>, מאמרים, עולם הנדל"ן>פנינת הנדל"ן החדשה של ארה"ב – פורטלנד

פנינת הנדל"ן החדשה של ארה"ב  – פורטלנד

בסקירת שוק שהתפרסמה ע"י פירמת  PwC, דורגה העיר במקום השלישי בארה"ב דירוג שווקי הנדל"ן המבטיחים ביותר בארה"ב. מה הייחוד של פורטלנד? ולמה דווקא עכשיו כדאי להיכנס לשוק נדל"ן זה? סקירת שוק בנושא

שלמה בלוך, רו"ח ואנליסט פיננסי

פורטלנד מתגאה בהיותה עיר של בירה טובה ואוכל רחוב מצוין. בכל פינת רחוב תוכלו למצוא אחת מ- 500 "משאיות אוכל" המכינות מנות נהדרות מכל רחבי העולם. אם חשקה נפשכם בבירה מקומית טובה ניתן למצוא אותה ללא כל בעיה. מדובר באחת מעשר הערים שבהן קיים המספר הגבוה ביותר של מבשלות בירה ל- 10,000 משקי בית. בנוסף תוכלו למצוא בפורטלנד גם כ- 1,100 בתי קפה.פנינת הנדלן החדשה של ארצות הברית - פורטלנד

פורטלנד הינה עיר ירוקה ופסטורלית בעלת מראה וצביון פרברי, אשר זכתה מספר פעמים בתואר העיר הירוקה ביותר בארה"ב. פורטלנד הצליחה לשמר צביון פסטורלי זה על ידי החלטה אסטרטגית שהתקבלה בשנות ה-90 וכללה צמצום מספר המכוניות בעיר והצבת אלטרנטיבה על ידי שימוש באופניים (לפורטלנד ציון 100! בנגישות אופניים ומדורגת כעיר השנייה הידידותית ביותר בעולם לרוכבי אופניים), רכבת קלה, חשמליות ואוטובוסים. בשנת 2014 דירג מגזין "Travel + Leisure" את פורטלנד כעיר הידידותית ביותר להולכי רגל והנוחה ביותר מבחינה תחבורתית בכל ארה"ב.

פורטלנד העיר

פורטלנד, העיר הגדולה במדינת אורגון נקראת גם Bridgetown, על שם הגשרים הרבים העוברים מעל נהר וילאמט החוצה את פורטלנד במרכזה. מספר התושבים בפורטלנד רבתי הינו כ- 2.4 מיליון מתוכם כ- 640 אלף תושבים המתגוררים בשטחה העירוני של פורטלנד. על פי סקר האוכלוסין האחרון שנעשה בשנת 2015, גדלה אוכלוסיית פורטלנד רבתי בכ- 111 איש מידי יום, שהם כ- 41,000 איש בשנה. שיעור הגידול בפורטלנד הינו כפול ביחס לשיעור הגידול בארה"ב כולה.

על פי דירוג מגזין Forbes לשנת 2017 הגיעה פורטלנד למקום התשיעי מבין המדינות המתפתחות ביותר בארה"ב. שני הגורמים העיקריים אשר הביאו את פורטלנד למיקומה הגבוה היו גידול במחירי הדיור בעיר והגידול בתוצרת.

בכתבה אשר פורסמה במגזין "Fast Company" ועסקה בנושא ה – IoT (האינטרנט של הדברים = Internet of thingsדורגה פורטלנד בין 7 הערים החכמות ביותר בארה"ב. "ערים חכמות" מוגדרות, בין היתר, ככאלו השואבות נתונים מסנסורים המוטמעים ברשתות החשמל, גשרים, בניינים ונכסים נוספים. השפעת ה- IoT על תחום הנדל"ן הינה רחבה וכוללת בין היתר שיפור בצריכה של הוצאות תפעוליות, כגון מים וחשמל וכן באספקטים של תחבורה, חנייה ועוד.

בסקירת שוק אשר התפרסמה על ידי פירמת רו"ח PwC, דורגה פורטלנד במקום השלישי בארה"ב בדירוג שווקי הנדל"ן המבטיחים ביותר בארה"ב. במקרה או שלא, במקום הראשון באותה רשימה נמצאת אוסטין, אותה אוסטין אשר ממנה שאבה פורטלנד את ההשראה ל "Keep Portland Weird". עוד צוין בסקירה זו, כי פורטלנד צפויה להמשיך ולמשוך אליה תושבים נוספים בזכות רמת החיים הגבוהה והיותה אטרקטיבית למעסיקים בשל עלויות עסקיות נמוכות יותר באופן יחסי וכוח עבודה משכיל הקיים בעיר.

פורטלנד הכתה את הממוצע הארצי בצמיחתה החל משנת 2011 וזאת בעיקר בשל הגידול בשירותים מקצועיים טכניים ובשירותים עסקיים המהווים את עמוד השדרה של הצמיחה העסקית של פורטלנד. הגידול באפשרויות התעסוקה בפורטלנד תרם למשיכת תושבים ואף לגידול בממוצע המשכורות בעיר.

Millennials ופורטלנד

השוק האמריקאי עוסק רבות בהשפעותיו של דור המילניום (Millennials) על הכלכלה המקומית, בכלל זה נכללת גם השפעתו הרבה על שוק הדיור האמריקאי. יזמי נדל"ן רבים מנסים להבין את העדפותיו כיוון ורבים מבני דור זה הגיעו כעת לגיל בו הם עוזבים את הקן ובוחרים לעבור לדירה משלהם, לראשונה.

שיעור ה- Millennials בפורטלנד הינו כ- 31% והגידול בחמש השנים האחרונות הגיע לכ- 10.6%, פי ארבע מהגידול בארה"ב כולה. ההגירה לפורטלנד נובעת בחלקה הגדול מצעירים (80% מההגירה החיובית בשנת 2014 מקורה בבני 25-34) אשר מעוניינים להיות במרחק לא גדול מסן פרנסיסקו ועמק הסיליקון אך אינם יכולים לעמוד במחירים הגבוהים של הדיור והמחייה בה, ועל כן בוחרים בפורטלנד אשר הפכה בשנים האחרונות לעיר בה מוקמים ומתפתחים סטארטאפים רבים. ההגירה של בני דור זה גורמת גם לעלייה בשיעור האקדמאיים בפורטלנד אשר עומד על כ- 45%! (הממוצע הארצי עומד על כ- 22%). הגירה חיובית זו גורמת בין היתר גם לגידול בתוצר המקומי אשר חזוי להיות כ-2.6% בשנה, כמעט כפול מהממוצע הארצי.

שוק הנדל"ן בפורטלנד

משבר הסאב פריים פגע בשוק הנדל"ן של פורטלנד באופן בינוני ביחס למדינות אחרות בארה"ב, ובשנת 2012 חזר השוק בפורטלנד לצמוח.

בסקירת שוק שבוצעה על ידי PwC צוין כי מחירו החציוני של בית בפורטלנד עומד על כ-369.2 אלף דולר, גבוה בכ- 50% מהממוצע הארצי אשר עומד על 243.4 אלף דולר. על אף זאת ממשיכים מחירי הבתים בפורטלנד לעלות, ורק בשנה האחרונה עלו בכ- 6.6%, גבוה בכ-57% מהממוצע הארצי שעמד על 4.2%. פורטלנד ממשיכה למשוך צעירים אשר מעוניינים לחיות קרוב לסן פרנסיסקו, אשר מחירי הדיור בה גבוהים מאוד (מחירו החציוני של בית הינו 1.275 מיליון דולר), ומעדיפים את פורטלנד על סיאטל הן בשל היותה זולה יותר (מחיר החציוני של בית בסיאטל הינו 479 אלף דולר) והן בשל אופייה הצעיר התוסס של פורטלנד.

דירוג הערים המועדפות על ידי משקיעים מציב את פורטלנד במקום ה-11, כאשר מעליה נמצאות ברוקלין במקום השמיני, סן פרנסיסקו במקום השלישי ומנהטן במקום השני.

סיכום

האטרקטיביות של פורטלנד בעיני המשקיעים מושפעת מגורמים רבים, כגון: מחירים נמוכים ביחס לשכנותיה, היותה עיר צעירה ותוססת, מתקדמת ובעלת תחבורה מצוינת, המושכת אליה אוכלוסיה צעירה כולל בני דור המילניום. העיר אשר נמצאת בצמיחה צפויה להמשיך ולגדול והמחירים צפויים להמשיך ולהאמיר כיוון שעל פי ההערכות ההיצע הנוכחי של התחלות הבנייה אינו צפוי לענות על הביקוש ההולך וגדל.

מלאו פרטיכם ותוכלו להתעדכן בהשקעות בזמן אמת, ללא עלות וללא התחייבות:



אני מאשר/ת קבלת חומר שיווקי ומידע בנוגע להשקעות בדוא''ל
שדה חובה*
הגשמה 2019-09-22T15:30:05+00:00