“על מנת שיזמות איכותית תצליח היא צריכה את הבלמים שיאפשרו לה להגביר מהירות”

“עולם הנדל”ן מייצר אוסף כמעט אין סופי של הזדמנויות לצד סיכונים שצריך לקחת בחשבון. התפקיד שלנו הוא לנצל את ההזדמנויות תוך כדי ניהול הסיכונים”

חיים כהן, המנכ”ל הנכנס של הגשמה, שהגיע לחברה אחרי שורת תפקידים בכירים קודמים בעולם העסקי, שוטח בפנינו בראיון אישי את השקפת עולמו, מסביר כיצד הוא רואה את עתיד החברה ומשתף בקשר הייחודי שלו לנחלת שבעה בירושלים

לפני כחודשיים נכנס חיים כהן לתפקיד מנכ”ל הגשמה, לאחר שמילא לפני כן שורת תפקידים בכירים בהם מנכ”ל קבוצת דן אנד ברדסטריט ישראל, מייסד ויו”ר האיגוד הישראלי למנהלי סיכונים בע”מ, מנכ”ל כלל ביטוח אשראי, מנכ”ל משותף בכלל מימון, סגן נשיא בסיטיבנק ישראל ותפקידים ניהוליים נוספים. לרגל הכניסה לתפקיד החדש, ביררנו עמו מהן תפיסותיו הניהוליות, כיצד הוא רואה את החזון של החברה ומהן הסיבות שבעקבותיהן הגיע אליה. וגם, בין היתר, גילינו מה הקשר המיוחד שלו לנחלת שבעה בירושלים.

מדוע החלטת לקבל את התפקיד של מנכ”ל הגשמה?

“מצאתי בהגשמה שילוב של מספר דברים שחשובים לי מאוד: הראשון – כלכלה חברתית. השני – יזמות וחדשנות פיננסית. השלישי – הצד האנושי והרביעי – האתגר הניהולי-מקצועי. זהו מעגל. כל אחד מהדברים הללו כשלעצמו מרגש מבחינתי. אפשר לומר שלאורך כל חיי עסקתי בדברים שנוגעים לנקודות הללו במינונים משתנים. לאורך כל הקריירה עסקתי בהתנהלות פיננסית מקצועית לצד אנשים מיוחדים שאני אוהב ומעריך ואת זה חיפשתי גם בהגשמה. מצאתי חברה שבה ראויים לציון הקשר האנושי, הנשמה הכלכלית חברתית, איכות הצוות, הקשר החם עם המשקיעים והיזמים והנגשת השירותים הפיננסיים החדשניים. כשהבנתי שהגשמה, שהיא החברה היזמית המובילה בתחום, החילה על עצמה כללי ממשל תאגידי פיננסי נכונים לצד המהות הכלכלית חברתית, זה היה בלתי אפשרי מבחינתי לסרב להצעה”.

מה התובנות שאתה מביא איתך?

“התנסיתי בניהול כללי וניהול פיננסי, בתקופות רגיעה ובתקופות משבר, למעלה מ-30 שנה. אציין שתי תובנות מהותיות; הראשונה: מהות קיומו של העסק הוא הלקוח. קיומו של לקוח תלוי ברמת שביעות רצונו. שביעות הרצון של הלקוח תלויה בראש ובראשונה באמון. האמון תלוי בהתנהלות האנושית ובשמירה על הגינות ואמינות לכל אורך הדרך. עצה נכונה עשויה לשפר את מצבו של הלקוח באופן קיצוני. מאידך, עצה שגויה עלולה להמיט על לקוח אסון. התובנה העיקרית הראשונה הינה: אתה חייב להיות תמיד הוגן ואמין. השניה: בעת שכיהנתי כמנכ”ל כלל ביטוח אשראי אירעו לפחות שני משברים משמעותיים; האחד ברמה המקומית בתקופת מלחמת לבנון השנייה והשני ברמה העולמית בתקופת המשבר הפיננסי הגדול שהחל מבחינתי בשלהי 2006 ויש האומרים שטרם הסתיים. ברור שתקופה כזאת תורמת לעיצוב היכולת הניהולית בתוך תהליכי משבר וניהול הזדמנויות תוך כדי התממשות של סיכונים. תפיסת העולם הניהולית היא משהו שנבנה במהלך כל שנות הקריירה, ובתקופות של משברים מחדדים ומשפרים את יכולת ההתמודדות במצבי אי וודאות בין היתר על פי תכנון תגובה מראש לתרחישים. התובנה העיקרית השנייה הינה: הימנעו מהכחשת הסיכונים”.

איך אתה רואה את העתיד של החברה?

“הגשמה מתנהלת כחברה אחראית, מנהיגת שוק, התרה אחר הזדמנויות ראויות ובעלת מיצוב ונראות משמעותיים ביותר. ככזאת, החברה מבינה שהיא חייבת להשית על עצמה כללי התנהגות של מנהיגה. החברה תמשיך לייצר הזדמנויות עסקיות ולפתח את עסקיה לרווחת לקוחותיה, תוך שהיא מייצרת לעצמה איזונים ובלמים. מנהלי סיכונים אוהבים לשאול: מדוע יש בלמים במכונית? התשובה הינה: כדי שניתן יהיה לנסוע מהר. כך גם בחברה אחראית, צומחת ומתפתחת כהגשמה. ההזדמנות הגדולה שלנו טמונה באחריותנו. כך, למשל, בחודשים האחרונים אנו מציעים מיוזמתנו להשתמש בתשקיף שיאושר על פי הנחיות הרשות לניירות ערך וזאת על מנת לעבוד בשקיפות מלאה מול משקיעינו ומול השוק כולו. אנו מחילים בחברה נהלי עבודה דומים לאלה שקיימים בגופים פיננסיים מובילים בארץ ובעולם. החלנו על עצמנו כללי רגולציה ואכיפה עצמיים מיוזמתנו על מנת שנוכל לצמוח. הדבר הקשה ביותר הוא לנבא את העתיד אבל אנחנו בהגשמה נכונים לקראת האתגרים שיבואו”.

מהן המטרות שלך בכניסה לתפקיד?

“כמו כל מנהל שנכנס לתפקיד ניהולי במקום חדש אני רוצה ללמוד היטב את העסק, להכיר את העובדים, הלקוחות, המשקיעים והיזמים כדי שניתן יהיה לפתחו ולהגדיל את פעילותו. אני צריך ללמוד את העסק לעומק, להקשיב, לדבר עם אנשים ולהיות בטוח שכשאני אומר משהו זה יהיה באמת ובתמים דבר נכון. יש דברים שאתה לא יכול לשנות מיד עם הגעתך. אתה צריך להבין כיצד הדברים הללו נוצרו בתוך החברה ומה היתה האבולוציה שלהם עד שהגעת. קודם כל צריך ללמוד. לצד הלמידה צריך כמובן גם לחשוב על רעיונות חדשים ופיתוח עסקי. לב לבו של העסק, כפי שכבר אמרתי, הוא הלקוח המעוניין בהזדמנויות השקעה חדשות ולכן אני רואה בפתוח העסקי והשיווקי מטרה עליונה. המטרה היא אחת ואסור לשכוח אותה אף לא לרגע: שיהיה לך בקצה לקוח, משקיע או יזם, שבע רצון”.

איך אתה רואה את עתיד השקעות הנדל”ן ואת המיקום של הגשמה בשוק זה?

“באופן מליצי אומר שעולם הנדל”ן משתנה לפחות פעמיים ביום. עולם הנדל”ן של א’ בתשרי זה לא עולם הנדל”ן של ב’ בתשרי, מכיוון שב-24 השעות שחלפו מישהו, איפשהו על פני כדור הארץ, פיתח טכנולוגיה חדשה של בנייה שחוסכת אנרגיה, איזשהו מוסד פיננסי פיתח מוצר פיננסי חדש שמאפשר לממן דברים שלא היו קודם לכן ובמדינה מסוימת החליטו להקים עיר חדשה. ייתכן גם שהשתנתה רגולציה איפשהו וגם הוקמה חברה מתקדמת ומיוחדת המשנה את פני עולם ההשקעות כמו הגשמה. כל הדברים הללו ביחד משנים את עולם הנדל”ן חדשות לבקרים. רק דבר אחד לא משתנה: אנשים צריכים מקום לגור בו, קורת גג מעל ראשם. הם יקנו או יבנו או ישכרו, ובסופו של דבר מישהו צריך לבנות את אותו גג. מי שבונה את קורת הגג צריך הון כדי שיוכל לבנות. הצורך הבסיסי לא משתנה ואנו רק משכללים את הדרך להגיע אליו. מאידך, אנשים מחפשים לשפר את הכנסתם וחסכונותיהם לטווח בינוני וארוך, במיוחד בשוק פיננסי סטטי בסביבת ריבית אפסית. שוק הנדל”ן מוצא את הפיתרונות שלו כל הזמן, תוך כדי אינטרקציה אינטנסיבית עם כל העולמות שמסביב; כלכלה, מימון, הנדסה, אסתטיקה, טכנולוגיה, חברה, פוליטיקה ועוד. הגשמה היא אחד הכלים להשקעה ולגיוס הון שעוזרים לשוק העצום הזה להמשיך לנוע. מייסד הגשמה אבי כץ אומר שבעוד מספר שנים יגידו בכל העולם: איך יכול להיות שלא היה דבר כזה כמו הגשמה קודם לכן. אני מסכים עם אמירה זו ומאמין גדול ביכולת שלנו להמשיך ולהוביל בפיתוח יישומים מתקדמים שיהיו מיועדים לאוכלוסיות רחבות. הגשמה תמשיך להוביל ברוח היזמית ובפיתוח העסקי”.

ובעולם המשתנה הזה, איך החברה מתמודדת עם שינויי הרגולציה?

“הרגולציה מגיבה להתפתחות הטכנולוגית והעסקית ולחידושים בשוק. במקרה שלנו אנחנו מובילי שינוי מרכזיים, וכגורם המשנה את פני השוק אנחנו מחבקים שינויים גם ברגולציה. חלות עלינו חובות וזכויות מעולם הרגולציה הטבעית כפי שחלות על כל עסק, ולא משנה אם הוא בתחום שלנו או לחלופין בתחומים אחרים כמו תעופה, תרופות, מזון או קיוסק. יש רגולציה טבעית ויש בה כמה כללים: לא לעבור על החוק, לנהוג בהגינות ובשקיפות, לשמור על חיסיון וסודיות של לקוחות ובמיוחד לא לגרום נזק בהתנהלות שלך. כל הרגולציות הטבעיות האלה והחקיקה הנגזרת מהן חלות עלינו. מה שחל עלינו בנוסף, כמובילים ופורצי דרך, הם הרצון והצורך בהסדרת התעשייה. בעולם הפיננסי יש כללי התנהגות שמוכרים לכל מי שחי את העולם הזה, שהם ה-DNA של התעשייה הפיננסית. יש כללי התנהגות מאוד ברורים שמאפשרים לארגונים מסודרים לצמוח. בהגשמה נראה לנו מאוד טבעי להשית על עצמנו כללי התנהגות שיאפשרו לכל מי שיש לו עניין בחברה להרגיש איתה נוח: לקוחות-משקיעים, ספקים, יזמים, בעלי מניות ורגולטורים. אנו חיים בסביבה שבה לאתיקה האישית והמקצועית חשיבות קריטית. אנו פועלים במספר מדינות, כולן מדינות חוק, ובעתיד נפעל במדינות נוספות. בעולם כזה שבו החוק מחזק ומסדיר את אמות המידה המוסריות, הערכיות וההתנהגותיות אנו רוצים לפעול. שינויי הרגולציה מבורכים מבחינתנו מאחר שהם מאפשרים לנו לפעול ולצמוח”.

מה סגנון הניהול שלך?

“שילוב יזמות, חדשנות ואחריות. קודם כל הקשבה. לא רק שמיעה. הקשבה לכל מי שצריך להקשיב לו לפני שאני מקבל החלטה. לומד את התחום והעסק, מבצע חשיבה ביחד עם הצוות, ורק לאחר מכן מקבל החלטה. דוחף להתקדמות ומאציל סמכויות. אני מעדיף להשתמש במיקרו-מנג’מנט בדברים שהם עקרוניים ומהותיים, ולצד זה מעדיף לתת למנהלים ולעובדים להבין בעצמם ולהרגיש לבד את תחושת האחריות והמסירות הנדרשים להצלחתם ולצמיחת החברה ולבצע את הנדרש. אני אוהב אנשים. אוהב עובדים שיכולים להגיע רחוק ורק מחכים להזדמנות. אוהב מנהלים עם חזון ורצון להצליח. אוהב ומטפח יצירתיות ויזמות. להיות מנהל שכל הזמן עוסק בניהול מיקרו זה בלתי אפשרי. אני חלק מצוות ובהגשמה הצוות מעולה, החל מיו”ר החברה, חנן שמש, חברי ההנהלה והעובדים. אני מרגיש כאילו אני נמצא בחברה מספר שנים ולא חודשיים בלבד, ועל כך כמובן נתונה תודתי”.

לסיכום, מה הטיפים שלך להשקעה נכונה עבור משקיעים?

השקעה מתבררת כנכונה רק במימושה או לאורך זמן. ולכן התשובה מורכבת:

  • “רצוי לשלב גיוון ופיזור. בהחלטה על השקעה המשקיע צריך לקחת בחשבון את הרכבו ואופיו של כל תיק הנכסים הנזילים והלא נזילים שלו, ורק לאחר שהוא מבין את הרכבו של התיק ויודע לנתחו הוא יוכל לקבל החלטות לגבי השקעות נוספות. פיזור כשלעצמו ולבדו הוא לא תמיד הדבר הטוב ביותר. חברות השקעה עוסקות בעיקר ביצירת גיוון ופיזור הזדמנויות בהשקעות ריאליות”.
  • “כל השקעה מורכבת ממחיר, ממטבע, מתקופת ההשקעה, משוק של קונים ומוכרים, מן היכולת לצאת מההשקעה, ממצב כלכלי, מהמצב המשפטי, מזמינות אשראי, מרגולציה ומגורם אנושי המנהל אותה ואת יעד ההשקעה. כשאני מסתכל על עולם הנדל”ן – הוא מייצר בצורה נפלאה אוסף כמעט אין סופי של הזדמנויות המורכבות מכל הנ”ל לצד סיכונים אותם צריך לקחת בחשבון לפני קבלת כל החלטה”.
  • “יש הרבה הזדמנויות מלהיבות. לפני ההתלהבות מההזדמנות, בדוק האם זו באמת הזדמנות? עליך להכיר את תיאבון הסיכון שלך כדי שתוכל להחליט איזו השקעה אתה רוצה לעשות. ההזדמנות טובה רק אם היא מתאימה לתיאבון שלך, לרמת הנזילות שלך ולצרכים האישיים שלך. אם אינך מכיר את מרכיבי ההזדמנות והסיכונים הקיימים בכל השקעה, לא תוכל לקבוע אם זו באמת הזדמנות. לכן, אל תהסס ואל תתבייש להתייעץ עם מומחים לפני ביצוע ההשקעה”.
  • “עליך לקבל החלטת השקעה רק כשאתה מבין מתי ואיך אתה יכול לצאת ממנה. אם אתה לא מבין מתי אתה יכול לצאת מהשקעה אל תיכנס אליה. לפעמים היציאה מהירה וקלה וההשקעה מאד נזילה ובכך מתגלמת ההזדמנות ולעתים היציאה בעתיד הרחוק ובכך מתגלם סיכון. ההשקעות בנדל”ן בעלות אופי ארוך, ללא הבטחות וללא ביטוח, ובשל כך טעונות בסיכונים שונים”.
  • “אל תיכנס להשקעה לפני שהשתכנעת שהגורם שאצלו או איתו אתה משקיע הוא מישהו שמתנהל בצורה מקצועית. תבחן עסקה רק עם מישהו שאתה יודע שיידע ללוות אותך בכל שלבי העסקה, וגם כאשר משהו ישתבש הוא יעמוד לצדך ולא ינטוש אותך”.

תעודת זהות אישית – חיים כהן

נשוי + 6 ילדים (ושלושה נכדים)

מנכ”ל קבוצת דן אנד ברדסטריט
מייסד ויו”ר האיגוד הישראלי למנהלי סיכונים
מנכ”ל כלל ביטוח אשראי
מנכ”ל משותף כלל מימון
סגן נשיא סיטיבנק ישראל

דור שמיני ירושלמי
הנכדים דור עשירי בארץ
“סבתא של סבתא, אסתר הורביץ, קנתה את האדמות של נחלת שבעה בירושלים מהתורכים ובעלה, אריה לייב הורביץ, הוא אחד מהשבעה”
בנחלת שבעה עמד הדפוס של סבא רבה יחיאל ורקר וסבא יהושע ורקר “הדפוס העברי”.

רכיבת אופניים, כדורסל

יש לך שאלה לחיים כהן? אתה מוזמן לשאול אותו באופן אישי. לשליחת מייל לחץ כאן

מלאו פרטיכם ותוכלו להתעדכן בהשקעות בזמן אמת, ללא עלות וללא התחייבות:



שדה חובה*