>, עולם הנדל"ן, יוני 2018>אלמנט ההלוואה: על חשיבותו של הגורם המממן

אלמנט ההלוואה: על חשיבותו של הגורם המממן

השקעה טובה בנדל"ן היא לא רק מיקום מבוקש, יזם מנוסה או תחום טרנדי. אחד המרכיבים העיקריים בהצלחת עסקה הוא ההלוואה שניתנת לצורך בניית הפרויקט או רכישת הנכס. איך ההלוואה משפיעה על התשואה הצפויה? על סמך מה נקבע אחוז ההלוואה? ומה גובה הריבית שנשלם עליה? מפרקים את ההלוואה לגורמים

בשמת בידרמן, מנהלת תוכן

השקעה בנדל"ן מורכבת מהמון פרמטרים – החברה היזמית, התוכנית העסקית, מיקום הפרויקט, הנכס עצמו, מצב השוק והיבטים משפטיים. לכל המשתנים האלה – שעליהם העסקה יכולה לקום או ליפול – מצטרף מרכיב נוסף – ההלוואה לטובת רכישת הקרקע ובניית הנכס, במקרה של פרויקט ייזום; או לטובת רכישת הנכס ועלויות ההשבחה שלו, כשאנחנו בוחנים נכס מניב.

כל המשתנים שמהם בנויה העסקה יכולים להיות מצוינים, אבל אם תנאי המימון של הפרויקט לא אטרקטיביים מספיק, הרווחיות ככל הנראה תיפגע. ולמה זה? כי התשואה הצפויה בפרויקט מושפעת, בין היתר, מהוצאות המימון של העסקה. נשמע מסובך? אל חשש, מיד נצלול לנבכי ההלוואה.

אלמנט ההלוואה: על חשיבותו של הגורם המממן

אבל לפני הכל, בואו נעשה קצת סדר ונבין איך זה עובד בפועל: כל השקעה בהגשמה מתחילה בבחינה של החברה היזמית ושל הפרויקט המדובר. התוכנית העסקית שמציעה החברה היזמית כוללת גם הנחות מסוימות בנוגע לתנאי המימון. מחלקת האנליזה של הגשמה עורכת בדיקה ראשונית של ההשקעה המוצעת, ובמידה שיש אישור להמשיך בתהליך, החברה היזמית נדרשת לספק מסמך שבו מפורטים עקרונות המימון המוסכמים על ידי הבנק.

בשלב הזה האנליסטים שלנו נכנסים לכוננות ומוודאים שכל הגורמים בעקרונות המימון העשויים להשפיע על ההיתכנות הכלכלית של ההשקעה, מגולמים בתוכנית העסקית. במילים פשוטות – האם תנאי המימון של הבנק יתמכו ברווחיות ההשקעה?

גובה הריבית על ההלוואה

המשוואה פשוטה – ככל שהריבית שמציע הבנק נמוכה יותר, כך החברה היזמית תצטרך לשלם פחות יותר ורווחיות הפרויקט תגדל. ולהפך – ככל שהריבית גבוהה יותר, הוצאות הריבית לבנק יגדלו והרווחיות תרד. קיימים שני סוגי ריביות עיקריים שרלוונטיים לעולם הנדל"ן:

ריבית קבועה – כשמה כן היא, קבועה ולא משתנה. לרוב היא תהיה גבוהה יותר מהמשתנה, אולם היא מעניקה רמת ודאות גבוהה יותר לגבי עלויות המימון של העסקה.
ריבית משתנה – הריבית משתנה מדי חודש ולפיכך גם ההחזר החודשי, בצמוד למדד ריבית מסוים. בארץ מדד הריבית הוא לרוב ריבית הפריים, ובעסקאות נדל"ן בחו"ל הוא לרוב ה-LIBOR.

ואיך נקבע גובה הריבית? בהתאם לרמת הסיכון של הפרויקט, ובהתאם לניסיון החברה היזמית בשוק המקומי וליכולת המיקוח שלה.

LTV

Loan to Value – LTV – הוא היחס המקסימלי שקובע הבנק, בין מסגרת הלוואה לבין שווי או עלות הפרויקט. לשם קביעת שווי הפרויקט, הבנק לרוב נעזר בשמאי מטעמו אשר מעריך את שוויו.

ככל שהיחס בין ההלוואה לסך עלויות הפרויקט גבוה יותר, כך עולה הסיכון הפיננסי של הפרויקט. כלומר, הסיכון הפיננסי מושפע מהיכולת של הפרויקט להחזיר את מלוא גובה ההלוואה (ירידה בשווי הפרויקט כתוצאה משינוי בתנאי השוק, לדוגמה). לפיכך, ככל שהחברה היזמית מצליחה להגדיל את שיעור ה-LTV המקסימלי במיקוח מול הבנק, כך סביר שהבנק ידרוש ריבית גבוהה יותר כיוון שרמת הסיכון הפיננסי גבוהה יותר. לרוב ה-LTV המקסימלי יעמוד סביב 70% משווי או מעלות הנכס.

במרבית המקרים ל-LTV השפעה ישירה על התשואה הצפויה להון העצמי: ככל שה-LTV גבוה יותר, כך המשקיעים נדרשים להעמיד פחות הון עצמי ולכן התשואה להון צפויה להיות גבוהה יותר.

לוח סילוקין

לוח הסילוקין הוא טבלה שמגדירה את הסכומים שמוחזרים מדי חודש לפירעון ההלוואה. התשלום החודשי מורכב מהקרן (החזר ההלוואה בלבד) ומהריבית, ולוח הסילוקין מציג את הפירוט הזה. בנכסים מניבים, ככל שההחזר החודשי גבוה יותר, כך התזרים השוטף הפנוי יהיה נמוך יותר. בפרויקטים של ייזום, החזר ההלוואה יתבצע לרוב בהדרגה עם מכירת הפרויקט ומסירת הדירות.

היקף הביטחונות והפיקדונות

כחלק מהסכם ההלוואה, הבנק המלווה דורש סכום מסוים לרזרבות, לצורך הבטחת תשלומים שוטפים כמו ריבית, מסים על הנכס והוצאות שוטפות אחרות. דרישה חריגה של הבנק להיקף ביטחונות גבוה, עלולה גם היא להוריד את התשואה לבעלי ההון, לנוכח הצורך להעמיד מקורות נוספים לפרויקט.

לסיכום, לבחירת הלוואה נכונה ובחינת התנאים שלה השפעה משמעותית על רווחיות הפרויקט, ולרוב, ככל שתנאי ההלוואה יהיו טובים יותר, התשואה הצפויה תהיה גבוהה יותר.

מלאו פרטיכם ותוכלו להתעדכן בהשקעות בזמן אמת, ללא עלות וללא התחייבות:


    [notphone]

    [/notphone]
    [phone]

    [/phone]

    אני מאשר/ת קבלת חומר שיווקי ומידע בנוגע להשקעות בדוא''ל
    שדה חובה*
    Hagshama 2019-09-23T10:35:20+03:00