>, מאמרים, אירועים בהגשמה>המרכז להשקעות – מפגשי העשרה בהגשמה

המרכז להשקעות – מפגשי העשרה בהגשמה

החלטנו לתת לכם – משקיעי הגשמה – יותר, ועל כן פתחנו החודש במיזם חדש, שנועד להעשיר את הידע שלכם ולעזור לכם להבין טוב יותר כיצד בוחנים השקעות נדל"ן ואת כדאיותן. ערכנו החודש שני מפגשי העשרה מוצלחים בנושא, וכדי שלא נשאיר אף אחד מאחור, החלטנו לרכז את עיקרי השאלות ששאלתם ולהציגם גם בפני מי שפספס

לירן רובין, רו"ח

שאלה: מהן אפשרויות ההשקעה בנדל"ן העומדות בפני משקיע?

תשובה: אפשרויות ההשקעה בנדל"ן מגוונות יחסית ומתחלקות ל-3, שהן:

  • שוק ההון
    • קרנות ריט – קרנות REIT הן קרנות השקעה בנדל"ן מניב, המאגדות קבוצה של משקיעים, ורוכשות ומתפעלות את הנכסים הנרכשים כך שהמשקיע הבודד אינו נדרש להשקיע את זמנו בחיפוש נכסים, שוכרים או בתפעול של הנכס. מי שמעוניין להשקיע בנדל"ן, יכול לעשות זאת דרך השקעה בקרנות ריט, כלומר לרכוש יחידות השתתפות בקרן השקעות בנדל"ן, אשר להבדיל מהשקעה ישירה בנדל"ן, אינן מחייבות השקעה בסכום כסף גדול. בארה"ב יש מאות קרנות ריט, בישראל קיימות מעט קרנות הנסחרות בבורסה וביניהן ריט1 וסלע נדל"ן שמשקיעות בעיקר במשרדים.
    • חברות נדל"ן – השקעה במניות או באגרות חוב של חברות נדל"ן כדוגמת אאורה, אמות, אלוני חץ, מליסרון, סאמיט ואחרות.

המרכז להשקעות - מפגשי העשרה בהגשמה

  • החזקה ישירה
    • רכישת דירה להשקעה – רכישת דירה להשקעה באופן ישיר, והשכרתה לצורך קבלת תשלום שכר דירה חודשי.
    • רכישת נכס מסחרי – כל נדל"ן שאינו למגורים; הכוונה למשרדים, חנויות, מבני תעשייה, מחסנים לוגיסטיים, תחנות דלק, בתי מלון וכד'.

שני סוגי ההחזקה הישירה בעלי מאפיינים דומים, כאשר ניתן למנף את ההשקעה ע"י לקיחת משכנתא מהבנק וקבלת החזר חודשי בצורת שכ"ד מהשוכרים. יש לקחת בחשבון שקיימת אפשרות בה לא יימצאו שוכרים ולכן לא יתקבל תשלום חודשי לטובת החזר המשכנתא, כמו גם פגיעה בתזרים כתוצאה מהיעדר שוכרים. האחריות על הנכס ותחזוקתו מוטלת על המשכיר ויש לדאוג לתחזוקה שוטפת ותשלומים קבועים במידה ואין שוכרים, כמו גם טיפול בחוזים, התעסקות בחיפוש והחלפת שוכרים וכו'.

  • גופי השקעה – בשוק הנדל"ן קיימים גופי השקעה שונים המאפשרים לבצע השקעות בנכסי נדל"ן בסכומים נגישים וקטנים יותר. היתרון המשמעותי הוא ההזדמנות הניתנת למשקיע לכניסה לעולם ההשקעות עם סכומים קטנים. בנוסף, אם קיים בידי המשקיע סכום כסף גדול, ניתן לפזרו על פני מספר השקעות ולא למקדו בהשקעה אחת בלבד. הפיזור מקטין את הסיכון. בנוסף, אם בוחרים להשקיע דרך גוף השקעה, הטיפול השוטף, התחזוקה וההתעסקות בענייני הנכס, אינם באחריות המשקיע. יש לקחת בחשבון שלא ניתן למנף את ההשקעה, אך זהו גם יתרון משמעותי, שמקטין את סיכון החשיפה – לא מפסידים את מה שאין. יש לקחת בחשבון ולהיערך לכך שבחירה באפיק השקעה זה תביא לנזילות נמוכה מאד.


שאלה: מהם סוגי השקעות הנדל"ן הקיימים בשוק ואיך אני יכול לקבוע מה נכון לי?

תשובה: שני סוגי השקעות נדל"ן המתחלקים לבניה ונדל"ן מניב:

יזמות מול נכס מניב –

התשואה בפרוייקט יזמות לרוב תהיה גבוהה יותר יחסית לפרויקט מניב, וזאת בגלל הסיכון הגדול יותר שלוקח המשקיע בהשקעה מסוג זה. משך ההשקעה חשוף לעיכובים ולא ניתן לממשה לפני סיום הפרוייקט, בעוד שהשקעה בנכס מניב ניתנת לרוב למכירה בכל נקודת זמן.

חשוב לזכור, בפרויקט יזמות לא צפויים החזרים כספיים במהלך תקופת ההשקעה, לעומת נכס מניב שצפוי להניב תזרים. יחד עם זאת, יש לקחת בחשבון אירועים ומקרים חריגים כמו אסונות טבע, נזקים בנכס, ערך המטבע וכיוצ"ב, שכתוצאה מהם עשויים להיפגע תזרימי המזומנים.

על כל משקיע לבחון ולבדוק מה הוא אפיק ההשקעה הרלוונטי לו ולפיכך לבחור את סוג ההשקעה המתאים והנכון לו. ההחלטה היא סובייקטיבית לחלוטין ותלויה במשתנים הרלוונטיים בצורה פרטנית לכל משקיע.

שאלה: כאשר מבצעים השקעות, מה כדאי וחשוב לבדוק?

תשובה: אצלנו בהגשמה שמים דגש על מספר גורמים בעת בחינת השקעה:

  • היזם
    • מי הוא? מה ניסיונו? האם ביצע פרויקטים דומים בעבר?
    • התרשמות בלתי אמצעית – מחלקת פיתוח עסקי נוסעת להיפגש עם היזם, לראות את האופרציה ולהכיר את הצוות, להכיר את אזור ההשקעה ולראות את הנכס. היזם מגיע לפגישות במשרדינו בישראל, מביא עימו אנשי צוות ונוצרת היכרות מעמיקה.
  • מחירי השוואה – בוחנים האם המספרים בתוכנית העסקית תואמים את המציאות והתנאים בשטח. מתבצעות בדיקות האם האזור תומך במחירי המכירה הצפויים, האם היו עסקאות בהיקפים ובמחירים דומים. מתבצעות תדיר השוואות מחיר לסק"פ ולמחיר ליחידת דיור.
    • האם מחירי המכירה "עושים שכל" – בהשוואה לאזור, לאופי העסקה ולעסקאות קודמות של היזם.
    • האם מחיר הרכישה הוא סביר – בהשוואה לעסקאות קומות שביצעה החברה, בהשוואה למחירי האזור וכו'.
  • עלויות בנייה / שיפוץ / השבחה
    • ניתוח עלויות והשוואה לעסקאות אחרות של היזם ועסקאות אחרות דומות שלנו.
    • האם עונה על התכנית העסקית – האם התכנית העסקית עונה על הגדרת הפרויקט.
  • אזור
    • דמוגרפיה – האם קיימת הגירה חיובית, מה הם מאפייני האוכלוסיה באזור.
    • פשיעה, חינוך – אחוזי פשיעה, איכות החינוך.
    • בטחון תעסוקתי – הימצאותם של מקומות עבודה באיזור וקצב התפתחותו.

השורה התחתונה היא שעל כל משקיע לבחון את אפיק ואופי ההשקעה המתאים לו, אחרי שווידא ובדק מה הן יכולותיו ומגבלותיו. חשוב לשמוע ולהבין, לשאול ולחקור ועל פי תוצאות בדיקות אלה, לעשות את ההחלטות הנכונות ביותר עבורו.

האמור במאמר זה אינו מהווה חוות דעת או ייעוץ מקצועי והנו על בסיס מידע חלקי ותמציתי. אין בידי הכותב בכדי לשאת באחריות כלשהיא כלפי הקוראים ו/או המשתמשים במידע האמור

מלאו פרטיכם ותוכלו להתעדכן בהשקעות בזמן אמת, ללא עלות וללא התחייבות:



אני מאשר/ת קבלת חומר שיווקי ומידע בנוגע להשקעות בדוא''ל
שדה חובה*
הגשמה 2019-09-23T09:58:00+00:00
$.fn.wpcf7OnloadRefill=function(){};