לא רק טחנות רוח: שוק הנדל”ן בהולנד נמצא במגמת צמיחה שנה שנייה ברציפות

עם עלייה של 39% בהיקף עסקאות הנדל”ן ב-2014 ועלייה של 19% בשנה האחרונה, הולנד מספקת אופטימיות רבה בשווקים ותחזיות טובות לשנים הבאות. זה לא מפתיע במיוחד כשמדובר בכלכלה בתנופה אדירה

ניר יעקובוביץ’, אנליסט בכיר, ראש תחום נדל”ן אירופה

אחרי שהציגה ביצועים חיוביים זו השנה השנייה ברציפות, הולנד מספקת אופטימיות רבה בשווקים ותחזיות טובות לשנים הבאות. להבדיל מחברותיה הבולטות באיחוד האירופי, רק באמצע שנת 2013 החלה הולנד לאותת על התאוששותה מאירועי המשבר הכלכלי של שנת 2008. בעוד שגרמניה ובריטניה נחלצו מהמשבר במהירות שנכנסו אליו – כשהן משחזרות בימים אלו ביצועים העולים על טרום המשבר – הולנד התעכבה מעט. בשלב זה, נראה שהעיכוב רק היטיב עמה.

ראו להלן תרשימים של צמיחת התוצר הלאומי גולמי ושיעור האבטלה בהולנד, בריטניה וגרמניה הכוללים תחזיות לשנים 2015 עד 2017.

Source: OECD, IMF

Source: OECD, IMF

הכלכלה ההולנדית כולה צפויה לצמוח בשיעור של כ- 2.2% ו- 2.45% בשנים 2015 ו- 2016, בהתאמה. עלייה בייצוא וצמיחת הצריכה הפרטית וההשקעות הפרטיות הן הסיבות החיוביות שצפויות להשפיע על הצמיחה.

%d7%9c%d7%90-%d7%a8%d7%a7-%d7%98%d7%97%d7%a0%d7%95%d7%aa-%d7%a8%d7%95%d7%97

הכלכלה משפיעה באופן טבעי על שוק הדיור. בשוק הבתים, הרבעון השלישי של שנת 2015 היה טוב יותר מאשר צפו המומחים, וממוצע מחירי הבתים המשיך לעלות באופן קבוע, כשהוא חוזר לרמות טרום המשבר בשנת 2008. התחזיות הן כי עד סוף שנת 2015 מספר העסקאות יעמוד על 182,000, עליה של כ- 19% בהשוואה לשנת 2014. בשנה הבאה, צמיחה כלכלית גבוהה וכוח קנייה חזק יותר, בשילוב רמת ביטחון גבוהה, עלייה במספר מכירות בתים חדשים ושיעורי משכנתא נמוכים, כולם יובילו לכך ששוק הבתים ישמור על רמתו. מנגד, העלייה תמותן לפי הערכות על ידי בעיות הון שלילי והפחתת שיעורי המינוף ביחס לערך הנכסים (LTV cap).

בשנת 2016 לא צפויה עלייה חזקה כמו זו של שנת 2014 (39%+) וכמו זו של השנה (19%). התחזיות מדברות על צמיחה מתונה יותר, כך שמספר העסקאות צפוי להיות בין 175,000 ל- 195,000. המחיר הממוצע של הבתים צפוי לעלות בין 2.75% ל- 4.75% בשנת 2016.

באשר לשיעורי הריבית למשכנתא, אלו שוברים שיאי שפל חדשים כמעט בכל רבעון, אבל כעת נראה כי התייצבו. על פי הערכות שיעורי הריבית למשכנתא ישארו נמוכים לפחות בעתיד הנראה לעין.

פרק ראשון: רקע כלכלי

הכלכלה ההולנדית צפויה לצמוח בשיעור של כ- 2.25% ו- 2.45% בשנים 2015 ו- 2016, בהתאמה. צמיחה זו צפויה להיות מושפעת משינויים רבים, ובין היתר על ידי עלייה בייצוא וצמיחה בצריכה הפרטית ובהשקעות הפרטיות.

ראו להלן תרשים השינוי בצריכה הפרטית ובייצוא של המשק ההולנדי הכוללים תחזיות לשנים 2017-2015.

Source: CBS, OECD

Source: CBS, OECD

למרות מגמת היחלשות בסחר הבינלאומי, הולנד חווה צמיחה יציבה יחסית בייצוא החל מאמצע שנת 2013. על פי התחזיות, הייצוא ימשיך להוות גורם חיובי התורם לצמיחת התוצר הגולמי (GDV) בעתיד הנראה לעין – בין היתר בזכות מטבע יורו חלש וצמיחה ממושכת של השותפות הטבעיות של הולנד לסחר בינלאומי. יחד עם זאת, תמיד קיים הסיכון כי האטה חמורה יותר בצמיחה הכלכלית בסין ובשאר השווקים המתעוררים יובילו לירידה בצמיחת הסחר הבינלאומי, אשר בתורם יגרמו להשלכות מזיקות ביותר לצמיחת התוצר ולייצוא של הולנד, כמו גם למדינות רבות אחרות בעולם.

לצד הייצוא, ובהמשך לעלייה חדה ברבעון האחרון של שנת 2014 וברבעון הראשון של שנת 2015, גם צריכת משקי הבית ממשיכה לצמוח. על פי התחזיות בשנים 2016 ו-2017 הצריכה הפרטית תמשיך לצמוח, בין היתר בזכות שיפור ביטחון הצרכנים, עליית ההכנסה הפנויה של משקי הבית בשנה השלישית ברציפות, עליית רמת התעסוקה וגם הודות לחבילת הפחתות המס בסך של 5 מיליארד יורו שהוכרזה השנה.

ראו להלן תרשימים המציגים את השינוי בהכנסה הפנויה של משקי הבית ורמת התעסוקה ושיעור האבטלה במשק.

Source: CBS

Source: CBS

בנוסף, וכפי שנרחיב בהמשך, קיימת השפעה צולבת בין מגמות בשוק הבתים לשינויים בכלכלה: כמות גבוהה של עסקאות מכירת בתים משפיעה על הצריכה של משקי הבית למוצרים ברי קיימא, כמו ריהוט, מכשור אלקטרוני וכדומה. לצד הצריכה הפרטית, יותר עסקאות מכירה משמע יותר עבודה לסוכנויות נדל”ן, עורכי דין וכל הנוגעים בדבר. התאוששות כלכלית בתורה משפיעה באופן חיובי על המגמות בשוק הבתים, על ידי עלייה בהכנסות משקי הבית ועליית תעסוקה.

פרק שני: שוק הנכסים

במהלך הרבעון השלישי של שנת 2015, 50,609 בתים קיימים החליפו בעלות, עלייה של כ- 29% לעומת תקופה מקבילה אשתקד. הרחבה זמנית של המגבלה על מתנות פטורות ממס, גרמה לראלי סוף השנה של 2014, אך לאחר מכן מספר העסקאות ברבעון הראשון של שנת 2015 ירד. יחד עם זאת, כפי שניתן לראות בתרשים מטה, הרבעון השני והשלישי של שנת 2015 מציגים עלייה נוספת בשוק הבתים, כך שמספר העסקאות נכון להיום מתקרב לרמות שהיו טרום המשבר.

Source: CBS

Source: CBS

בהתאמה, מספר המשכנתאות המאושרות ממשיך לעלות במהלך הרבעון השלישי של שנת 2015 כתוצאה מעלייה חזקה במספר מכירות הבתים. שיעורי הריבית על המשכנתא שוברים שפל חדש כמעט בכל רבעון, אבל כעת נראה שהם מתייצבים. למרות שיתכן והם יעלו מעט ב-2016, כשהריביות בשוק ההון צפויות לעלות, שיעורי המשכנתא צפויים להישאר נמוכים בשנת 2016.

סכום המשכנתאות של הציבור עלה במעט ברבעון השני של שנת 2015 לסך מצטבר של כ-651 מיליארד יורו. המשמעות של עלייה זו היא כי נפח החזרי המשכנתאות היה מעט נמוך יותר מאשר הנפח של המשכנתאות החדשות שאושרו ברבעון השני. נתונים על סך החוב למשכנתא ברבעון השלישי של שנת 2015 עדיין לא ידועים נכון להיום, אבל על סמך הנתונים הקיימים מהבנקים – סך החוב למשכנתא לא צפוי לעלות ברבעון השלישי למרות עלייה במספר המשכנתאות המאושרות.

Source: CBS

Source: CBS

מה דוחף את מחירי הבתים כלפי מעלה?

לאחר 5 שנים של ירידה, מחירי הנכסים למגורים עלו בצורה מבוקרת בשנת 2014 בשיעור של כ- 0.9%, וב- 3.5% בשלושת הרבעונים הראשונים של שנת 2015. יחד עם זאת, מחירי הבתים עדיין נמוכים לעומת מחירם טרום המשבר.

Source: CBS

Source: CBS

מספר גורמים תמכו בעלייה זו. הביטחון בשוק הבתים חזר יחד עם התחזקות אמון משקי הבית במצב הכלכלי. שוק העבודה השתפר, ושיעור האבטלה צנח לכ-6.8% בנובמבר 2015, לאחר שכבר עמד על כ- 7.6% בתחילת השנה. שיפור היכולת במציאת עבודה תמך בביטחון הצרכנים ושחרר מעצורים, כך שבמהלך הרבעון השני של שנת 2015, חרף עליית מחירי הבתים, היכולת העצמית של משקי הבית דווקא התחזקה. אלו הוציאו כ- 16.1% מההכנסה שלהם על מחייה, ירידה של כמעט 1% בהשוואה לרבעון הראשון של השנה.

בהירות פוליטית בנוגע לסוגיות מס של בעלי בית תמכה גם כן. החל משנת 2013, רק רוכשים של דירה בפעם הראשונה היו זכאים להפחתות מס על המשכנתא שלהם במסלולי משכנתא מסוימים. ולבסוף, תרמו גם שיעורי ריבית נמוכים במיוחד.

כל סוגי הבתים נהנים מהצמיחה

התאוששות השוק החלה באמצע שנת 2013 בעיקר בבתים הזולים יותר. ככל שנמשכה ההתאוששות, כך גם סוגי בתים נוספים החלו ליהנות מצמיחה. נכון להיום המחירים והמכירות בשוק הבתים עולים לכל סוגי הבתים, כשהיקרים יותר צוברים תאוצה רבה יותר מזו שהיתה בשנה שחלפה. לנכסים היקרים יש פער גדול יותר לסגור, כיוון שבמהלך המשבר הירידה בערכם הייתה גדולה יותר.

להלן הפער בין המחירים הממוצעים של בתים ברבעון השלישי של שנת 2015 לעומת מחירם ברבעון הרביעי של שנת 2008, ותרשים שינוי במחירי הבתים ברבעון השלישי לשנת 2015 לעומת זה אשתקד (על פי סוגי הבתים):

Source: CBS

Source: CBS

כל המחוזות חווים צמיחה

כל המחוזות בהולנד חוו ירידה חדה במחירים בין השנים 2011 ל- 2013, ובשנים 2014 ו- 2015 חלה התאוששות בכולם, שבאה לידי ביטוי בעליית מחירים או בירידה קלה בלבד. במהלך הרבעון השלישי של שנת 2015 מספר המכירות בהשוואה לרבעון השלישי של שנת 2014 עלה בכל המחוזות, אשר מוכיח כי התאוששות בשוק הבתים מורגשת לרוחב כל הולנד.

הצמיחה החזקה ביותר ניכרת במחוזות המרכזיים – Randstad הכוללת את הערים הגדולות (Amsterdam, Rotterdam, The Hauge ו- Utrecht). יחד עם זאת, גם במחוזות בפריפריה, כמו ב-Drenthe, Groningen ו- Limburg, ההתאוששות עומדת איתנה.

ראו להלן את השינוי במספר העסקאות ובמחירי המכירה של הבתים על פי מחוזות.

Source: CBS

Source: CBS

העלייה במספר המכירות גרמה לירידה בהיצע הנכסים בשוק בכל המחוזות, במיוחד באיזור Randstad, שם לרוכשים יש פחות אפשרויות בחירה מאשר במחוזות אחרים. מחירי הבתים יישרו קו עם הירידה בהיצע ועלו ברבעון השלישי של השנה בכל המחוזות (פרט ל- Zeeland). לעלייה זו יש שונות רחבה, החל מ- ירידה של 0.7% עד לעלייה של 9.9% באמסטרדם. בשוק שבו שיעורי הריבית נמוכים מאוד וכוח הקנייה של משקי הבית עולה, מחירי הבתים ילחצו כלפי מעלה.

מה לגבי התחזיות לעתיד?

על פי התחזיות, מגמת עליית המחירים תימשך לרוחב הולנד, אך במחוזות העירוניים יותר (Noord-Holland, Zuid-Holland ו- Utrecht) צפויה עלייה חדה יותר בהשוואה למחוזות עם פחות אוכלוסיה עירונית. אוירת מחייה עירונית נראית בימים אלו כמקום מחייה אטרקטיבי למגורים, ומושכת משקי בית רבים. באופן כללי, מגמה זו נמשכת כבר שנים רבות, וצפויה להימשך בשנים הבאות.

בראש הכוחות החיוביים שצפויים לדחוף את המחירים כלפי מעלה נמצאת הכלכלה ההולנדית – כאשר על פי התחזיות צמיחת המשק תימשך, הכנסתם הפנויה של משקי הבית צפויה להמשיך לעלות זו השנה השלישית וחבילת הפחתות מס בסך 5 מיליארד יורו יחזקו את כוח הרכישה של משקי הבית. בנוסף, שיעורי ריבית משכנתא נמוכים יפעילו לחץ מחירי בתים כלפי מעלה. התחזיות מבוססות על כך ששיעורי הריבית לטווח ארוך יישארו בשפל היסטורי במהלך השנה הקרובה לפחות, וכך תימשך הכדאיות בלקיחת משכנתא.

בעקבות ירידת המחירים החדה בתקופת המשבר, שווי בתים רבים ירד אל מתחת לגובה המשכנתא שנלקחה כנגדם, כך שיחס החוב לערך הבית (LTV) עלה על 100% (נקרא גם הון עצמי שלילי). דבר זה יהווה את אחד מבולמי עליית המחירים כיוון שמשקי בית רבים נמצאים במצב של הון עצמי שלילי – אחת מגרורות המשבר. על פי התחזיות, בכל שנת 2015 יותר מ- 150,000 משקי בית צפויים לצאת ממצב זה, ובשנת 2016 מגמה זו צפויה להימשך עם 170,000 משקי בית נוספים – אשר ערך הבתים שלהם יחזור פעם נוספת להיות גבוה מחוב המשכנתא. למרות האופטימיות, בעיה זו עדיין כפולה בגודלה מאשר בטרום המשבר, ועשויה להוות בלם מרכזי לעליית המחירים והמכירות של הבתים.

במקביל, הידוק התנאים למתן אשראי יהווה רוח נגדית נוספת לעליית מחירי הבתים. חלק מהרגולציה שהופעלה השנה תבוא לידי ביטוי רק במהלך שנת 2016 וחלקה בתחילת שנת 2017 בלבד. הרגולציה החדשה, בין היתר, נוגעת להפחתת הקלות המס בגין שיעור הריבית על המשכנתא ולהפחתת הסכום המקסימלי שרוכשי בתים יכולים להלוות על בסיס הכנסתם. כמו כן היא נוגעת לקביעת יחס חוב לערך הבית (LTV) מקסימלי להגבלת ההלוואות (החל מינואר 2015, יחס ה- LTV ירד ל- 103% והוא צפוי לרדת בהדרגה ל- 100% עד לשנת 2018). הרגולציה גם קבעה רף מקסימלי נמוך יותר למשכנתאות בערבות מדינה.

לסיכום, הביצועים בשנתיים האחרונות הפכו את הולנד ליעד השקעות אטרקטיבי – במיוחד נוכח מחירים נמוכים משמעותית ביחס לטרום המשבר. כמו כן, מחירי הנדל”ן במדינות השכנות ממשיכים לעלות בקצב מהיר, דבר המקשה על מציאת הזדמנויות ודוחף את המשקיעים לשווקים חדשים שנמצאים בתחילת התעוררותם.

Sources
CBS – Statistics Netherlands
Rabobank – Economic Research
OECD – The Organization for Economic Co-operation and Development
IMF – International Monetary Fund
Standard & Poor’s Ratings Services

מלאו פרטיכם ותוכלו להתעדכן בהשקעות בזמן אמת, ללא עלות וללא התחייבות:



שדה חובה*