מגדרים את הסיכון: על הגנות ובטוחות משפטיות בהשקעות ריאליות

בעולם ההשקעות הריאליות, שבו היה מקובל לחשוב שלמשקיע אין כל השפעה על תוצאות השקעתו, התגבשו כמה וכמה מנגנוני הגנה וכלים משפטיים. כך תגנו על עצמכם בהשקעת נדל”ן

עו”ד נאור כהן, מחלקת פיתוח עסקי

סיסמאות כגון “המעז מנצח”, “No pain no gain” וסיסמאות דומות נוספות הפכו עם השנים לביטוי שגור בפיהם של משקיעים גדולים ושל אנשי עסקים שבנו אימפריות עסקיות משגשגות. הרעיון שעמד מאחורי אמירות אלו שיקף את תפיסת עולמם – ובכך יצר ‘קיר זכוכית’: חוצץ בלתי נראה המפריד בין המשקיע המנוסה, הוותיק וה’אמיץ’ לבין האדם הפשוט, זה שיש ברשותו כסף פנוי להשקעה אך לעיתים חושש לקחת את הסיכון הכרוך בה, במקרים רבים מאחר שאין ביכולתו להעריך או שאינו בעל יכולת לכמת את עוצמת הסיכונים הנלווים להשקעות.

אך דווקא בעולם ההשקעות הריאליות, עולם שבו הסיכון נחשב לגבוה ומקובל לחשוב שלמשקיע יש לעתים השפעה מצומצמת על תוצאות השקעתו, התגבשו כמה וכמה מנגנוני הגנה וכלים לבדיקת עסקאות אשר מסייעים למשקיעים לגדר את הסיכונים באפיקי ההשקעה הללו ועל כן גם להפוך אותם לאטרקטיביים יותר למשקיעים. נאור כהן, עו”ד במחלקת הפיתוח העסקי של הגשמה, מציג כמה הגנות, בטוחות וכלים המסייעים להפוך את ההשקעה הבאה שלכם לבטוחה יותר.

בעלות בנכס

בראש ובראשונה חשוב לדעת שהשקעה ישירה בנכס נדל”ן מעניקה למשקיע הגנה מובנית. המשקיע מקבל בעלות בנכס או בחברה המחזיקה בו, כך שבסופו של יום, גם אם ההשקעה לא עלתה יפה, עדיין יש בבעלותו זכות קניינית בנכס.

מצגי היזם

כדי שעסקת נדל”ן תצא לפועל צריך יזם שיניע את התהליך: יבנה תכנית עסקית ריאלית, ינפיק את ההיתרים הנדרשים, ישיג את המימון הדרוש וכיו”ב. יזם חייב להוכיח את יכולתו בפועל – והתחייבות מצדו לכך היא אחת מההגנות המוקנות למשקיע הנכנס להשקעה.

ערבות אישית

כל יזם המתקשר בעסקאות אותן מובילה הגשמה מחויב לחתום על ערבות אישית לקיום כל התנאים בהסכם (אך לא לתוצאות התוכנית העסקית). במידה והוא מפר את התנאים בהסכם, להם הוא ערב, רשאית הגשמה לממש את הערבות האישית שלו.

LOI

הגנה נוספת היא ה-LOI – Letter of Intent, מסמך עקרונות שבו מופיעים עיקרי ההלוואה שנותן הבנק ליזם. בכל הסכם עם יזם מקפידה הגשמה לקבוע קבלת מימון מבנק מקומי כאחד מהתנאים להוצאת ההסכם לפועל. הצטרפות בנק מקומי לפרויקט מקנה לבדיקות ולהערכות אותן מבצעת הגשמה משנה תוקף.

בדיקת נאותות

טרם ההתקשרות בהשקעה נערכת בדיקת נאותות של היזם ושל הפרויקט מההיבט הפיננסי, היכולות והניסיון העסקי ומההיבט המשפטי. הנתונים העולים מבדיקת הנאותות מהווים חלק בלתי נפרד מההסכם ומופיעים בו כמצגים והתחייבויות, והיזם מתחייב לעמוד בהם.

מחירי מכירה

בדיקת הנאותות נערכת לפי מחיר המכירה העדכני במועד הבדיקה, ולא לפי מחיר מכירה עתידי. זהו כלי חשוב לגידור הסיכון מאחר ובכל הפרויקטים מבוצעת בנייה מחדש או השבחה של נכס קיים, ואלו מביאים בסופו של דבר לעליית ערך הנכס עם השלמת הפרויקט.

זכות יציאה

במצבי Default, קרי מצבים שבהם היזם חורג מהתכנית העסקית או שאחד התנאים המתלים (תנאים קריטיים להתקדמות העסקה) אינו מתקיים, זכאית הגשמה להחליט על נסיגה מההתקשרות באמצעות מנגנונים מסוימים שנקבעים בהסכם ההתקשרות עם היזם. במקרה כזה למשקיעי הגשמה ישנה עדיפות על פני היזם בקבלת סכום הקרן וכן ריבית קבועה שהוגדרה מראש.

זכות התערבות

מכיוון שלכל פרויקט מוקמת חברה ייעודית, המנוהלת על ידי היזם, לרשות הגשמה עומדת אפשרות נוספת במצבי Default: למנות תחת היזם מנהל פרויקט אחר בכדי לשפר את תוצאות הפרויקט ולצמצם את הנזקים. במקרים מסוימים אף עומדת להגשמה הזכות לכפות את מכירת הנכס. במקרה כזה היזם מאבד את העודפים המוקנים לו בהסכם ההתקשרות (בשל היותו יזם הפרויקט) והוא זכאי רק להחזר ההון העצמי שלו והתשואה בגינו וגם אלו ניתנים לו רק לאחר שמשקיעי הגשמה יקבלו את כספם (הונם העצמי) והתשואה בגינם, כאילו היה משקיע ולא היזם.

מנגנון קנס-פרס

ההשקעות שמציעה הגשמה למשקיעיה הן קצרות מועד באופן יחסי, ועל כן מרביתן נמשכות בין 24 ל-36 חודשים לכל היותר. בכדי לעודד את השלמת הפרויקט בזמן קצר מקפידה הגשמה לשלב בחוזה ההתקשרות עם היזם מנגנון המכונה קנס-פרס: במידה והיזם משלים את הפרויקט לפני הזמן שהוגדר מראש בסיכומים עמו הוא מקבל ‘פרס’: אחוזים נוספים מהרווחים, ובמידה והשלמת הפרויקט מתעכבת – הוא ייקנס על כך וחלקו בסך כל הרווחים יפחת כך שהסכום שיירד מחלקו של היזם יחולק בין המשקיעים. כך או כך, המשקיע הוא זה שנהנה מן המנגנון, שכן גם במצב של בונוס ליזם – המשמעות היא שההשקעה הסתיימה מוקדם מן הצפוי ולכן התשואה מתחלקת על פחות חודשים ועודנה גבוהה.

הוצאות חורגות

התכנית העסקית שמכין היזם עוברת את אישורה של מחלקת האנליזה, וזו מביאה בחשבון גם הוצאות בלתי צפויות (בדרך כלל בשיעור של עד 10% מהתכנית כולה). במידה והיזם חורג מההוצאות המקסימליות שאושרו על פי התוכנית העסקית הוא צריך לקבל את אישורה של הגשמה לכך – ובכל מקרה, ההוצאות החורגות חלות על היזם בלי שחלקם של משקיעי הגשמה בהשקעה מדולל ובלי שנפגעים החזר הקרן, התשואה בגין ההשקעה וחלוקת הרווחים מן הפרויקט.

קדימות ב”מפל התשלומים”

מפל התשלומים מסדיר את אופן חלוקת הכספים בין משקיעי הגשמה ליזם, ומהווה את אחד העקרונות החשובים ביותר בהתקשרות. מדובר על קדימות בחלוקת התשואה למשקיעים על הקרן על פני היזם, המהווה הגנה נוספת שהגשמה מקפידה עליה. חלק מן הבדיקות המקדימות של התוכנית העסקות נועדו לוודא שאכן ניתן לממש את עיקרון מפל התשלומים.

בטוחות ייחודיות

לצד מנגנוני ההגנה המוזכרים לעיל והקיימים בכל אחת ואחת מההשקעות, לכל השקעה המאפיינים הייחודיים לה ובכל השקעה מופעלות הגנות ובטוחות המותאמות לאותה השקעה. לדוגמה: הפקדת סכום מסוים בנאמנות, התחייבות ל’שוכר-עוגן’ ועוד. החוכמה, כמובן, היא למפות כל השקעה ולהבין אלו הגנות נוספות ניתן לספק למשקיעים.

פיזור גאוגרפי וסקטוריאלי

בטוחה זו ייחודית לקרן CoFund מבית הגשמה. בהתאם לחזון ההשקעות של הקרן סכום ההשקעה מפוזר בארבע או חמש השקעות שונות. הוא יושקע בנכס מניב אחד לפחות, בתחומים סקטוריאליים שונים ובהשקעה אחת לפחות בלונדון – מה שמקטין באופן טבעי את הסיכונים שאליהם נחשף המשקיע.

מלאו פרטיכם ותוכלו להתעדכן בהשקעות בזמן אמת, ללא עלות וללא התחייבות:



שדה חובה*