כך תבחר את הטיימינג הנכון להיכנס להשקעת הנדל”ן הבאה שלך

אהוד ליפשיץ, אנליסט בכיר, הגשמה

בשנים האחרונות שוק הדיור האמריקאי המניב למגורים נהנה מעליית מחירים מתמשכת. ניתן למנות מספר סיבות לכך, וביניהן רצון המשקיעים לתשואות גבוהות, גיוון תיק ההשקעות ע”י השקעה בנכס מניב בעל תנודתיות מחיר נמוכה ומימון בנקאי זול. כל משקיע המתבונן בנכס שמחירו מאמיר מתלבט בשאלה האם עליית המחירים תימשך או שזהו סוף החגיגה, ועליו לחפש השקעות אלטרנטיביות לכספו.

בגרף הבא ניתן להבחין בשיעור עליית מחירי הנדל”ן באופן כללי (גרף כתום) ובשוק המולטי-פמילי בפרט (גרף ירוק) מסוף שנת 2000:

בשוק הנדל”ן, כבשווקי ההון, קיימת מחזוריות. המחזוריות שונה בין נכסי הנדל”ן השונים (משרדים, מבנים תעשייתיים, מרכזים מסחריים, בנייני מגורים, בתי מלון ועוד). לאורך חיי השקעה קיימות תקופות טובות יותר וטובות פחות. יהיו תקופות בהן השוק יחווה שפל, התאוששות, התרחבות, היצע יתר והאטה כלכלית. ההשפעות על התנודות נובעות מסוגיות מקומיות הקשורות לנכס עצמו, מסוגיות ארציות הקשורות למדינה בה ממוקם הנכס ומסוגיות גלובליות.

הגורמים המשפיעים על מחירי הנדל”ן הם רבים וביניהם היצע קרקעות, שיעור הריבית, הון זמין, עלות חומרי גלם, סיבות פסיכולוגיות וכו’. במצב שיווי משקל בין הגורמים השוק יישאר יציב וברגע שגורם אחד (או כמה) ייצא משיווי משקל תהיינה לכך השלכות על כל השוק. לשם דוגמה שילוב גורמים דוגמת ריבית נמוכה, מלאי דירות מוגבל והטייה פסיכולוגית לדירות בבעלות – יכול לגרום לעליית מחירים מהירה. לשם מקסום רווחים המשקיע חייב ללמוד ולבחון פרמטרים רבים המשפיעים על המגמות השונות ולהבין האם עיתוי כניסתו להשקעה מתאים.

להלן גרף המתאר את מחזור מחירי נכסי נדל”ן והמאפיינים בכל שלב, שיכולים להופיע במלואם או בחלקם:

להלן סיכום מאפייני המחזורים השונים:

האטה כלכליתהיצע יתרהתרחבותהתאוששות
שיעורי התפוסהירידהירידהעלייהעלייה
מספר התחלות הבנייהבינוני – נמוךבינוני – גבוהבינוני – גבוהנמוך
קצב הספיגה*נמוךנמוך – שליליגבוהבינוני
צמיחה בתעסוקהנמוך – שליליבינוני – נמוךבינוני – גבוהבינוני – נמוך
שיעור עליית שכ”דנמוך – שליליבינוני – נמוךבינוני – גבוהנמוך – שלילי

* קצב ספיגה – מספר החודשים או השבועות הדרושים על מנת להשכיר את מלאי הנכסים הקיימים בשוק מסוים.

תחילת כל מחזור מאופיינת ברמות מחירים נמוכות, רמת תפוסה נמוכה וכמעט ואין התחלות בנייה. שיעור הצמיחה בתעסוקה נמוך מאוד ושיעור עליית שכר הדירה נמוך.

במהלך ההתאוששות הכלכלית שיעורי התפוסה מתחילים לעלות, מספר התחלות הבנייה נמוך אך עולה ומתחילה ספיגת עודף ההיצע. הצמיחה בתעסוקה נמוכה יחסית ושיעורי השכירות מתייצבים ובהמשך מתחילים אף לעלות. שיעור עליית שכר הדירה ישתווה לשיעור האינפלציה.

בשלב הבא מתחילה התרחבות כלכלית. ההתרחבות מאופיינת בכך שמחירי המכירה ממשיכים לעלות ושיעורי התפוסה עולים. ישנה האצה בהתחלות בנייה חדשות, נוצר מחסור בשטחים זמינים, שיעור הצמיחה בתעסוקה עולה ושיעור עליית שכר הדירה עולה מעבר לשיעור האינפלציה.

עם עליית מחירי הנכסים לשיאים חדשים והגדלת צד ההיצע ויצירת היצע יתר נבחין כי בשיעורי התפוסה ישרור שיווי משקל בין ההיצע לביקוש המאופיין בממוצע לטווח ארוך ובהמשך אף תהיה ירידה קלה בתפוסה. היקף התחלות הבנייה הולך ועולה, שיעור הצמיחה בתעסוקה מתמתן ומחירי המכירה והשכירות מתמתנים ומתייצבים.

שלב ההאטה הכלכלית שיגיע בהמשך יהיה בלתי נמנע וילווה בירידת מחירי המכירה, ירידה בשיעורי התפוסה כאשר היצע הבנייה החדשה יירד עד כדי עצירה מוחלטת. שיעור הצמיחה בתעסוקה יהיה נמוך ואף שלילי וכמו כן המגמה תביא לירידה במחירי השכירות מתחת לשיעור האינפלציה.

לאחר סקירת מחזורי הנדל”ן ננסה להבין את שלב המחזור הנוכחי של שוק הנדל”ן האמריקאי המניב למגורים לפי סקירת CBRE המסכמת את הרבעון הראשון לשנת 2016:

באופן כללי, ניתן לומר שהכלכלה האמריקאית מתרחבת באופן עקבי אך איטי. צמיחת התוצר המקומי הגולמי החזויה לשנת 2016 היא בין 2% – 1.7%. צמיחה בסדר גודל כזה צפויה לתמוך בהורדת שיעור האבטלה ולעודד יצירת משרות חדשות והעלאות שכר. חשוב להבין שהצמיחה בשוק התעסוקה היא המנוע החזק ביותר בתחום המגורים להשכרה והמנבא העיקרי להצלחתו.

נסקור להלן את הפרמטרים הרלוונטיים לאפיון המחזור הכלכלי הנוכחי:

שיעורי האי תפוסה (VACANCY) – בניתוח נתוני תפוסה הנתון העיקרי להשוואה הוא שיעור האי-תפוסה (% שיעור התפוסה – 1). רמת האי-תפוסה נותרה ללא שינוי במהלך הרבעון הראשון והינה 4.7% לעומת הרבעון הקודם וזהה גם לרבעון המקביל בשנה שעברה.

בגרף הרצ”ב ניתן להבחין בעובדה ששיעור אי-התפוסה הלאומי נע בטווח של 4%-5% מאז 2013. בשל העלייה בשיעורי התפוסה (ירידה בשיעורי האי–תפוסה) ניתן להבחין כי מדובר בשלב ההתרחבות.

מספר התחלות הבנייה -213 אלף יחידות דיור נבנו ב-12 החודשים שמסתיימים ברבעון הראשון של 2016. מדובר בכ-14% מעל השנה הקודמת (187 אלף יחידות). בשנת 2016 צפויה להסתיים בנייתן של 293 אלף יחידות דיור. הצפי כיום ל-2017 הוא 225 אלף יחידות דיור נוספות כך ש-2016 מסמלת מספר גבוה יחסית.

בכל הנוגע להיתרים לבנייה, במהלך הרבעון הראשון לשנת 2016 83,400 יחידות קיבלו היתר לבנייה. אם נתעלם מאפקט העונתיות המאפיין את המחזור הראשון מדובר בירידה של 29.5% לעומת ירידה ממוצעת ברבעון הראשון של 9.2% בין השנים 2005-2015. היקף היחידות מציג חזרה לממוצע הרבעוני לטווח ארוך (בין השנים 2005-2016) שהינו 75,900 יחידות.

משילוב הנתונים ניתן להבין כי קיימת בנייה ברמה גבוהה אך מבחינת ההיתרים לבנייה בעתיד נראה כי מדובר בממוצע לטווח הארוך. לדעתי, מדובר בשלב התרחבות.

קצב הספיגה – הביקוש לדירות במתחמי מולטי-פמילי ממשיך ועולה. הספיגה (כאמור, מספר החודשים או השבועות הדרושים על מנת להשכיר את מלאי הנכסים הקיימים בשוק מסוים) ברבעון הראשון היתה 29,300 יחידות דיור וזהו הרבעון בעל הספיגה הגבוהה ביותר מאז Q1 2010. לשנה המסתיימת ברבעון הראשון של 2016 הספיגה נטו הסתכמה ל 204,800 יחידות בכל ארה”ב. כמות זו נמוכה לעומת שיא של 242,800 יחידות לשנה שהסתיימה ברבעון הרביעי 2014, אך עדיין מדובר בנתון גבוה מאוד.

היחס בין קצב ספיגת הדירות לבין כל מלאי יחידות הדיור הקיימות מציג תמונה המעידה על דינאמיות שוק הנדל”ן למגורים והינו 1.4% (לשנה המסתיימת ברבעון הראשון 2016). בשנת 2014 היחס היה גבוה יותר 1.7% אך עדיין מדובר ביחס גבוה. ניתן להבחין כי מדובר בשלב ההתרחבות.

צמיחה בתעסוקה – נכון ל-12 החודשים המסתיימים בחודש מאי האחרון התווספו למשק האמריקאי 2.4 מיליון משרות חדשות המהווות צמיחה של 1.7%. תחזית CBRE היא לצמיחה בשיעור 1.8% בכל שנת 2016. ההתרחבות הכלכלית במהלך הרבעון הראשון 2016 הותירה את הריבית כפי שהיתה ובשל אירועים מאקרו כלכליים (כדוגמת הברקזיט) היא לא צפויה לעלות עד סוף השנה. בשל הצמיחה החיובית בשיעור התעסוקה ניתן להבחין כי מדובר בשלב התאוששות/התרחבות.

שיעור עליית שכ”ד – שיעור עליית השכ”ד ברבעון הראשון של 2016 עלה ב-4% במונחים שנתיים לעומת 4.5% במהלך הרבעון הרביעי של 2015. שיעור זה נראה מעט נמוך אך בריא בראייה היסטורית והינו 2.7% מעל הממוצע ל-10 השנים האחרונות. קצב צמיחה זה צפוי לרדת בשל ההיצע הדירות שייכנס לשוק הדיור בשנתיים הקרובות. CBRE חוזים קצב עלייה של 2.1% בכל ארה”ב במהלך השנה הקרובה. ניתן להבחין כי מדובר בשלב התרחבות/היצע יתר.

לסיכום, נראים ביקושים ערים, שיעורי אי התפוסה נמוכים יחסית ונצפית עלייה בשכר הדירה מעל הממוצע הרב שנתי. יחד עם זאת נבנות יחידות חדשות ודומה כי נחווה ירידה בביקושים בעקבות כך. כנראה ששיעורי אי-התפוסה יעלו במהלך 2016. שכר הדירה הממוצע עלה ב-4% במהלך השנה החולפת אך לא בקצב שעלה בעבר ונראה כי צפוי לרדת בהמשך.

ניתוח כל הנתונים לעיל מעיד כי נכון יהיה לסווג את מחזור השוק למגמת התרחבות ושהשקעה בשוק הדיור האמריקאי תמשיך להניב תשואה יפה למשקיעים. יחד עם זאת, מדובר בממוצע של כל השוק האמריקאי וישנם אזורים בהם ההשקעה אטרקטיבית יותר וכאלו שפחות. מומלץ להיעזר באנשי מקצוע ולבחון כל אזור לפני ביצוע השקעה.

מקורות:

“אסטרטגיות השקעה בנדל”ן”, מאיר דלברי, הוצאת דלברי – בית השקעות, 2011
CBRE – Marketview, U.S. Multifamily, Q1 2016, 10/06/2016
IRR Integra Realty Resources – 2016 Annual Viewpoint

מלאו פרטיכם ותוכלו להתעדכן בהשקעות בזמן אמת, ללא עלות וללא התחייבות:



שדה חובה*