גן עדן לשוכרי דירות: מודל השכירות הגרמני שהישראלים יכולים רק לחלום עליו

שוק הנדל”ן בגרמניה הוא השני בגודלו באירופה אחרי בריטניה, ונחשב ליציב ובטוח, בזכות תנודתיות נמוכה במחירי הנדל”ן והגנות יוצאות דופן הניתנות לשוכרים, וביניהן מנגנון העלאה מדורגת של דמי שכירות בהסכמה. אז איך זה עובד?

ניר יעקובוביץ’, ראש תחום נדל”ן אירופה בהגשמה

וודאי לא תופתעו לשמוע ששוק הדיור בישראל נמצא בבעיה עמוקה. קיים ציבור רחב שלא מסוגל לרכוש דירה במחירים הקיימים שממשיכים לעלות ולשבור שיאים חדשים. ברקע, אנו שומעים הצהרות והצעות של מומחים שונים, שחלקן אף מיושמות, אך עד כה אין תוצאות ממשיות בשטח. המפנה, בעיניי, חל רק בשנה האחרונה, כאשר הוחלט לטפל בבעיה מכיוון אחר – קידום פרויקטים של דיור להשכרה לטווח ארוך. לא מדובר בהמצאה חדשה: מדינות רבות בעולם מיישמות מודלים שונים בתחום הדיור להשכרה, הבולטת ביניהן היא גרמניה. לנו יש עוד הרבה מה ללמוד בהיבט זה. רק לאחרונה, לדוגמא, נפתחה בישראל ההרשמה להגרלה בפרויקט להשכרה ארוכת טווח במחיר מפוקח בהרצליה, וכבר נמצאו מכשולים במהלך זה. (אתם מוזמנים לצפות בכתבה בנושא באתר דה-מרקר).

כלכלת גרמניה סיימה את שנת 2015 במגמה חיובית עם צמיחה של כ- 1.7% בתמ”ג, לאחר צמיחה של
כ- 1.6% בשנת 2014, ושיעור אבטלה נמוך של כ- 4.6%, לעומת 5.0% בשנת 2014. אלו נתונים מרשימים ביותר לאור הקשיים הכלכליים והפוליטיים איתם מתמודדות חברות אחרות באיחוד האירופי. מאז המשבר הכלכלי העולמי הריבית הופחתה דרסטית, ובמהלך השנים 2015 ו- 2016 מגמה זו אף נמשכה והריבית הורדה על ידי הבנק המרכזי האירופי (ECB) לריבית שלילית של כ- 0.4%-. הריבית הנמוכה, מדיניות הבנק המרכזי, מחירי נפט נמוכים והיחלשות שער האירו תמכו בצמיחה הכלכלית של גרמניה, ועל פי הערכות מוקדמות של ה- OECD, מגמה זו צפויה להימשך גם בשנים 2016 ו- 2017. מנגד, האטה בפעילות הכלכלית בסין עלולה להוות גורם האטה למשק הגרמני בשל המסחר הבינלאומי שמתקיים בין השתיים, וכן עתיד בריטניה באיחוד האירופי כמפורט להלן.

נקודה חשובה נוספת לדיון היא ההחלטה שהתקבלה במשאל העם בבריטניה על עזיבת האיחוד האירופי לפני מספר ימים. בתקופה זו ניתן למצוא כתבות רבות, טורי דעה ותחזיות של טובי המוחות הכלכליים, אך אנו עדיין בשלב מוקדם יחסית כדי להעריך נכונה מה הן ההשלכות.

בחזרה לעניינינו, שוק הנדל”ן בגרמניה הוא השני בגודלו באירופה אחרי בריטניה, ונחשב למקום השקעה יציב ובטוח, בזכות איתנותה הפיננסית ותנודתיות נמוכה במחירי הנדל”ן. שוק זה מאופיין ברגולציה וחקיקה יוצאות דופן אשר מגנות על השוכרים, מה שמסביר מדוע מרבית האוכלוסייה, כ- 57%, גרים בשכירות.

בשנת 2015 נמשכה העלייה במחירי הנדל”ן למגורים. אם ניקח לדוגמא את שוק הדיור בברלין, אז אנו מסתכלים על שוק בו קיים מחסור בהיצע ביחס לגידול במספר התושבים בעיר – מה שדוחק את המחירים כלפי מעלה. הפער בין הביקוש להיצע מוביל, בין היתר, גם לתנופה בפעילות הבנייה בעיר ובמספר היתרי הבנייה, כך שבשנת 2015 מספר השלמות הבנייה כמעט שהכפיל את העצמו ביחס לשנת 2013, אך שינויים אלו עדיין לא מפצים על הביקוש המתחזק.

שוק הנדל”ן המסחרי נמצא גם הוא בשגשוג בשנים האחרונות, עם שיא בהיקף העסקאות מאז המשבר הכלכלי וביקוש גבוה מאוד במרכזי הערים הגדולות. הריבית האפסית, מדיניות הבנק המרכזי, כניסת גופים מממנים נוספים לשוק והגדלת האשראי הבנקאי, מובילים לירידה בעלויות המימון. במקביל, סביבת הריבית הנמוכה מובילה משקיעים לחיפוש אחר אלטרנטיבות השקעה, בין היתר בשוק הנדל”ן, מה שהוביל לעליית המחירים.

כפי שציינתי לעיל, בגרמניה קיימת רגולציה וחקיקה מתקדמת מאוד בתחום היחסים בין השוכר למשכיר, ובכלל בשוק הנדל”ן.

עדכון דמי השכירות – העלאת דמי השכירות מתאפשרת רק באחת מהדרכים להלן:
1) ניתן לקבוע העלאה מדורגת של דמי השכירות בהסכמה של הצדדים.
2) ניתן לקבוע הצמדת דמי השכירות למדד המחירים.
3) בעל הנכס רשאי לבקש להעלות את דמי השכירות כך שיהיו תואמים למדד דמי השכירות הראויים (שמכונה Mietspiegel) של כל אזור, ובתנאי שבתקופה של שלוש שנים לא בוצעה העלאה בשיעור מעל 15% בדמי השכירות.
4) בכניסת דייר חדש ההעלאה המקסימלית היא עד 20% מעל מדד דמי השכירות (Mietspiegel) ובאיזורים בהם מתקיים פיקוח ממשלתי ההעלאה המקסימלית היא עד 10% מעל מדד דמי השכירות.
5) בעל הנכס רשאי להעלות את דמי השכירות לאחר שביצע השבחה או שיפוץ בנכס עד 11% מסך ההשקעה בשיפוץ.

משך תקופת השכירות – על פי רוב הסכמי השכירות למגורים הינם לזמן בלתי מוגבל, והגבלת תקופת השכירות מתאפשרת רק אם בכוונת בעל הנכס להשתמש בנכס עבורו/עבור משפחתו או בכוונתו לשפץ ולהשביח את הנכס בתום תקופת השכירות. ככלל, לא ניתן להביא הסכם לסיום בכדי להעלות את דמי השכירות בנכס.

הודעה מוקדמת על סיום ההסכם מחייבת סיבה מוצדקת:
1) הפרת השוכר את הסכם השכירות (לדוגמא: אי תשלום דמי השכירות במשך חודשיים רצופים, השכרת הנכס לצד ג’ ללא אישור בעל הנכס)
2) המשכיר מעוניין בנכס לשימושו העצמי או למשפחתו
3) אם הסכם השכירות מונע מבעל הנכס לעשות שימוש ראוי בנכס וכפועל יוצא נגרמו לו נזקים משמעותיים.

אגב, תשלום חלקי של דמי השכירות אינו נחשב כאי תשלום לעניין סיום מוקדם של ההסכם, ופינוי דייר לאחר אי תשלום דמי שכירות עשוי להימשך כחצי שנה עד שנה בדרך של הליך משפטי – תביעה כספית ותביעת פינוי, בהן ניתן לפעול במקביל.

עלויות ותשלומים – בעל הנכס הוא הנושא בתשלומים ובהוצאות על הנכס, אך החוק מגדיר אלו הוצאות ניתן להשית על השוכר. לדוגמא: מסי מקרקעין, פרמיות ביטוח, עלויות פינוי אשפה, מים, ביוב, חשמל, חימום, נקיון וכיוצא באלו.

שוק הדיור הציבורי והמסובסד גם כן מקבל תשומת לב רבה. בגרמניה ישנם מוסדות מימון ציבוריים המעניקים הלוואות מסובסדות במסגרת תכניות סבסוד רחבות לביצוע פרויקטים של דיור ציבורי (למבנים חדשים או למחודשים) לשימוש אוכלוסיות חלשות. הסבסוד ניתן באופן של הלוואה, מענקים או ערבויות, ויכול לשמש לבנייה, הוצאות שוטפות או לשיפוץ ואחזקת המבנה, ובעל הנכס כפוף למגבלות והוראות מאוד קפדניות בקשר לדמי השכירות המקסימליים (על פי נוסחא שקשורה לסכום הסובסידיה, תקופתה ועלויות התפעול) ולמכירת הנכס בתקופת הסבסוד ולאחריה. החוק מקשה עוד יותר כך שגם אם החברה אשר פרעה בפירעון מוקדם את ההלוואה בקשר לדיור ציבורי, יחולו עליה המגבלות המפורטות לעיל עד חלוף 10 שנים מיום פרעון ההלוואה או עד למועד הפרעון המקורי.

הסוגייה הרלבנטית האחרונה היא אופן ביצוע עסקת מקרקעין בגרמניה. עסקאות נדל”ן בגרמניה מתבצעות באמצעות נוטריון ציבורי, אשר מלווה את העסקה מתחילתה ועד סופה ואחראי לתקינותה.
תפקיד הנוטריון מרכזי והוא מתפקד כגוף נייטרלי שאמון על שלמות העסקה, החל מהבטחת זכויות הרוכש והמוכר, שמירה על התמורה בגין הנכס בנאמנות עד להעברתם למוכר, בדיקה כי הנכס נקי משיעבודים והערות אזהרה, רישום בעלות על שם הרוכש במרשמי רשם המקרקעין ורישום הערת אזהרה על שם הרוכש (במידת הצורך), בדיקה כי התקבלו כל האישורים השלטוניים הדרושים, והרשימה עוד ארוכה.

שוק הדיור להשכרה בגרמניה הוא בין המפותחים בעולם. ישראל עוד רחוקה ממודל זה, אך הצעדים הראשונים נעשו וכעת נותר להמשיך לצעוד, למעוד וללמוד עד שתימצא דרך האמצע. עד אז, האחריות עוברת אלינו, ברמה האישית, גם כבעלי נכס וגם כשוכרים, לדאוג לכך שתנאי השכירות ייטיבו כמה שאפשר עם כל הצדדים.

מלאו פרטיכם ותוכלו להתעדכן בהשקעות בזמן אמת, ללא עלות וללא התחייבות:



שדה חובה*