אפקט הפרפר: השפעת ה’ברקזיט’ על הנדל”ן המניב בארה”ב

ההיפרדות העתידית של בריטניה מהאיחוד האירופי צפויה להשפיע על שווקים פיננסיים רבים בעולם. עו”ד חנן שמש, יו”ר ושותף בהגשמה, מסביר כיצד הנדל”ן המניב בארה”ב – המושך אליו ישראלים רבים – יושפע מה’ברקזיט’. הכתבה שכל משקיע חייב לקרוא

ביום שישי 24 ביוני התעורר העם הבריטי למציאות חדשה: החלטה ברוב קולות, שהתקבלה במשאל עם שנערך בממלכה הבריטית, בדבר היפרדות מהאיחוד האירופי. ההחלטה על ההיפרדות מהאיחוד האירופי – ה’ברקזיט’ בלשון העם ( Brexit = Britain Exit ) – טלטלה את השווקים הפיננסיים והובילה לירידות שערים ברחבי העולם. הביטוי המידי לכך היה ירידות במדדים העיקריים באירופה ובעולם וזינוק חד במדד ה- VIX (‘מדד הפחד’, המגלם את התנודתיות בשוק המניות האמריקאי).

כיום, כחודשיים לאחר היוודע תוצאות משאל העם בבריטניה, השווקים הפיננסיים עדיין שרויים בחוסר ודאות מסוים, והפרשנים הכלכליים חלוקים ביניהם לגבי ההשלכות של החלטה זו. בטווח הארוך ייתכן כי ל’ברקזיט’ תהיה השפעה על הכלכלה הריאלית, אך בטווח הקצר ניתן להניח כי היחלשות הליש”ט תמשיך לעורר עניין רב מצדם של משקיעים זרים, ובפרט בשוק הנדל”ן המקומי ולהוות הזדמנות לרכישת השקעות חדשות.

ההשפעה על הנדל”ן המניב בארה”ב

למרות ההשפעה המידית של ה’ברקזיט’ על מדדי המניות בעולם, ובפרט על מדדי המניות בארה”ב, נראה כי מידת ההשפעה על שוק הנדל”ן המניב בארה”ב תהיה מינימלית בטווח הקצר, אם בכלל. ומה הלאה? עו”ד חנן שמש, יו”ר ושותף בהגשמה, חברה החולשת על השקעות בנכסים באירופה ובארה”ב, מסביר כי בטווח הארוך יותר ההשפעה על השוק האמריקאי עשויה לבוא לידי ביטוי במדיניות מוניטרית מקלה, במטרה להמשיך לתת רוח גבית לשוק הנדל”ן המניב בארה”ב.

לדבריו, בתרחיש הפסימי יותר – תרחיש המדבר על היחלשות הכלכלה האירופית כתוצאה מה’ברקזיט’ – ענף הנדל”ן שיושפע יותר מכול הוא סקטור המשרדים בארה”ב, וזאת נוכח חשיפתו הרבה לחברות המספקות שירותים לאירופה בכלל ולבריטניה בפרט. לעומתו, ישנן הערכות שלא צפויה פגיעה ישירה ומיידית בענפי הנדל”ן המניב למגורים והנדל”ן המסחרי בארה”ב. לפי התחזיות של CBRE , ענקית הייעוץ האמריקאית המתמחה בשוק הנדל”ן המניב, במהלך שנת 2016 מחירי השכירות בנדל”ן מניב למגורים בארה”ב אף צפויים להמשיך לעלות במתינות.

בטווח הארוך אנו נראה שינוי בדפוסי חיים בחברה האמריקאית, אשר צפויים להוביל להעדפה של מגורים בשכירות על פני בעלות ישירה, ובכך להמשיך לתמוך בעלייה בשכר הדירה. לפי נתוני הרבעון הראשון של שנת 2016, מסביר עו”ד שמש, שוק הנדל”ן המניב למגורים נהנה מביקוש בריא, ובמקביל מעלייה משמעותית בהתחלות הבנייה לעומת התקופה המקבילה אשתקד. שכר הדירה ממשיך לעלות ב- 4% יחד עם שיעורי תפוסה גבוהים ויציבים – כ 95% .

פעילות ההשקעות במתחמי מגורים מסוג Multi-Family בארה”ב עלתה משמעותית במהלך הרבעון הראשון, ובחודש אפריל 2016 היא הסתכמה לסך של 45 מיליארד דולר, מה שמהווה עלייה של 5.2% לעומת השנה הקודמת.

ההזדמנות של המשקיעים הישראלים

ההשקעה בשוק הנדל”ן האמריקאי, ובפרט בנכסים מניבים גדולים כגון נכסי – Multi Family , נעשית כבר שנים על ידי גופים מוסדיים מקומיים. בשנים האחרונות חלה גם התעניינות מצד גופים מוסדיים וחברות השקעה בישראל – דוגמת הגשמה, שהוקמה ע”י עו”ד שמש ואבי כץ. עו”ד שמש מסביר כי מדובר באפיק השקעה אשר לצד האפשרות להשבחה ולעליית ערך מאפשר גם תזרים שוטף למשקיעים. במובן זה, ההשקעה בנדל”ן מניב דומה להשקעה במניות ערך המחלקות דיבידנד באופן קבוע.

משקיעים ישראלים רבים כבר נחשפו לנדל”ן מניב בארה”ב. אלטרנטיבה זו הופכת פופולרית יותר ויותר, והיא מספקת מענה למי שמעוניין בתזרים שוטף ואינו רוצה להיחשף לתנודתיות הרבה של השווקים הפיננסיים או לתרחישים בלתי צפויים דוגמת ה-‘ברקזיט’.

עם זאת, יש לדעת כי כשמדובר בהשקעה בנדל”ן מניב, ובשונה מקניית מניות של חברה ציבורית, יש חשיבות יתרה לבדיקת הנאותות. “חשוב לערוך בדיקת נאותות מקיפה”, מדגיש עו”ד שמש, “בדיקה שתכלול את סביבת הנכס, את פוטנציאל ההשבחה ואת בדיקת הרקע ליזם. נוכח המשאבים הנדרשים לבדיקה כזו, מובן ההיגיון מאחורי בחירה בגופים מוסדיים ובחברות השקעות לביצוע השקעות אלו”.

לדברי עו”ד שמש, הגשמה מציעה שלושה אפיקי השקעה עיקריים להשקעה בנכסים מניבים, כך שכל משקיע יכול לבחור את המסלול המתאים עבורו. האפיק הראשון הוא מסלול ההון. באפיק זה כספם של המשקיעים משלים את ההון העצמי של היזם, ולמעשה נוצרת שותפות של ממש בפרויקט וברווחים. כשמדובר בנכס מניב, המשמעות היא שהמשקיעים נהנים מתזרים שוטף לאורך חיי הפרויקט. התשואה מחולקת מדי רבעון, כאשר גם בתום תקופת ההשקעה הם מקבלים תשלום – הרווח הנובע ממכירת הנכס.

אפיק נוסף הוא אפיק המימון. באפיק זה המשקיעים מלווים כסף לפרויקט, ולאורך חיי הפרויקט נהנים מריבית מוגדרת מראש, מתוך רווחי הפרויקט, המחולקת אף היא מדי רבעון. לאחר מכירת הנכס מוחזרת הקרן יחד עם השלמה רטרואקטיבית של שיעור מסוים בכל שנה, ולמעשה עבור כל שנה מקבלים המשקיעים תשואה מוגדרת מראש. מסלול זה מקנה לבוחרים בו קדימות בחלוקת הרווחים על פני השאר. “התשואות בשני המסלולים אינן מובטחות וצפויות להתקבל מתוך רווחי הפרויקט”, מדגיש עו”ד שמש.

האפיק השלישי הוא CoFund – קרן אקסקלוסיבית המציעה השקעות בפיזור גאוגרפי, סקטוריאלי ומט”ח. אפיק זה מתאים למשקיעים המעוניינים להשקיע 250 אלף דולר ומעלה. לרוב, אומר עו”ד שמש, יושקעו 30% עד 50% מהקרן בפרויקטים מניבים בארה”ב, והיתר בפרויקטים של בנייה יזמית בארה”ב ולונדון.

עו”ד שמש מספר כי גם במציאות החדשה שנוצרה הנדל”ן המניב בארה”ב ממשיך לעניין את ציבור המשקיעים. “ה’ברקזיט’ לא הבריח את המשקיעים. כולם מבינים את הפוטנציאל בארה”ב, והחוכמה עכשיו היא להקפיד עוד יותר בבדיקות, לבחור השקעות בפינצטה יותר חדה, וכמובן להמשיך לעקוב כל הזמן אחר ההתפתחויות”.

*פורסם במקור במוסף הנדל”ן של דה מרקר, בתאריך 27.7.16

מלאו פרטיכם ותוכלו להתעדכן בהשקעות בזמן אמת, ללא עלות וללא התחייבות:



שדה חובה*