כך תהפוך להיות מומחה נדל”ן בחמישה צעדים פשוטים

כדי להיות מומחה נדל”ן צריך לצבור ניסיון לאורך שנים. יחד עם זאת, בעזרת מספר צעדים פשוטים ומתודולוגיית בדיקה מבוססת יכול כל אדם מן השורה להתמקצע בתחום. אז אלו בדיקות נדרשות מעבר למיקום, מיקום, מיקום?

מיכל מנצור, מנהלת קשרי משקיעים בהגשמה

עולם הנדל”ן הוא עולם דינמי המאפשר צמיחה והתמקצעות. כדי להיחשב למקצוען בנדל”ן כל שיהיה עליכם לעשות הוא לרצות להתעסק בכך ולהקדיש ללמידה חלק לא מבוטל מזמנכם. הבעיה היא שעסקאות נדל”ן אורכות זמן רב, בעיקר אם מדובר בקנייה ומכירה של נכס להשקעה, ושלרובנו אין מספיק זמן להשקיע על מנת להפוך למומחים.

מכאן שעל מנת לעשות זאת בכוחות עצמכם יהיה עליכם להצטייד בסבלנות רבה, ולהיות ערוכים ללא מעט שנות המתנה לפני שתרוויחו. זהו המכשול העיקרי: רוב האנשים לא יכולים להרשות לעצמם להמתין. אין להם זמן לכך, מאחר שהם צריכים להתפרנס ולעבוד לשם כך שעות ארוכות שלא מפנות להם זמן ללמידה.

לפני תחילת ההתמקצעות מומלץ להחליט באיזה אזור גאוגרפי מעוניינים לעשות זאת. מרבית האוכלוסייה בישראל איננה יכולה להרשות לעצמה לקנות דירה להשקעה בארץ: התנאים למשכנתא נוספת, המיסים לרוכש דירה שנייה ושלישית, שכר טרחה של עו”ד, חיפוש אחר שוכרים שיכולים לעמוד בתשלום החודשי ועוד הוצאות נלוות בתחזוקת הדירה. הדברים הללו מובילים להתעסקות רבה שבמרבית המקרים התשואה עליה נמוכה וספק אם משתלמת.

מהסיבות הללו רבים מעדיפים להשקיע את כספם בהשקעות מעבר לים. כיום ישנה נהירה אחר השקעות בנדל”ן ביעדים כגון ארה”ב, הנמצאים ברמת ביקוש גבוהה, ולכן ישנה סבירות שהמחירים שם ישמרו על יציבות ואף יעלו ולפיכך משתלם להשקיע בהם.

לאחר שהחלטנו על האזור הגאוגרפי שבו אנו מתמחים, ישנם מספר כללי אצבע חשובים. המטרה המרכזית והבסיסית שלכם היא לבדוק שהפרויקט שבו תשקיעו יזכה לביקוש על ידי רוכש או שוכר מקומי פוטנציאלי. בנוסף, חשוב לשים דגש על מיקום הנכס – הקפידו לבחור שכונה באזורים מתפתח ובעל פוטנציאל צמיחה.

השלב הבא הוא החלטה על האופן שבו תשקיעו. ישנן שלוש דרכים מרכזיות בהן ניתן להשקיע בנדל”ן בחו”ל: יש הנעזרים במתווכים מקומיים בארץ היעד, אחרים משקיעים באמצעות חברה ישראלית לרכישת דירות וישנם מעטים הבוחרים לעשות זאת באופן עצמאי ולטוס למדינת היעד על מנת לבחון את הנכס.

דרך נוספת להשקעה בנדל”ן היא הצטרפות לקבוצת משקיעים. באשר לחברה שבה אתם מתכוונים להשקיע, אם אכן תבחרו באפשרות זו, מומלץ לערוך בדיקת נאותות. בדקו מיהו הגוף שאצלו תשקיעו את הכסף, מה הניסיון והמוניטין שלו. כמו כן, בדקו מה סוג הגוף שבו תשקיעו את כספכם: האם הוא מתווך ואו ברוקר, מארגן קבוצות רכישה, יזם שרכש קרקע ובונה עליה את הפרויקט או חברה להשקעות בתחום הנדל”ן.

היבט נוסף שחשוב לבדוק בדרך למומחיות נדל”ן הוא ההבנה של השפעת המיסוי במהלך ההשקעה ובסיומה על תשואת ההשקעה. למדו מהם סוגי המיסים החלים על נדל”ן במדינת היעד: מיסי רכישה, מיסי מדינה, מס רכוש, מס הכנסה על דמי שכירות, מיסי עירייה, אגרות והיטלים למיניהם.

בנוסף, יש צורך בבדיקות מקדימות לגבי אופן מימון ההשקעה כמו למשל ביצוע השוואה בין מסלולי משכנתא שונים או בדיקת זכאות להלוואה אטרקטיבית בריבית נמוכה ואפשרויות נוספות. חשוב לוודא שניתן יהיה לעמוד בהחזר התשלום החודשי.

לנתונים שהוזכרו לעיל ישנה השפעה קריטית על גובה התשואה שלכם, ולכן מומלץ להיוועץ עם רואה חשבון או יועץ מס מוסמך, המתמחה בדיני המיסוי התקפים באזור בו נמצא הנכס ובדיני מיסוי בין לאומיים.

ובתמצות, אלו חמשת השלבים בכדי להתמקצע בנדל”ן ולקבל החלטות השקעה נכונות בתחום:

  • בחירת מיקום הנכס – למדו את מיקום הנכס, בדקו האם קיים ביקוש גבוה באזור זה.
  • בדקו מהם מחירי המכירה של נכסים דומים באזור והאם המחיר ריאלי.
  • הבינו לעומק מה הם סוגי המיסוי המוטלים על ההשקעה באזור הנכס וכך הימנעו מ”הפתעות” בהמשך.
  • מצאו את הדרך הטובה ביותר למימון הנכס בצורה היעילה ביותר (משכנתא, ריביות ותוכניות הלוואה שיש בשוק).
  • התייעצו עם גורמים רלוונטיים כגון רו”ח, יועץ מס בהיבטים עתידיים תוך הבנה האם ההשקעה בנכס תהיה רווחית עבורכם.

לסיכום, למרות ההזדמנויות והפיתויים שברכישת נכסים במחירים נמוכים בשאיפה לתשואות גבוהות, מומחה נדל”ן צריך להיות זהיר ולקחת בחשבון את העקרונות שצוינו לעיל כדי לבצע רכישה נבונה ומניבה ולהימנע ככל האפשר מסיכונים ומטעויות שעלולות לעלות לו ביוקר.

* הכותבת אינה יועצת השקעות ואין לראות במה שנכתב במאמר בגדר המלצה ו/או ייעוץ.

מלאו פרטיכם ותוכלו להתעדכן בהשקעות בזמן אמת, ללא עלות וללא התחייבות:



שדה חובה*