>, עולם הנדל"ן, אפריל 2017>דירות, השקעות, וכל מה שביניהן

דירות, השקעות, וכל מה שביניהן

רכישת דירה למטרת השקעה היא אפשרות שמושכת ישראלים רבים המעוניינים להשקיע בנדל"ן, אך לא בטוח שזו אפשרות מתאימה לכולם. מתי מומלץ ומתי פחות? ריכזנו עבורכם מספר שיקולים שכדאי לקחת בחשבון רגע לפני שמחליטים להשקיע

לירון גומבינר, מנהלת תוכן

מי שיש ברשותו הון עצמי ותוהה כיצד להשקיע אותו, שוקל לעיתים רכישת דירה למטרת השקעה. השווקים הפיננסים לא תמיד יציבים, ורכישת דירה מרגישה לרוב כמו השקעה בטוחה, עם הנינוחות היחסית במחשבה על כך שבסופו של דבר לא מדובר רק בתשואה "על הנייר" אלא בנכס קיים. העובדה שבשנים האחרונות מחירי הדיור נמצאים בעלייה מתמדת תורמת אף היא לאטרקטיביות של החלטה זו. מי שבוחר להשכיר מקבל גם את דמי השכירות וגם דמי השבחה על הנכס, בחלק לא מבוטל מן המקרים. בכתבה זו ננסה לענות על השאלות הרלבנטיות שכל אדם צריך לברר בטרם ההחלטה על רכישת דירה להשקעה.

דירות, השקעות, וכל מה שביניהן

מי?
מבחינת מדדים כלכליים מקובלים, יש האומרים שההחלטה הכלכלית ביותר היא דווקא לגור בשכירות ולא לרכוש דירה. מפתיע למדי, לאור הנטייה התרבותית – ישראלית להתייחס לדירה כאל צורך בסיסי. לאור כך ניתן להבין מדוע רכישת דירה היא לא רק עניין רציונלי אלא סביבתי, גם כשהמציאות מצביעה על ההיפך, כיוון שלעיתים ההחזרים על הדירה נפרסים על גבי שנים רבות ועולים בסופו של דבר יותר מהעלות האלטרנטיבית של שכירות – שלה יתרונות נוספים כמו היעדר הצורך להשתתף בתיקונים ובעלויות נוספות הכרוכות בדירה. המסקנה, אם כך, היא שמי שיש ברשותו הון עצמי מספק שמאפשר לו לקחת משכנתא קצרה ובתנאים טובים, כדאי שירכוש דירה. כך או כך, מומלץ לשקול האם רכישה היא אכן אפיק ההשקעה הכלכלי והמשתלם ביותר. כמובן שישנם שיקולים נוספים ברכישה, כגון תחושת ביטחון ובעלות על נכס ומומלץ לקחת את כל השיקולים בחשבון לצד החישוב הכלכלי.

איפה?
מומלץ להשקיע באזור רגע לפני שהביקוש בו עולה ועל מנת להבין לעומק מהו פוטנציאל הצמיחה של האזור וכתוצאה מכך עליית ערך, נדרשת כמובן מומחיות אשר גם באמצעותה לא תמיד ניתן להעריך מראש מה יביא עמו העתיד. מה שכן ניתן לעשות, בכל זאת, הוא לנסות ולהבין מה התהליכים המתרחשים באזור ועשויים להשפיע על ערך הדירות למשל: האם מתוכננת סלילה של כביש ראשי באזור, הקמה של מרכז מסחרי, בתי ספר ותחנת רכבת והאם ישנן תוכניות נוספות שעשויות להשפיע על ערך הנכס.

בהתלבטות האם כדאי להשקיע ברכישת דירות יוקרה , צריך לקחת בחשבון את הביקוש וההיצע, את הרוכשים הפוטנציאלים שמסוגלים לרכוש דירה מסוג זה וגם את התשואה, שתהיה לרוב נמוכה יותר בדירות יוקרה שיש בהן עלויות גבוהות נוספות לשוכר דוגמת ועד בית גבוה שלרוב מתקזזות לפחות חלקית עם שכר הדירה.

באשר לבחירת הנכס לקנייה מומלץ להיכנס לאתרים דוגמת מדלן ואחרים שמאפשרים השוואה של מחירי דירות והתשואות העשויות להתקבל עבורן.

כמה?
בדירה להשקעה מה שמעניין אותנו הוא כמובן התשואה שנקבל עבור הדירה. רף תשואה גבוה יעמוד בדרך כלל על 4-6%. כדאי להיזהר מאזורים שעל הנייר התשואה בהם גבוהה לכאורה, אך בפועל במידה והדירה לא מושכרת באופן רציף, ההחזר על ההשקעה והתשואה מושפעים באופן ישיר.

צריך לחשוב על השנים קדימה, ולהבין האם מדובר בנכס שיהיה קל למכור בעתיד, במקרה הצורך במזומן נזיל. מובן שלא פשוט להעריך שנים קדימה ביקוש והיצע באזור מסוים, אך בכל זאת מדובר בשיקול שצריך לקחת בחשבון ברכישה. מסיבה זו מומלץ לנסות ולהשקיע באזור מתפתח שטרם הגיע לשיאו: התחרות בו תהיה קטנה יותר, ופוטנציאל עליית הערך גדול יותר.

איך?
דרך המלך היא הון עצמי גבוה ככל הניתן, מסיבות מובנות: אין צורך להחזיר הלוואה לשנים ארוכות. בנוסף, הבנקים כיום מעודדים מינוף שלעיתים יכול להגיע גם ל-60-70%. זאת הודות לכך שהשקעה בנדל"ן היא יציבה ובטוחה יחסית, בעיקר בהשוואה מול תחומי השקעה אחרים.

מיסוי?
החל מיוני 2015 משרד האוצר העלה משמעותית את שיעור המס על דירה להשקעה המהווה דירה נוספת לדירת מגורים יחידה וזאת על מנת לגרום להכבדה על שוק המשקיעים בנדל"ן ובכך לגרום למשקיעי מקרקעין להפחית את הביקוש לרכישת השקעות נדל"ן. המטרה הייתה להוזיל את שוק הנדל"ן תוך הורדת מחירי הדירות לזוגות צעירים המבקשים לרכוש דירה ראשונה. התוספת במס רכישה בדירה שנייה היא כמה אחוזים בודדים (לדירות ממוצעות), אשר מחושבת לפי מדרגות שנקבעו ע"י משרד האוצר והיא מעלה כמובן את עלות הדירה אך מורידה את התשואה. כלומר אם העלות הכוללת עולה ב-5% הרי שהתשואה שמחושבת כשכר הדירה חלקי העלות, יורדת בהיקף נמוך – אם  התשואה הייתה 3.5%, אזי לאחר העלאת מס הרכישה, התשואה תרד ל-3.3%-3.35%.

השורה התחתונה
מדובר באפיק השקעה שנחשב אטרקטיבי עבור מי שמעוניין לרכוש נכס מניב ולהרוויח תשואה, כמובן במידה ויש ברשותו את ההון העצמי הנדרש לכך. מי שמעוניין בנכס רק בשביל התשואה, ואין לו צורך או עניין בכך שתהיה בבעלותו דירה נוספת למידת הצורך, יכול לבחון גם אפשרויות אחרות להשקעה עם סיכוי לתשואה נאה בצידה, ללא צורך בהתעסקות הרבה הכרוכה ברכישת דירה. למשל, השקעה במסלול של הלוואה נושאת ריבית שנתית של כ – 10% המחולקת מדי רבעון עם בטוחות נדל"ניות. אפיק השקעה מסוג זה ניתן למצוא בחברת ההשקעות הגשמה, שמציעה למשקיעיה להשקיע בנדל"ן באמצעות מודל השקעה ייחודי של השקעה משותפת. מודל זה מאפשר למשקיעים פרטיים להשקיע ביחד בהשקעה גדולה וכתוצאה מכך ליהנות מהאפשרות להיכנס למגרש של המשקיעים הגדולים ולקחת חלק במיזמי נדל"ן משמעותיים.

מלאו פרטיכם ותוכלו להתעדכן בהשקעות בזמן אמת, ללא עלות וללא התחייבות:



אני מאשר/ת קבלת חומר שיווקי ומידע בנוגע להשקעות בדוא''ל
שדה חובה*
הגשמה 2019-09-23T11:42:02+00:00
$.fn.wpcf7OnloadRefill=function(){};