טיפים הגשמה 2018-04-26T13:07:27+00:00

הטיפ החודשי

כל תהליך השקעה מסתיים בהסכם חתום

אבי כץ

נשיא ומייסד

כל תהליך השקעה מסתיים בהסכם חתום שמאשר את כל ההסכמות שאליהן הגיעו הצדדים. גם אם ההשקעה נעשית עם חברים ובני משפחה מומלץ לחתום על הסכם.

חשוב להבין כי דברים שנאמרו בעיצומו של התהליך, האווירה שהיתה מסביב וההבנות של שני הצדדים יהיו חסרי משמעות בהמשך במידה ואינם מופיעים בגוף ההסכם.

לכן, נדרש להעלות את כל ההסכמות על הכתב, להקפיד לקרוא אותן ולהבין היטב את פרטי ההסכם לפני החתימה ובוודאי הכרחי לעשות זאת לפני שאתם מעבירים את הסכום להשקעה.

האם אפשר להבטיח תשואות?

גל רון

מנהל קשרי משקיעים

במסגרת תפקידי כמנהל קשרי משקיעים שמטפל במאות משקיעים במהלך השנים האחרונות, נאמר לי לעיתים ע"י מתעניינים שבדקו אפשרות להשקעה כי חברות מסוימות מבטיחות תשואות בהשקעות. האם גם אתם עושים כך?

תשובתי מאז ומתמיד זהה: "אנחנו לא יכולים להבטיח תשואות, חשוב להבין שבהשקעות ריאליות קיים אלמנט של סיכון. אם אתה מסוגל לחיות עם ההבנה הזאת אפשר להתקדם".  הגשמה דואגת להפעיל מערכת שלמה של מנגנונים, הגנות ובטוחות שמעוגנים בהסכם שנחתם מול היזמים, ומטרתם של מנגנונים אלו להגן על המשקיעים.  לכן יש חשיבות להשקעה באמצעות הגשמה: הבדיקה, ניהול המו"מ, הפיקוח, רישום הזכויות בצורה הנכונה, היכולת לטפל בבעיות ובעיקר היכולת לפזר את ההון המושקע על מספר השקעות.

בכל השקעת נדל"ן חשוב לבחון לא רק את הנכס עצמו

ניר איסרליש, רו"ח

אנליסט פיננסי

בכל השקעת נדל"ן חשוב לבחון לא רק את הנכס עצמו, אלא גם את סביבת הנכס.

חשוב לבדוק שהנכס נמצא בקרבתם של עורקי תחבורה ראשיים, מתחמי תחבורה ציבורית, מקומות עבודה, בתי ספר, פארקים, קניונים ועוד.

שוכרים וקונים פוטנציאליים יעדיפו לרוב נכס בסביבה נגישה הקרובה למקומות מרכזיים וחיוניים, ולפעמים על קריטריון זה תיפול או תקום עסקה.

מה חשוב להבין בתהליך התכנון

אילנה לוטצקי

אנליסטית בכירה

בעסקאות בנייה, כאשר היזם מציג תכנית עסקית צריך להבין האם התכנון מצריך אישורים מיוחדים כגון הקלות, שימושים חורגים וכדומה. גם אם התכנון המוצג לא מצריך, לכאורה, אישורים מיוחדים, צריך להבין האם היזם מתכוון לבקשם בהמשך במהלך חיי הפרויקט.

הסיבה: אישור ההקלות עלול לעכב את לו”ז הפרויקט ולהגדיל את העלויות שלו.

חשיבות שיקוף המסמכים

אורטל לוי-חן

מנהלת תחום נדל"ן מסחרי

כמשקיע חשוב שקרן ההשקעות תשקף בפניך את כל מסמכי ההשקעה הרלוונטיים, כולל מסמכי סגירת העסקה.

בבואך להשקיע בפרויקט כלשהו, בין אם הוא פרויקט מניב או בנייה, חשוב לשים לב למחיר רכישת הנכס.

עליך לבקש לראות את חוזה הרכישה (PSA) ולבדוק שמחיר הרכישה שמופיע במצגת ההשקעה תואם למחיר הרכישה שמופיע בחוזה הרכישה. כך תוודא שכל סכומי הכסף אכן נכונים ואף אחד לא "גוזר קופון" על חשבונך".

רגישות התשואה הסופית למשקיע

רפי כץ

מנהל תחום נדל"ן מניב למגורים, ואנליסט ראשי CoFund

בעשרות ההשקעות שעברתי עליהן תמיד התמקדתי ברגישות התשואה הסופית למשקיע, למשך הפרויקט. משך ההשקעה הארוך מהצפוי שוחק את התשואה, גם אם רווחי הפרויקט בפועל עמדו בתחזית התכנית העסקית. בהגשמה מקפידים בהסכם יזם כחלק מהתנאים המסחריים על קיומו של מנגנון פרס/קנס המגדיל את שיעור חלקם של משקיעי הגשמה ברווח ב-1% עבור על חודש איחור בהשלמת הפרויקט.

בהשקעות ריאליות כמו בהשקעות ריאליות לא תמיד הכל הולך כמתוכנן

אבי כץ

נשיא ומייסד

בהשקעות ריאליות כמו בהשקעות ריאליות לא תמיד הכל הולך כמתוכנן.

חברת השקעות מקצועית נמדדת ביכולת ובמסוגלות שלה לפעול במקצועיות ולעיתים אף מתערבת באגרסיביות על מנת להחזיר השקעה שסטתה מהדרך חזרה למסלולה.

לכן לעיתים השקעה שהצליחה להחזיר רק את הקרן מוערכת יותר מהשקעה שהלכה כמצופה והחזירה תשואה יפה.

בחינת היזם והערכת סיכוייו לעמוד בערכי התכנית העסקית

גילי נסים

מנהל פיתוח עסקי

בבואי לבחון מידת התאמה של השקעה חדשה לאסטרטגיית ההשקעות של הגשמה ופרופיל המשקיעים שלנו, אני שם דגש בראש ובראשונה על בחינת היזם והערכת סיכוייו לעמוד בערכי התכנית העסקית.

יזם מתאים יהיה מעורה ומעורב, יציג יכולת ניהול יומיומית והתמחות אמיתית ומוכחת בסקטור ובאזור ההשקעה המוצע. חשוב לי לדעת שהיזם עבר מקרים של קבלן שברח, דייר שפלש, משברים, בנקים ששינו תנאים ברגע האחרון וראש עיר ששינה אסטרטגיה אחרי שאישר כבר תכנית. כל אלה יעזרו לי לבטוח ביזם מנוסה שיידע להציג תוצאות.

לפני שאתם מחליטים להשקיע חשוב לשאול: האם אני מובנה על זה

אבי כץ

נשיא ומייסד

לפני שאתם מחליטים להשקיע בהשקעה ריאלית, חשוב לעצור ולשאול: האם אני בנוי לכך? 

עולם ההשקעות טומן בחובו לעיתים אי וודאות והדבר נכון עוד יותר כשמדובר בהשקעות ריאליות. לכן אני ממליץ לכל משקיע פוטנציאלי לבדוק עם עצמו –  האם הוא בשל להשקעה כזו? האם הוא מסוגל להיפרד מסכום כסף מסוים ולהצטרף להשקעה ריאלית?
 חשוב לדעת שהציפייה לתשואות שנתיות דו ספרתיות לא הולכת ביחד עם אמירות כגון: "חשבתי שזה יעמוד בדיוק בזמן" או "חשבתי שאין סיכון". 

הרעיון בהגשמה הוא "שאמנם אין ביטוח להצלחה, אבל ביחד וביושר נגדיל את הסיכוי להצליח". לקיחת אחריות הינה המפתח להצלחה ושקט נפשי.

בדיקות משפטיות שיש לערוך לפני שנכנסים להשקעת נדל"ן

רות יוזף, עו"ד

המחלקה המשפטית

יש לא מעט בדיקות משפטיות שיש לערוך לפני שנכנסים להשקעת נדל"ן – אך חשוב במיוחד לוודא שהחברה שתחזיק בנכס היא חברה חדשה, ייעודית לפרויקט, נקייה מהתחייבויות כלשהן וללא כל פעילות עסקית (למעט הפעילות שעתידה להיעשות בקשר לפרויקט).

כדי לסגור את כל הקצוות מומלץ להתעקש שהדבר יופיע בהסכם כהתחייבות ברורה של היזם – כך תבטיחו שאינכם חשופים לסיכונים מיותרים.

הנכס הנדל"ני המושלם להשקעה

ענבל קונהיים

מנהלת קשרי משקיעים

רבים מחפשים את הנכס הנדל"ני המושלם להשקעה – וכשעושים זאת חשוב לבנות תיק בעל פיזור השקעות: פיזור גאוגרפי, סקטוריאלי ומט"ח.

פיזור נכון יגדיל את הסיכויים ליהנות מתשואה ממוצעת גבוהה, ובמקביל יצמצם את הסיכון הכרוך בהשקעה.

בקיצור: אל תשימו את כל הביצים בסל אחד – פזרו את ההשקעות בצורה נכונה!

בבואנו לבחון השקעה בנכס מסוים, חשוב לבצע בחינה של הנכס מן ההיבט המשפטי והתכנוני

איציק בן מאיר

אנליסט בכיר

בבואנו לבחון השקעה בנכס מסוים, חשוב לבצע בחינה של הנכס מן ההיבט המשפטי והתכנוני. חובה לבצע בדיקה כי הזכויות שנמכרות במסגרת רכישת הנכס אכן שייכות למוכר ולא רשומות תחת שם אחר. כמו כן, חשוב לוודא שאין מגבלה להעביר את הזכויות בנכס על שם הרוכש.

בנוסף, במידה ומדובר בנכס בנוי חשוב לוודא שקיימים כל ההיתרים והאישורים ושלא בוצעה בנייה חריגה ללא היתר. בדיקות מן הסוג הזה נעשות כיום בקלות יחסית דרך אתרי האינטרנט של אגפי ההנדסה של העיריות השונות.

בהשקעות ריאליות כולם מדברים על החשיבות של פיזור ועל הצורך להשקיע בכמה פרויקטים שונים

אבי כץ

נשיא ומייסד

בהשקעות ריאליות כולם מדברים על החשיבות של פיזור ועל הצורך להשקיע בכמה פרויקטים שונים.

אבל פיזור נכון הוא לא רק הפרדה בין הנכסים. פיזור נכון, כזה שבאמת יצמצם את הסיכון, הוא פיזור 'מהותי' – כלומר פיזור גאוגרפי, פיזור סקטוריאלי, ואף פיזור מבחינת המט"ח שבו משקיעים.

ניתוח השנה שחלפה ולקביעת יעדים לשנה הקרובה

אהוד ליפשיץ

אנליסט בכיר

אנו בתחילתה של שנה אזרחית חדשה וזהו מועד מצוין לניתוח השנה שחלפה ולקביעת יעדים לשנה הקרובה. את היעדים כדאי לבנות במספר מישורים: פיננסי, מקצועי, משפחתי ובריאותי. במישור הפיננסי יש לקבוע את היעדים לשנה הקרובה ולהחליט מהו האחוז מתיק ההשקעות המיועד להשקעה בנדל"ן בארץ ובחו"ל.

כמו כן, יש להבין מהם סוגי הפרויקטים בהם אנו מעוניינים להשקיע (נדל״ן יזמי בארה״ב או אנגליה או אולי פרויקטים מניבים בארה״ב?). אם נהיה ממוקדים בחיפושים נדע לזהות הזדמנויות כשתגענה. מומלץ לכתוב על דף את המחשבות והשאיפות לשנה הקרובה וליצור התחייבות שתאפשר לנו להוציאן לפועל וליישמן. אז מהם היעדים שלך לשנה זו?

חשוב לבחון פרמטרים איכותיים ואת תנאי השוק באזור ההשקעה

לירן רובין

אנליסט בכיר

בבואנו לבחון השקעות ריאליות, ובייחוד השקעות בנדל"ן, חשוב לבחון פרמטרים איכותיים ואת תנאי השוק באזור ההשקעה לא פחות מאת המספרים של הנכס עצמו. כך, למשל, חשוב להבין מיהו היזם בעסקה ומהו ניסיונו בתחום והאם אופי הנכס מתאים לשכונה.

בית פרטי באזור של בנייה רוויה או נכס יוקרתי בשכונה בעלת דירוג סוציו-אקונומי נמוך עלולים להוות השקעה פחות מוצלחת.

לא יודעים מה צריך לשאול כדי לבדוק אם היא באמת כדאית?

אלון גילמור

מנהל קשרי משקיעים

הוצגה בפניכם השקעה אטרקטיבית בנדל"ן אבל אתם לא יודעים מה צריך לשאול כדי לבדוק אם היא באמת כדאית?
הנה 5 נקודות לבחינה ראשונית של מרכיב הסיכון:

  • האם האנליזה והבדיקות המקדמיות בחנו את כל הסוגיות?
  • מהו ה-Fall-Back, ובעברית פשוטה – מה הכי גרוע שיכול לקרות?
  • מהן ההשלכות של חריגה מהעלויות המתוכננות ושל איחורים בלוחות הזמנים?
  • האם קיימות הגנות ובטוחות השומרות עליכם כמשקיעים?
  • האם ההסכם המשפטי סוגר את כל הקצוות?

אל תוותרו על קבלת תשובות לשאלות האלו – לא נכנסים להשקעה שלא מבינים את גבולות הגזרה שלה.

השקעה משותפת של מספר משקיעים יחד יש מספר רב של יתרונות שלא קיימים בהשקעה של אדם יחיד

אבי כץ

נשיא ומייסד

שלמה המלך אמר "טובים השניים מן האחד והחוט המשולש לא במהרה ינתק" – אמרה זו נכונה על כל רובדי החיים ובטח בעולם ההשקעות.

להשקעה משותפת של מספר משקיעים יחד יש מספר רב של יתרונות שלא קיימים בהשקעה של אדם יחיד. למשל: היכולת הכלכלית המשותפת לקיים בחינה ובדיקה קפדנית של ההשקעה, השקעה קבוצתית של סכום גבוה המעניקה כוח משותף להגדלת ושמירת זכויות המשקיעים והמאפשרת פיזור רחב וצמצום הסיכון. זה הרעיון שעמד מאחורי הקמת הגשמה, לאפשר למשקיעים פרטיים להשקיע ביחד סכומים נמוכים המצטרפים לסכום גבוה ולהיכנס למגרש של המשקיעים הגדולים.

בחינת השקעה חדשה רצוי לאתר אזור שאינו מוערך מספיק ביחס לפוטנציאל שלו

עדי טוביאס, רו"ח

רו"ח, אנליסטית בכירה

בבחינת השקעה חדשה רצוי לאתר אזור שאינו מוערך מספיק ביחס לפוטנציאל שלו ולנסות לזהות תהליכים משמעותיים שמתרחשים בו ועשויים לתרום בכוחם לעליית ערך הנדל"ן. אזור כזה אינו מושך משקיעים סטנדרטיים ולכן התחרות בו תהיה מינימלית.

כמו כן, רצוי למצוא מיקום אשר שטחי הבנייה בו מצומצמים, שכן כך היצע הדירות לא יוכל לגדול משמעותית בשנים הקרובות. באופן זה, הביקוש הגדל באזור יביא לעליית ערך.

החלטתם להשקיע בנדל"ן ואתם מחפשים חברה להשקיע באמצעותה?

אלה זק-סלומון

מנהלת קשרי משקיעים

החלטתם להשקיע בנדל"ן ואתם מחפשים חברה להשקיע באמצעותה?

יש היבטים רבים שמומלץ לבדוק לפני שבוחרים את החברה – הנה שלושה חשובים במיוחד:

  • הרקורד של החברה – מי עומד בראשה, מה היציבות הפיננסית שלה, כמה עסקאות ביצעה, מה היו התוצאות ומה התשואות בפועל.
  • הביטחונות – אילו ביטחונות אתם מקבלים וכמה הם אמיתיים. לדוגמה, כדאי לשאול (ולעגן בהסכם) מה קורה למשקיעים במצב של פשיטת רגל של החברה.
  • היזם – האם היזם הוא גורם חיצוני (מה שאומר שהחברה היא בצד המשקיעים), או שהחברה היא גם היזם (מה שעלול להוביל לניגוד אינטרסים בהמשך)

מעוניינים להשקיע במרכז מסחרי?

אורטל לוי-חן

מנהלת תחום נדל"ן מסחרי

מעוניינים להשקיע במרכז מסחרי? חשוב במיוחד לבחון את נושא שוכרי העוגן (Anchors) במתחם – אותן רשתות קמעונאיות מוכרות בארה"ב דוגמת: Targer, Kroger, Home Depot, Walmart.

נהוג לחשוב שנוכחותם של שוכרי העוגן בנכס נדל"ן מסחרי תהווה יתרון בהשקעה, אך יש לדעת שלא תמיד זה נכון. רשתות ענק רבות החלו בסגירת סניפים או בצמצום שטחי מסחר במטרה להתייעל, בין היתר בתגובה לגידול בסחר המתבצע באינטרנט – וכתוצאה מכך בנקים ברחבי ארה"ב לא ממהרים לתת מימון לנכסים שבהם חוזה השכירות עם שוכר העוגן צפוי להסתיים בתקופה הסמוכה למועד הרכישה.

לכן, לפני שאתם משקיעים במרכז מסחרי בקשו לראות את חוזה השכירות (או את תמצית החוזה, ה-Abstract) עם שוכר העוגן בנכס – כי לכתוב בו תהיה השפעה על ההשקעה כולה.

לפני כל השקעה חשוב לוודא שבהסכם מופיע סעיף 'הוצאות עודפות'.

אבי כץ

נשיא ומייסד

לפני כל השקעה חשוב לוודא שבהסכם מופיע סעיף 'הוצאות עודפות'.

סעיף זה מגדיר מנגנון שבו הוצאות החורגות מהתכנית העסקית מאושרות מראש על ידיכם (או על ידי החברה שבאמצעותה אתם משקיעים) ולרוב חלות על היזם – ולמעשה הוא מצמצם את הסיכון הכספי שלכם במקרה של חריגות לא צפויות.

החלטתם להשקיע בנדל"ן? לפניכם 5 טיפים להשקעה ריאלית בנדל"ן

מיכל מנצור

מנהלת קשרי משקיעים

החלטתם להשקיע בנדל"ן? לפניכם 5 טיפים להשקעה ריאלית בנדל"ן:
1. היכרות עם תחום ההשקעה – הבנת אפיקי ההשקעה ובחירת מסלול ההשקעה שהכי מתאים לכם. לדוגמא: השקעה בנכס מניב או השקעה ביזמות.
2. בדיקה יסודית של החברה בה בחרתם להשקיע – מומלץ לבדוק את הרקורד של החברה: יציבות פיננסית, עמידה בלוחות זמנים, כמה עסקאות בוצעו עד כה ותוצאותיהן.
3. שקיפות מלאה – עליכם לוודא כי קיבלתם את מלוא הנתונים הרלוונטיים לבחירת ההשקעה .
4. בטוחות – יש לוודא מהי הבטוחה במסלול ההשקעה בו בחרתם. החל משעבוד הנכס וכלה בבעלות ישירה. כך תוכלו לצמצם את הסיכונים בהשקעה 
5. מעקב ובקרה (בעיקר כשמדובר בנכסים מחו"ל) – כיוון שמדובר בפרויקטים רחוקים מבחינה גאוגרפית חשוב לוודא כי החברה באמצעותה השקעתם מתמחה באזור, דואגת לבצע בקרה על הפרויקט והנכם מקבלים עדכונים שוטפים במהלך תקופת ההשקעה

מלאו פרטיכם ותוכלו להתעדכן בהשקעות בזמן אמת, ללא עלות וללא התחייבות:



אני מאשר/ת קבלת חומר שיווקי ומידע בנוגע להשקעות בדוא''ל
שדה חובה*