוכל להתקדם בהשקעה. למשל הבדיקה הראשונית של מחירי המכירה המתוכננים בתכנית העסקית – אנחנו בודקים שהם אכן מחירי השוק כיום, וזאת באמצעות בדיקת מחירי מכירה בפועל בעסקאות אשר בוצעו לאחרונה בנכסים ברי השוואה לנכס הנבחן. מדובר במרכיב אחד קריטי. מרכיב שני הוא לוחות הזמנים. חשוב לראות שמדובר בלו”ז ריאלי בר השגה. לכל פרויקט יש את משך החיים הטבעי שלו, ואנו עוברים על לוחות הזמנים שהיזם מציג ומוודאים שהם ריאליים. המרכיב השלישי הינו הערכת עלויות ביצוע הפרויקט עד להשלמתו. אנחנו רוצים לראות שהעלויות אשר נכללות בתכנית העסקית הינן ראליות. אלו הבדיקות הראשוניות”.
  • על מה רוב ההשקעות נופלות?
    “חלק גדול מההשקעות אשר נבחנות על ידנו נופלות עקב ניסיון ורקורד לא מספקים של היזם או על מערכת לא חזקה שלו. בהחלט היו מקרים שהחלטנו לוותר על עסקה למרות שנראתה עסקה טובה בגלל היזם. לא רצינו להיכנס לעסקה עם יזם אשר לא היינו שקטים עם יכולתו לנהל ולהשלים בהצלחה פרויקט נדל”ן, עם כל האתגרים אשר פרוייקט כזה מעמיד לאורך הדרך. כמו כן היו לא מעט מקרים שבהם לא נכנסנו להשקעות שבהן לדעתנו הערכת היזם למחירי המכירה היתה אופטימית מידי ואלו לא שיקפו את מחירי השוק כפי שקיימים כיום”.
  • מהם הקריטריונים לבחירת נכס להשקעה? איך בודקים את האזור?
    “ראשית, משך הפרויקט. אנחנו מחפשים פרויקטים אשר צפויים להמשך בין שנתיים לשלוש בממוצע. קריטריון נוסף הוא כמובן התשואה שאפשר להשיג מהפרויקט. פעמים רבות מגיעים פרויקטים טובים, אבל התשואה החזויה מהם לא גבוהה מספיק. בנוגע לבדיקת האזור, ברמת הבדיקות הראשוניות אנחנו נכנסים למאגרי המידע שברשותנו ובודקים את רמות המחירים בשלב הראשון. לאחר מכן אנחנו שולחים נציג מקומי לבקר באזור ולהתרשם מהנכס. אנחנו מבקשים הרבה פעמים לקבל מכתבי חוות דעת מברוקרים מקומיים אשר פועלים באזור”.
  • איפה נמצאים הנכסים הטובים ביותר?
    “אין לזה תשובה אחת. אנחנו משקיעים בכל רחבי ארצות הברית, בלונדון וגם בישראל. באזורים רבים ניתן למצוא עסקאות אטרקטיביות, וזאת המומחיות שלנו: לראות באזורי הפעילות שלנו איפה ניתן לאתר את העסקאות בעלות הפוטנציאל הגבוה ביותר”.
  • באיזה סוגי נכסים אתם מתמקדים?
    “נכון להיום אנחנו מתרכזים במספר סוגי פרויקטים בתחום הנדל”ן, שכל אחד מהם הוא עולם בפני עצמו. יש פרויקטים של בנייה שבהם אתה רוכש קרקע או נכס להריסה ובונה בניין למגורים למכירה. אתה בונה, מוכר ובסיום הפרויקט מחזיר את הכסף למשקיעים, וזאת ללא החזרים שוטפים. קיים סוג השקעות נוסף של נכסים מניבים למגורים. מדובר בנכס שאתה קונה אותו פעיל ומאוכלס, מניב הכנסות שוטפות, אשר מאפשר למשקיעים ליהנות מתזרימי מזומנים שוטפים. שם אנו מתמקדים בלהשביח את הנכס ולאחר סיום ההשבחה והעלאת הכנסות שכר הדירה בעקבותיה – מתמקדים במכירתו. כמובן בכל התקופה הזאת המשקיעים נהנים מתזרימי מזומנים שוטפים מהנכס. ישנו סוג השקעות מניב נוסף, של מרכזים מסחריים. במרכזים אלו יש עסקים פעילים, אנחנו משביחים ומוכרים לאחר מכן”.
  • מה תהליך הבקרה של ההשקעות?
    “זהו החלק המשמעותי ביותר בהשקעה. תהליך הבדיקות לפני ביצוע ההשקעה אורך זמן מוקצב, בעוד שתהליך הבקרה הוא עבודה יום יומית לאורך כל חיי הפרויקט מרגע שהשקענו בו עד הרגע שאחרון הדולרים חזר למשקיע. מדובר בתהליך ליווי יום יומי של הפרויקטים, לאורך כל התקופה, וזה למעשה האתגר הגדול שעומד בפנינו. יש מחלקת אנליזה מקצועית שלמה שעוסקת בכך. כל אנליסט מלווה מספר פרויקטים באופן יום יומי ושוטף, חי את הפרויקט, נושם אותו ומכיר על בוריו כל דבר שקורה בפרויקט. אני גאה בכך שהצלחנו להקים צוות אנליזה איכותי ומקצועי אשר מורכב מאנליסטים ומנהלים ברמה מקצועית מעולה”.
  • איך מתמודדים עם מקרים של השקעות פחות מוצלחות?
    ” עוד במועד חתימת הסכם ההתקשרות עם היזם אנחנו מכניסים להסכם מספר מנגנונים שיגנו עלינו במידה והדברים לא יילכו כפי שאנחנו מתכננים. לדוגמא, אין לנו אפשרות לדעת מה יהיו מחירי השוק בעוד שנתיים-שלוש בעת סיום הפרויקט, ולכן יש לנו הגנות למצבים שבהם המחירים יירדו או ייפגעו. זאת הסיבה שבהסכם עם היזם אנחנו מכניסים מנגנון קדימות תשואה. אם יש פגיעה ברווחיות של הפרויקט עדיין תהיה למשקיעים קדימות ברווחים. בנוסף, ישנה הגנה גם בנוגע ללוחות זמנים. אנחנו מכניסים מנגנונים של קנס פרס. על כל עיכוב בזמני הפרויקט חלקם של משקיעי הגשמה ברווח גדל וזאת על חשבון חלקו של היזם. לדוגמא, אם נקבע שרווחי הפרויקט יחולקו ביחס של 60:40 לטובת משקיעי הגשמה, ויש איחור של חודשיים בסיום הפרויקט, המשקיעים יקבלו 62% מהרווח. סוגייה נוספת היא חריגה בהוצאות. למרות הבדיקות עלולות להיות הוצאות בלתי צפויות. כל חריגה בהוצאות אשר לא אושרה על ידנו למפרע תופחת אך ורק מחלקו של היזם ברווח. זה מנגנון שיישמנו בעבר. מעבר להגנות החוזיות אנחנו כמובן מלווים את הפרויקט באופן יום יומי ומנסים לאתר בזמן בעיות אפשריות”.
  • מה הבקרה הפנימית שיש בהגשמה על קבלת השקעות?
    “יש מסננת ראשונה של קבלת היזם ובחינתו על ידי מחלקת הפיתוח עסקי. לאחר מכן העסקה המוצעת מגיעה לדיון ראשוני בוועדת ההשקעות. ההשקעה נסקרת ומתקיים דיון אם אנחנו מעוניינים להיכנס לפרויקט על סמך נתונים שהוצגו על ידי היזם עוד לפני בדיקה של מחלקת האנליזה. לאחר מכן אנחנו עושים את הבדיקות הראשוניות של מחלקת האנליזה. במידה ונסגרו תנאים מסחריים עם היזם אנחנו ניגשים לביצוע בדיקה מקיפה, DD, ושם בודקים לעומק את התכנית העסקית כדי לראות שהתוצאות החזויות מהפרויקט אכן ברות השגה. לאחר מכן, נערכות ישיבות הנהלה בהן אנו דנים בהשקעה מכל ההיבטים: המשפטי, הביצועי, הפיננסי וכו'”.

מלאו פרטיכם ותוכלו להתעדכן בהשקעות בזמן אמת, ללא עלות וללא התחייבות:



שדה חובה*