שוק המשרדים בישראל לא מפסיק לצמוח

קשה שלא להבחין בשינויים שהתרחשו בקו הרקיע של תל אביב בעשור האחרון, אשר חלקו נובע מהתמורה בשוק המשרדים. שוק זה ממשיך להפגין חוזק יחסי ושיעורי התפוסה ממשיכים להיות גבוהים.

קשה שלא להבחין בשינויים שהתרחשו בקו הרקיע של תל אביב בעשור האחרון, אשר חלקו נובע מהתמורה בשוק המשרדים. שוק זה ממשיך להפגין חוזק יחסי ושיעורי התפוסה ממשיכים להיות גבוהים. סקירת שוק

איציק בן מאיר, אנליסט בכיר בהגשמה

כל מי שמגיע לאזור תל אביב לא יכול לפספס את שינוי קו הרקיע שחל בעשור האחרון. מגדלים, מנופים ובנייה מואצת הפכו לנחלת הכלל בעיר המרכזית בישראל. בשל השיח הרווח כיום המתמקד בעיקר בשוק הדיור, נראה כי אנו שמים פחות דגש לתחום בנייה חשוב ומשמעותי בו לוקחים חלק משקיעים גדולים ומנוסים – שוק המשרדים. למעשה שוק המשרדים מהווה במידה רבה מעין תמונת ראי למצב הכלכלה בכללותה, אשר בא לידי ביטוי ברמת הביקושים למשרדים.

נשים לב כי מיד פעם אנו נתקלים בכותרות מאיימות בעיתונות הכלכלית לגבי קצב הבנייה המהיר אשר ככל הנראה יגרום להצפת השוק במשרדים אשר יעמדו דוממים. לשם הבנת השוק, במאמר זה נעמוד על קריטריונים חשובים כגון השפעת סביבה מקרו-כלכלית, רמות ביקוש והיצע, שכ”ד ממוצע ושיעור תפוסה אשר מספקים תמונה רחבה על הנעשה בשוק ואשר מצביעים על הסיבות לפעילות המואצת של יזמי הנדל”ן בשוק זה.

שטחי המשרדים מוערכים כיום בין 23-25 מיליון מ”ר ברוטו ומשרתים למעלה ממיליון מועסקים, אשר מרביתם מרוכזים בגוש דן.

כמו בכל ענף, גם בתחום המשרדים קיימות מגמות וטרנדים. בשנים האחרונות אנו עדים למגמות בשוק, כגון יזמים אשר מקימים פארקי הייטק הכוללים שירותים ובתי עסק נלווים כגון מסעדות, חדרי כושר וגני ילדים; חברות ענק אשר רוכשות קרקעות לצורך בניית משרדים לשימושן העצמי; חברות כמו WE WORK, אשר זיהו צורך מסוים בשוק ופועלות למלא אותו על ידי השכרת שטחים לפי גודל וזמן; ולא ניתן שלא לשים לב לחברות עתירות מזומנים המשקיעות בבניית משרדים (דוגמת חברות כלל והראל) כאשר גילו כי התשואה על כספן משיאה ערך גבוה יותר בתחום נדל”ני זה. אך עדיין, מרבית הבנייה מתבצעת על ידי חברות יזמיות אשר מחזיקות במלאי קרקעות והתמחותן הוא בהקמת מבנים אלו.

את שוק המשרדים בישראל ניתן לאפיין באמצעות חלוקה אזורית:

  • מחוז תל אביב – מע”ר (מרכז עסקים ראשי) תל אביב, הרצליה פיתוח, רמת-גן בני ברק וגבעתיים
  • הפריפריה של תל אביב הכוללת את אזור נתב”ג, פתח תקווה, רעננה, נתניה, כפר סבא, הוד השרון, ראש העין, רחובות ונס ציונה
  • ירושלים
  • חיפה והצפון
  • באר שבע והסביבה

היות והשוק מחולק למספר אזורים נעדיף להתמקד באזור עם נפח הפעילות הגדול ביותר בענף, אזור שמייצג יותר מכל את ההתנהלות העסקית בישראל ומשמש מעין סמן לכל הפעילות העסקית בישראל. מחוז תל אביב מהווה מוקד משיכה לחברות ובתי עסק שונים בשל המיקום המרכזי המושך לתוכו אוכלוסייה צעירה ומשכילה המעדיפה להתגורר בסמיכות לאזורי התעסוקה.

כמו בכל ענף במשק, חשוב להבין כיצד שינויים בסביבה המקרו כלכלית משפיעים על שוק המשרדים. מדובר בשינויים כגון שיעור הריבית ורמת האבטלה במשק, אשר בתורם משפיעים על שוק המשרדים: רמות ביקוש והיצע של שטחים להשכרה, השפעה על מחירי השכירות למ”ר, עלות גיוס ההון ליזמים לפיתוח פרויקטים וכו’. כל חברה הפועלת בשוק זה לוקחת בחשבון את המשתנים הללו בבואה לבחון את הכדאיות פיתוח פרויקטים.

בתנאי השוק השוררים כיום ניתן לראות כי הריבית המוניטארית הנמצאת ברמתה הנמוכה ביותר מזה שנים (ריבית בנק ישראל נכון לסוף רבעון 2 לשנת 2016 עומדת על כ-0.1%) מהווה זרז משמעותי לקצב הבנייה בשנים האחרונות. לשם השוואה, ניתן לראות כי שיעורי התשואה בענף המשרדים, כפי שמוצגים בדו”ח התקופתי לשנת 2015 של חברת “אמות” (חברה ציבורית – מהשחקניות הגדולות בענף הנדל”ן המניב) מראים על עלייה בשיעור התשואה הממוצע בשנים 2014 ו- 2015, 6.6% ו-6.8% בהתאמה. אם כן, בהינתן כסף זול ושיעורי תשואה בסדר גודל שכזה ניתן להבין מדוע שוק המשרדים נתפס כאטרקטיבי כל כך בקרב יזמי הנדל”ן.

שוק המשרדים, כמו כל שוק, מאופיין על ידי ביקוש והיצע. צד ההיצע מתייחס לכמות השטחים המוצעת ע”י היזמים, כאשר פרק הזמן הממוצע לבניית בניין משרדים הינו בין 3 ל- 4 שנים. צד הביקוש מתייחס לדרישה לשטחי משרדים ע”י בעלי העסקים השונים, וזו מושפעת מתחזיות הצמיחה וקצב הצמיחה של המשק.

מתוך נתוני בנק ישראל עולה כי במהלך רבעון 2 לשנת 2016 הצמיחה במשק עמדה על כ-3.7%, ומנגד שיעור האבטלה במשק הגיע לרמת שפל של כ-4.8%. נתונים אלה תומכים בשיעורי התפוסה הגבוהים באזור העומדים על למעלה מ-90%.

על פי דו”ח שנת 2015 של חברת “אמות”, שוק המשרדים בגוש דן צפוי לגדול בכ-200 א’ מ”ר (85% מהם באזור תל-אביב רמת גן ובני ברק) בשנת 2016, ובשנה שלאחריה צפויה הבשלה של פרויקטים בהיקף של למעלה מ-400 א’ מ”ר.

דמי השכירות ושיעורי התפוסה

כפועל יוצא של הצלבת הביקוש עם ההיצע נקבל בשקלול פרמטרים נוספים כגון מפרט הבנייה, רמות גימור ומיקום את דמי השכירות החודשיים למ”ר.

נתוני מחקר גאוקרטוגרפיה מראים כי החל משנת 1990 ועד 2012 דמי השכירות עלו ברמה הארצית מכ-30 ₪ למ”ר לכ-70 ₪ למ”ר, וכי באזור תל-אביב ורמת גן המחירים עלו בהתאמה ואף זינקו מעל הרף של 75 ₪ למ”ר. במחוז תל אביב, נכון לשנת 2016, דמי השכירות הממוצעים עומדים על כ-90 ₪ למ”ר. לאחרונה, בהשוואת מחירי שכ”ד בין הרצליה לתל אביב נמצא כי רמת המחירים בהרצליה אף גבוהה יותר מאשר בתל-אביב (חצתה את רף שכר הדירה של 100 ₪ למ”ר). ניתן ליחס את השינוי הנ”ל לבחירתם של שוכרים (בעיקר חברות הייטק) להעדיף את הרצליה מאשר לעמוד בפקקים בדרך לתל אביב.

לצד מחיר שכ”ד למ”ר ניתן לראות במדד שיעור התפוסה הממוצע כאינדיקטור לחוזקה או לחולשה של השוק. בהינתן כניסה של שטחי משרדים חדשים לשוק, שמירה על שיעורי תפוסה במשרדים קיימים מסבירה את האטרקטיביות של האזור המדובר.

בשוק המשרדים משך תקופת השכירות נע בין 3-5 שנים כאשר נהוג כי השוכר מקבל אופציה להארכת השכירות בנכס. בתוך סקר שוק של חברת “מאן נכסים” לרבעון 2 2016, במחוז תל אביב שיעורי התפוסה עומדים מעל ל – 90% ונמצאים ברמתם הגבוהה ביותר מזה שנים.

לסיכום

הדעות חלוקות בנוגע לשאלה “האם אנו פונים לתרחיש של עודף היצע בשוק המשרדים?”. מחד, אנשי מקצוע מעריכים כי כמות השטחים הנבנים במרכז הארץ אשר ישתחררו בתקופה הקרובה לשוק יציפו את השוק ויגרמו לתהליך מהיר של ירידה במחירי השכירות. מאידך, ישנם המעריכים כי לא נכון להסתכל על השוק בטווח הקצר וזאת משום שתהליכי הספיגה (משך הזמן הנדרש להשכרת מבנה לאחר שהושלמה בנייתו) של המשרדים בשוק אורכים לא מעט זמן וגם במידה ותהיה ירידה זמנית במחירי השכירות כתוצאה משטף היצע, המחירים ישאפו לשוב לרמתם המקורית.

האמרה המפורסמת “מיקום, מיקום, מיקום” בהחלט תופסת גם בשוק המשרדים. היצע המשרדים העתידי באזור גוש דן ימשיך למשוך אליו עסקים רבים וחברות גדולות. מנגד, בשל עבודות הרכבת הקלה באזור, אשר צפויות לגרום לעומסי תנועה שרק יתגברו בשנים הקרובות, נראה בעלי עסקים שיבחנו את האופציה להעתיק את משרדיהם לאזורים הסמוכים לתל אביב אשר אינם מושפעים מעבודות הרכבת.

העיניים של הפעילים בשוק ימשיכו להיות נשואות אל בנק ישראל – כל שינוי בריבית ובאינפלציה יחייב בחינה מחדש של הפעילות – נראה כי יזמים בעלי גב כלכלי יהיו מסוגלים להוציא לפועל פרויקטים ואילו יזמים קטנים, ככל הנראה, לא יחלו בפיתוח פרויקטים חדשים ויעדיפו לשבת על הגדר.

מקורות:
דו”חות שנתיים של חברות הנדל”ן המניב המובילות בשוק המשרדים.
סקירה ענפית נדל”ן מניב בישראל 2016 וקדימה
דוח נת”מ – דו”ח מחקר לשוק המשרדים והתעשייה.
סקר שוק MAN PROPERTIES רבעון שני 2016.
INTER ISRAEL סקירת שוק המשרדים חציון 1 2016.
BBRE- ניתוח משרדים בתל אביב.

מלאו פרטיכם ותוכלו להתעדכן בהשקעות בזמן אמת, ללא עלות וללא התחייבות:



שדה חובה*