גבירותיי ורבותיי, מהפך: האזורים שהפכו משכונות עוני לאזורי ביקוש לוהטים

אנו מכירים כיום את ברצלונה כאזור נדל"ן בצמיחה, אך שוכחים שעד לפני מספר שנים העיר היתה במשבר. כך גם ברוקלין, שבעבר היתה אחות חורגת למנהטן וכיום הפכה ליעד מבוקש בזכות עצמה. איך זה קרה?

גלינה קפלן, מנהלת פיתוח עסקי

לצד העלייה הכמעט מתמדת במחירי הנדל"ן באזורי ביקוש דוגמת מנהטן, ישנם מספר מקומות שחוו מהפך. אזורים שהיו בתחתית, עם ערך נדל"ני נמוך, והצליחו לעשות זינוק משמעותי כלפי מעלה תוך זמן לא רב. בכתבה הרצ"ב נציג שתי דוגמאות בולטות לשינויים מסוג זה: דוגמה אחת מהעיר ברצלונה, ודוגמה שניה בברוקלין, אזור בו להגשמה ניסיון רב בניהול השקעות נדל"ן ולכן בחרנו לתת פוקוס על אזור זה.

ברצלונה

ברצלונה היא בירת מחוז קטלוניה והעיר המאוכלסת ביותר במחוז. היא העיר השנייה בגודלה בספרד ושוכנת לצד חופי הים התיכון. בעיר מתגוררים כ-1.6 מיליון תושבים. ברצלונה היא מרכז כלכלי חשוב, שבו נמצא אחד הנמלים הים-תיכוניים החשובים ביותר באירופה, ונמל התעופה הבינלאומי שלה הוא השני בגודלו בספרד. הרחובות המלאים באנשים, קבוצת הכדורגל המקומית, הארכיטקטורה המדהימה והצבעים המיוחדים הפכו את ברצלונה לעיר המתוירת ביותר בספרד עם לא פחות מ-7.8 מיליון תיירים בשנה החולפת. העיר מושכת צעירים רבים למוסדותיה האקדמיים: בגדולה שביניהם, אוניברסיטת ברצלונה, לומדים מעל 60 אלף סטודנטים. העיר התוססת מציעה גם חוף ים ונמל תיירותי, חיי לילה ענפים ואמצעי תחבורה נוחים מעל ומתחת לאדמה.

הקשיים והמהפך

ספרד חוותה משבר כלכלי מהותי, שהתחיל בשלהי 2008. המשבר הפיננסי גרר אחריו משבר נדל"ני קשה, ומחירי הבתים קרסו בכל רחבי המדינה. ברצלונה ספגה פגיעה במחירי הנכסים, עם ירידה של כ-50% במחירם הממוצע של בתים במרכז העיר. המערכת הבנקאית באזור היתה על סף קריסה, זאת עד שראש ממשלת ספרד מריאנו רחוי הוביל רפורמות שהובילו להתאוששות העיר. ב־2012 הוא הנהיג רפורמה שהפכה את שוק העבודה לגמיש יותר, וכשהמערכת הבנקאית היתה על סף קריסה, ביצעה ממשלתו היוון מחדש ורפורמה שהצליחה לעשות שינוי מגמה ולחזק את המערכת הבנקאית. ממשלתו גם נקטה צעדים להגברת התחרותיות של התוצר המקומי, כולל הפחתה במס החברות, וסייעה להבראת התקציב באמצעות רפורמה במגזר הפנסיוני.

גורם נוסף שתרם להצלתה של כלכלת ספרד הוא הנפילה במחירי הנפט, שכן המדינה מייבאת את כל צורכי האנרגיה שלה. בנוסף ניתן לציין את התוכנית להרחבה מוניטרית של הבנק המרכזי האירופי, שהוזילה את עלויות המימון לממשלה, לבנקים ולמגזר היצרני — במהלך שגרם להתאוששות הייצוא הספרדי.

תחזית להמשך המגמה

בספרד ובברצלונה, שכבר חוו בשנים האחרונות ירידה משמעותית במחירים, התחזיות מדברות על נתונים כלכליים חיוביים הבאים לידי ביטוי בתמ"ג חיובי וירידה באחוזי האבטלה. אם כך, על אף מציאות פוליטית מורכבת והשתייכותה לגוש האירו שעובר שינוי, צופים המומחים כי בעתיד הלא רחוק מחירי הנדל"ן ילכו ויעלו, ולכן הזמן הנוכחי מהווה הזדמנות מצוינת לביצוע השקעת נדל"ן בברצלונה לאלו שמחפשים רווח הון.

טיפ על שוק המקומי

החל מ-2008 חזינו בירידות ערך לא מבוטלות בערך הנכסים בעיר. אנו צופים לאחרונה בשינוי מגמה ובהתחזקות משמעותית של השוק, שהובילה לעליית מחירים קבועה ומדודה אשר מעניקה ביטחון להשקעת נדל"ן באזור. ההזדמנות להשקעה בעיר מנוצלת כיום על ידי משקיעים רבים, מקומיים וזרים כאחד. זה בא לידי ביטוי בין היתר בעליה משמעותית בכמות העסקאות לרבעון.

השינוי הדרמטי של ברוקלין

ברוקלין הינה אחת מחמשת המחוזות של העיר ניו יורק (לצד מנהטן, ברונקס, קווינס וסטטן איילנד), והיא מחוברת בחלקה הדרום מזרחי למנהטן כאשר הנהר המזרחי מפריד ביניהן. ברוקלין הינו המחוז המאוכלס ביותר מבין המחוזות (2.6 מיליון תושבים) והינו השני ברמת צפיפות האוכלוסין בארה”ב אחרי מנהטן.

הקשיים

ניו יורק, כמו כל הערים הגדולות והמרכזיות בארה"ב, חוותה את פגיעת המשבר הכלכלי, וגם בה ירדו מחירי הנדל"ן ביותר מ-50%. דבר זה כמעט בלתי נתפס לאור העובדה שמדובר בעיר שהיא בירת העולם המערבי, ונחשבת ככזאת שהרצון להשתקע בה גדול מהרצון לעזוב אותה.

כך למשל, אחת השכונות המוכרות בברוקלין, Crown Heights, הממוקמת מזרחית ל-Prospect Park, היתה בעבר אחד הריכוזים היהודים הגדולים בניו יורק. בשנות ה-60 החלה נהירה של אפרואמריקאים רבים לשכונה, ובעקבות זאת עזבו אותה רוב היהודים. ב-1991 התפתחו מהומות בין השחורים לחסידים, שזכו לכינוי "מהומות קראון הייטס", יש הטוענים כי מדובר באירוע האנטישמי החמור ביותר בהיסטוריה של ארצות הברית.

לאחר ההתאוששות הכלכלית, נכנסו לאזור יזמים רבים שפיתחו והשביחו את האזור. נכון להיום, Crown Heights הוא בין האזורים הכי מבוקשים בברוקלין מצד החב"דניקים שתמיד היו בה, וגם מצד היפסטרים ויאפים שפקדו את האזור לפני כמה שנים ונהנים מאוד לגור בה בגלל האווירה, הנוחות והקרבה למנהטן.

התפנית

ראש העיר המפורסם של ניו יורק, רודולף ג'וליאני, שכיהן בין השנים 1994 ל-2001, זכה לאהדה בזכות שיפורים משמעותיים ברמת החיים של ניו יורק והורדה משמעותית של אחוזי הפשיעה הגדולים שהיו בעיר. בעקבות האירועים הנ"ל הוא נתן פתח לפיתוח והתחדשות של העיר ומשך יזמי נדל"ן שאחרי ההתאוששות הכלכלית התחילו לפתח ולחדש את העיר. הרובע לא תמיד שגשג, וחווה תקופות של מחירי נדל"ן נמוכים, בין היתר גם בעקבות המשבר העולמי ב-2008.

משבר הסאב פריים של 2008, ריביות נמוכות, התמוטטות של בנקים גדולים, כמות עיקולים עצומה של נכסים למגורים, הציפייה לעתיד ורוד יותר והתאוששות אשר תבוא עם סוף המשבר (משברים לא נמשכים לנצח) אלו הן חלק מהסיבות שהפכו את ברוקלין להשקעה מאוד אטרקטיבית מעבר לים.

כמו כן, ברוקלין ממוקמת סמוך מאוד למנהטן, אך מחירי הנדל"ן שלה עדיין יותר נמוכים מברוב המקומות במנהטן. לאחרונה ברוקלין הופכת להיות אחד מיעדי הנדל"ן החמים ביותר בניו יורק כאשר נרשמים בה אחוזי ביקוש גבוהים מצד צעירים, מקומיים ומשקיעים זרים – מה שמביא לעליות מחירים חדות בשנים האחרונות.

הגעתם של צעירים רבים, אשר חיפשו פתרונות דיור ברי השגה בסמוך למנהטן, הובילה לעלייה בביקוש וכתוצאה מכך לעלייה במחירי הנדל"ן. עקב כך החל שינוי בהרכב האוכלוסייה באזור, כאשר השכבות החלשות יותר החלו להידחק מחוצה לאזור.

ברוקלין זוכה להגירה חיובית של זוגות, סטודנטים ומשפחות צעירות המעוניינים לגור באזור. מדובר באזור הנהנה משילוב אדריכלי יפהפה בין בנייני לבנים היסטוריים למבנים מודרנים וחדשים. מחוז ברוקלין הפך בשנים אחרונות לאזור תוסס מבחינת תרבות ופנאי, הכולל מגוון בתי קפה, גלריות, מרכזי תרבות ומסעדות. האזור מושך באופיו הייחודי אומנים, היפסטרים, שחקנים ואנשי תרבות המושכים אחריהם את כל שאר האוכלוסייה.

הצמיחה המרשימה של שוק הנדל"ן בברוקלין נובעת מ-4 סיבות עיקריות:
1. יוקר המחיה במנהטן
2. הקרבה למנהטן
3. מעבר של דור צעיר ומובילי דעה לרובע
4. הזדמנויות פיתוח ויזמות נדל"נית

מה חשוב לבחון לפני השקעה באזור ברוקלין

כמו בכל השקעה בנדל"ן גם בהשקעה בברוקלין חשוב לנקוט בכל כללי הזהירות הנהוגים בבדיקת השקעות.

ראשית צריך להבין את האופי של השכונה ושל האוכלוסייה הייחודית שגרה בה על מנת להתאים נכון את אופי ההשקעה. בשכונה חרדית כמו Borough Park, למשל, המזכירה מאוד את בני ברק, לא יתאימו פרויקטים עם דירות מודרניות קטנות המתאימות לצעירים רווקים שגרים בדרך כלל ב-Bushwick או ב-Williamsburg.

בנוסף מומלץ לבדוק את הנכס הספציפי והאזור בו ממוקם. בדקו בכמה כסף נמכרו נכסים דומים באותו האזור. שימו דגש על נכסים באותו מיקוד (Zip Code). חשוב להשוות בין נכסים שנמכרו ב-3 החודשים האחרונים או בחצי השנה האחרונה לכל היותר. רצוי מאוד לבדוק גם את חוקי השכירות ופינוי הדייר – אם הם לטובת הדייר או המשכיר.

* הכותבת אינה יועצת השקעות ואין לראות במה שנכתב במאמר בגדר המלצה ו/או ייעוץ.

מלאו פרטיכם ותוכלו להתעדכן בהשקעות בזמן אמת, ללא עלות וללא התחייבות:



שדה חובה*