ההגנות והבטוחות שלכם בהשקעות נדל”ן: כך ההסכמים המשפטיים שומרים לכם על הכסף

יזם שלא עומד בזמנים נקנס, מי שחורג מהתקציב מוותר על חלק מן התשואה שלו והערבות האישית של היזם נותנת גיבוי נוסף למשקיע: האספקט המשפטי תופס מקום מרכזי בכל השקעות הגשמה

עו”ד רחלי אלפרוביץ, היועצת המשפטית

האספקט המשפטי בהגשמה, אשר נועד בעיקרו להגן על המשקיעים, תופס מקום מרכזי בכל תהליך ההשקעה. כאשר היזם פוגש את הגשמה לראשונה הוא עובר תהליך מעמיק של בדיקות לגבי הרקע והיכולות שלו, הן כיזם והן כשותף לעסקאות ולהסכמים. היקף בדיקה שכזה מיושם גם על ההשקעה שאותה היזם מבקש להציע למשקיעי הגשמה. והנה, כאשר הגשמה מאשרת את היתכנות ההתקשרות עם היזם לגבי ההשקעה, נחתמים עקרונות התקשרות שמסדירים את ההבנות המסחריות העיקריות בין הצדדים.

gavel

להלן התהליך המשפטי שהשקעה עוברת בהגשמה במטרה לשמור על משקיעיה:

  • ראשית, הגשמה דואגת להפוך את התכנית העסקית של ההשקעה, שמהווה את “האורים-ותומים” בה, לחלק בלתי נפרד מההסכם עם היזם. התכנית העסקית מכילה שפע של הגנות עבור המשקיע. מופיע בה, למשל, שהיזם מחוייב להעמיד סך מסויים מההון העצמי, שהיזם מחויב לסך מקסימלי של הוצאות, שהיזם מתחייב להשיג מימון בנקאי בסך מסויים, שמשך ההשקעה לא יארך יותר מ-X חודשים ועוד.התכנית העסקית היא בעצם בסיס העסקה עם היזם, וכעת – גם חלק בלתי נפרד מההסכם איתו. אותן הגנות בתכנית הופכות להיות התחייבויות ומצגים של היזם כלפי המשקיעים. והנה דוגמא נוספת להמחיש זאת – היזם מתחייב להשיג היתר בניה בתוך שלושה חודשים. הנה לכם התחייבות בתכנית העסקית שהינה חלק בלתי נפרד מההסכם. לו היזם יפר התחייבות זו, למשקיעים תעמוד הגנה לקבל את כספי ההשקעה חזרה בתוספת של ריבית מסויימת.

    באופן זהה קמה הגנה למשקיעים כאשר היזם מתחייב במסגרת התכנית העסקית שהפרויקט לא יחרוג ממשך זמן מסוים, נניח 3 שנים. מה קורה אם היזם חורג בזמנים? הגשמה לוקחת בחשבון שתיתכנה חריגות קלות והגשמה אף מאפשרת גמישות קלה ליזם. יחד עם זאת, הגשמה דואגת כי גם במסגרת הגמישות הניתנת ליזם המשקיעים לא ייפגעו, וזאת על ידי יישום מנגנון הפרס-קנס שקובע, כי על כל חודש איחור, מאזן חלוקת הרווחים בין המשקיעים לבין היזם ייטה יותר לטובת המשקיעים. אם נניח כי יחס חלוקת הרווחים הינו 50/50, ונקבע קנס של 1% על כל חודש איחור, מעתה חלוקת הרווחים לאחר חודש איחור תהיה 51/49 לטובת המשקיעים.

  • אולם לא תמיד הגשמה שלמה עם האיחור, ולא תמיד תנאי השוק מאפשרים שיקול דעת רחב מדי האם להעניק פרק זמן נוסף ליזם, ולכן הגשמה שומרת על המשקיעים מראש במגוון בטוחות שנועדו לאפשר את קבלת ההחלטה הטובה ביותר עבורם. כך למשל, הגשמה יכולה להחליט כי עם תום הזמן – היא כופה על היזם להוציא את המשקיעים מההשקעה – כאשר כל ההון חוזר בנוסף לתשואה מסויימת. הגנה זו מכונה כפיית Buy Out. במקביל, הגשמה יכולה להחליט שמשיקולים עסקיים נכון יותר למכור את הנכס ולכן היא יכולה לכפות על היזם להעמיד את הנכס למכירה ובכך לכפות מימוש. הגנה זו מכונה – Force Sale.גם בתרחישים כאלה, הגשמה דואגת ל”מפל תשלומים” שונה בתכלית מהמפל הרגיל: במפל הרגיל, המשקיעים והיזם מקבלים את ההון פרו-ראטה (במקביל), לאחר מכן קדימות של 12% (לרוב) למשקיעים, קדימות זהה ליזם ולאחר מכן חלוקת רווחים לפי יחס כלשהו. כאן לא. הגשמה דואגת כי במצבים האלה, המשקיעים יקבלו חזרה קודם את ההון העצמי וכן את הקדימות, ורק לאחר מכן היזם יקבל את הונו ואת הקדימות.
  • אך גם בכך לא די, המצגים והתחייבויות של היזם מוגנים באמצעות ערבות אישית, שבכדי לסבר את אזניכם – לו יפר היזם מצג ממצגיו, ומצג זה יגרום נזק למשקיעים, היזם יהיה מחויב לפצות את המשקיעים אפילו מכספו הפרטי.חשוב לציין שהערבות האישית היא אינה להצלחת ההשקעה, אולם חשוב עוד יותר להדגיש כי המערכת ההסכמית שהגשמה בונה במורכבות רבה למול היזמים ולמען המשקיעים – תעשה ככל יכולתה שהיזם יפעיל את מיטב מאמציו למען הצלחתה.

ההסכם מכיל הגנות גם לתהליך סגירת העסקה ודורש שכל המצגים וההתחייבויות של היזם יהיו תקפים גם כשהעסקה נסגרת ומבוצע תהליך “קלוזינג”, אשר בלעדיהם הגשמה לא תאשר את סגירת העסקה ולא תעביר את כספי המשקיעים. כך למשל, הגשמה דורשת כי היזם ימסור לידי המשקיעים מסמך “אישור מצגים” (Compliance Certificate) נכון ליום הקלוזינג. בנוסף – הגשמה דורשת כתנאי לקלוזינג אישור מאת עורך הדין של היזם כי עיקרי ההסכם, המבנה המשפטי של העסקה, האחזקות והסכומים המעורבים בה – הם אכן נכונים (Opinion Letter).

תהליך הקלוזינג, בקליפת אגוז, מבוטח כולו על ידי חברת טייטל, שהיא חברת ביטוח המבטחת תהליכי קלוזינג של עסקאות נדל”ן עד לגמר העברת הבעלות. לו, חלילה, יתרשל מי מהצדדים ו/או תהליך הקלוזינג יינזק – תתערב חברת הטייטל לתקן את הדרוש תיקון: אם להשיב למשקיעים את כספם, ואם בפעולות חריגות לתיקון הנזקים בכדי שתהליך השלמת הרישום והעברת הבעלות לטובת המשקיעים והיזם – יושלם על הצד הטוב ביותר.

תהליך זה הוא הכרחי בכדי שהמשקיעים ייהנו מהבטוחה הטובה ביותר, והיא קבלת אחזקה בנכס. בטוחה זו מקנה למשקיעים זכות קניינית על חלקם היחסי בנכס נשוא ההשקעה. זכות קניינית הינה זכות התקפה כלפי ‘כולי עלמא’ (כל העולם), ומהווה את הרף הגבוה ביותר שניתן להעניק מבחינת הזכויות בנדל”ן. בטוחה זו של אחזקה בנכס מקנה למשקיעים את זכותם להפעיל הגנות אחרות, כגון כפיית מכירה. בכך, המשקיעים מוגנים היטב מכל היבט שהוא.

חשוב לזכור, כל המתואר לעיל הן בטוחות והגנות במסגרת הסכמית. הפרה שלהן היא הפרה של הסכם, להחזיק ביד הסכם זו בטוחה חזקה מאוד, ולהפרה של הסכם יש השלכות וסנקציות חמורות.

הגשמה רואה לנכון לציין, כי מטרת ההתקשרות עם היזם, הן מלכתחילה והן בדיעבד, היא לא להשתמש במנגנונים השונים בהסכם. השקעה טובה היא כזו שלא מפעילים בה הגנה או בטוחה. הגשמה מקיימת מערך בקרה צמוד ומקיף לכל השקעה, כדי לוודא את קיומה של מטרה זו.

נאחל למשקיעים שכל השקעותיהם עם הגשמה תהיינה נעימות, מוצלחות וללא צורך בבטוחות.

מלאו פרטיכם ותוכלו להתעדכן בהשקעות בזמן אמת, ללא עלות וללא התחייבות:



שדה חובה*