היום שאחרי הבחירות בארה”ב: ניתוח עומק של כוונות הנשיא טראמפ בתחום הנדל”ן

הנשיא הנבחר טראמפ נתפס כאדם לא צפוי, אך עקרונותיו ברורים: פחות ביורוקרטיה, יותר תוצאות. עוד מוקדם לקבוע מה יהיו מהלכיו המדויקים, אך ניתן להעריך שהשפעתו בנדל”ן תהיה חיובית לטווח הארוך

אילנה לוקצקי, אנליסטית בכירה בהגשמה

רבים הופתעו מהבחירה בדונלד טראמפ לנשיא ארצות הברית, שכן הוא מצטייר כאיש מעט לא צפוי ולא הגיוני, עם אופי שיש שיתארו כנפיץ. הוא מתואר לעיתים כמשוגע, כבדיחה ובעוד שלל תיאורים לא מחמיאים. זה לא סוד שבני אדם מעדיפים מצב קיים ובטוח על פני כל שינוי או חידוש, ולכן רבים תלו את תקוותם בבחירתה של קלינטון, שכן לו היתה נבחרת – העסקים היו ממשיכים כרגיל. הבחירה בדונלד טראמפ, אפוא, מפחידה אותם מאוד. אך האם יש לכך בסיס, לפחות מצד משקיעי נדל”ן?

במהלך קמפיין הבחירות, השתתף דונלד טראמפ במאות עצרות, נתן אין ספור ראיונות לכלי התקשורת וכיכב במדיה החדשה (פייסבוק, טוויטר, יוטיוב וכדומה). החשיפה הזאת לא תמיד היתה מחמיאה, ובמקרים רבים אף היתה עוינת כלפיו. אך מי שעקב אחרי דונלד טראמפ לאורך כל הקמפיין והקשיב למסרים שלו ללא מסננת של המדיה, יכול היה לשים לב לכך שיש סדר בתוך אי הסדר. בכל הנאומים והראיונות שלו היה מסר פשוט וברור שחזר על עצמו, ושבגללו, כך נראה, הוא נבחר.

רבים מיריביו ציינו שטראמפ לא פירט מדיניות ספציפית, ולא אמר איך בדיוק הוא יטפל בבעיות השונות והאמיתיות שמצריכות טיפול. ואכן, טראמפ לא הציע הצעות מדיניות שכוללות עשרות מהלכים מדויקים, אך הוא כן פרס דרך חשיבה, ולמעשה הוא פרס כללים שלפיהם הוא מסתכל על כל מקרה ומקרה ומקבל החלטות. הוא הסביר מה יעמוד בראש סדר העדיפויות שלו כשיצטרך לטפל בבעיות קיימות וגם בבעיות שאנחנו עוד לא יודעים על עצם קיומן.

ובכן, מהו הכלל המרכזי של טראמפ? הכלל הוא פשוט – קודם כל האזרחים האמריקאים (סיסמתו, “אמריקה תחילה”, המחישה זאת). איך משיגים אותו? פיתרון כל בעיה צריך לעמוד בעקרונות הבאים:

עיקרון הפשטות

הפיתרון צריך לפשט את ההתנהלות. לדוגמא, כיום עסקים משקיעים זמן ומשאבים בהגשת דו”חות המס, מילוי דרישות מנהלתיות ו”טופסולוגיה”, במקום להשקיע נטו בעבודה בעסק שלהם.

טראמפ התבטא פעמים רבות על פישוט התהליך גם לעסקים וגם לפרטיים, כך שהאחרונים יוכלו להגיש את הדו”ח על גבי גלויה. ככלל, טראמפ מציע שעל כל רגולציה חדשה שממשלתו תקבל, יבוטלו שתי רגולציות קיימות מהסיבה שרגולציה עודפת חונקת עסקים קטנים רבים בארצות הברית, שכן היא מטילה עלויות כבדות של רישוי, מיסוי, ביטוח בריאות לעובדים, התאמה לתקנים המדיניים, הפדרליים, המקומיים, תקנים של איכות הסביבה, עבודה עם ארגוני העובדים וכדומה. זה, כמובן, פוגע בעיקר בעסקים קטנים שאין להם את היתרון לגודל שמוזיל את העלויות הנ”ל ושממנו נהנות החברות הגדולות.

אך יתרה מזאת, זה פוגע בארצות הברית בתחרות בשוק הגלובלי. לכן, הורדה של אפילו חלק מהרגולציה תגדיל את התחרותיות של ארצות הברית מול שווקים אחרים.

עיקרון התועלת – מה יוצא לי מזה?

השאלה הרלבנטית היא האם הסכם או הצעת מדיניות מביאה תועלת לאזרחי ארצות הברית ברמת הפרט. מאז שהעולם נהיה יותר גלובלי, מקומות עבודה רבים עזבו את ארצות הברית וחברות גדולות נהנות מכוח עבודה זול וזמין. למרות שבאותה תקופה נוצרו מקומות עבודה חדשים אחרים, לא תמיד הם נוצרו באותן ערים שאיבדו את יכולת התעסוקה שלהן, ופעמים רבות בתחומים בעלי רמת שכר נמוכה יותר. אנשים רבים מקבלים כיום שכר נמוך (במונחים ריאליים) מזה שהם קיבלו לפני 20 שנה, ורבים לא עובדים כלל.

טראמפ מעוניין לבדוק מחדש הסכמי שכר בינלאומיים שנחתמו בעבר, ולטפל בכשלים ביחסים מסחריים עם מדינות אחרות, ובפרט בגירעון המסחרי האמריקאי. לדוגמא, בארצות הברית קיימות תקנות מחמירות בתחום איכות הסביבה שמטילות עלויות נוספות על המוצרים המיוצרים בה. תקנות אלה לא קיימות או לא נאכפות במדינות אחרות ועלות ייצורם של אותם מוצרים תהיה זולה יותר שם, מה שגורם לתחרות לא הוגנת ולסגירת עסקים בארצות הברית.

עקרונות העלות, התוצאות והאחריות האישית

ארצות הברית צברה חוב לאומי ענק, כמעט 20 טריליון דולר. הוצאות לאומיות שלא הכרחיות (כלומר לא נועדו להתרחבות כלכלית), מגדילות את החוב שלא לצורך, ולכך יש השלכות שליליות רבות, בין היתר הגדלת הריבית במשק בכלל, וריבית על משכנתאות בפרט. טראמפ ורבים טוענים שיש בזבוז במימדים גדולים בממשלה ואף אחד לא לוקח על כך אחריות. בעולם העסקים האחראים לכך מזמן היו מחפשים עבודה חדשה. האתגר האמיתי הוא לקבל תוצאות טובות יותר, בפחות כסף.

דונלד עצמו מתגאה בכך שהוא הוציא הרבה פחות כסף מהילרי קלינטון ומשאר המועמדים בפריימריז, והשיג תוצאות טובות יותר מכולם, וכל זה עם צוות קטן יותר. וזה אכן נכון. לפי בדיקה של ה- Washington Post טראמפ גייס והוציא סך כולל של כמעט 800 מיליון דולר, לעומת כמעט 1.3 ביליון דולר של הילרי קלינטון (הנתונים נכונים לסוף אוקטובר). כמו כן, הצוות של קלינטון כלל כ-800 עובדים, והצוות של טראמפ כלל רק 130 עובדים. טראמפ התמודד מול 16 מועמדים אחרים, וקלינטון התמודדה מול 5 (בהתמודדות בתוך המפלגות).

בעצרות, טראמפ נהג לספר שבעולם העסקים שממנו הוא בא, הוא פגש אנשים שהם אולי לא נחמדים, ואולי לא הייתם רוצים לשבת איתם לארוחת ערב, אך הם מביאים תוצאות מדהימות וערך עודף לחברה. וכאלה אנשים הוא ירצה לראות לצדו בממשלה, שיכולים להביא תוצאות טובות, מדידות ובמינימום עלות. זה יותר חשוב מהכוונות הטובות והנחמדות.

לסיכום, טראמפ בא מעולם העסקים האכזרי, הפרגמטי והמכוון תוצאות. אם לא הצלחת לקבל תנאים מסחריים טובים עם ספקים ולקוחות, או לא הצלחת לשים בן אדם מתאים לתפקיד מתאים, או אם לא הצלחת לזהות בעיה בפרויקט בזמן – תפסיד כסף, פשוטו כמשמעו. ואם לא תלמד מהטעויות שלך ושל האחרים תפסיד את החברה.

רבים מהיריבים טוענים שהסגנון הישר ולעניין והלא פוליטיקלי קורקט של הנשיא הנבחר הוא בעיה גדולה. אלה שתומכים בו טוענים שחייבים לקחת בחשבון את הרקע שלו, ובכלל הם מאמינים שלטראמפ יש את הרצון והיכולת להביא חשיבה של איש עסקים לבית הלבן, ולהשיג תוצאות טובות עבור העם האמריקאי. הפתרון עצמו יכול להיות מפתיע, לא שגרתי ולא צפוי, אבל טובת העם האמריקאי תמיד תהיה בראש סדר העדיפויות. טראמפ לא בא להציל את העולם, אלא רק את ארצות הברית.

וכעת, כשאנחנו יודעים מהו הכלל של דונלד טראמפ, נבחן את ההצעות היותר ספציפיות שהוא הבטיח במהלך קמפיין הבחירות, והאם זה ישפיע לטובה או לרעה על שוק הנדל”ן בארצות הברית.

מריו קואומו, פוליטיקאי דמוקרטי והמושל ה-52 של העיר ניו יורק, אמר (בתרגום חופשי) “קמפיין הבחירות מתנהל בשירה. המשילות עוברת בפרוזה”. אמנם זו אמירה משנת 1985, אך היא נכונה גם כעת: יש ציפייה גדולה לשינוי לטובה, שהכלכלה תשגשג, ושניתן יהיה לפתור את כל הבעיות ומה לא. במציאות, לא ניתן לדעת האם כל או חלק מן ההבטחות של הקמפיין ייושמו, האם יתקבל לכך אישור הקונגרס, וכתוצאה, מה תהיה המדיניות הכלכלית בפועל. כמו כן, בתקופה זו ממש מתקיים תהליך בחירת חברי הקבינט של טראמפ, כל אחד עם השקפת עולם משלו והתרומה האישית שלו להצלחתה של הממשלה החדשה.

אך היות והפעם יש נשיא רפובליקני, ומאחר שהקונגרס, הסנאט והיועץ המשפטי לממשלה רפובליקנים, סביר להניח שזה לא יהווה מכשול משמעותי.

ההשפעה על שוק הנדל”ן

על מנת להבין איך תשפיע המדיניות של טראמפ על שוק הנדל”ן, קודם צריך להגדיר מה חשוב לצמיחתו של שוק זה? באופן עקרוני, ניתן למנות 3 מרכיבים עיקריים:

  • מוצר מותאם לקהל היעד – בעצם, מהו הביקוש? גם במיקום הכי טוב צריך עדיין להתאים את המוצר לקהל היעד. בין אם מדובר תמהיל חנויות במרכז מסחרי או בגודל הדירות ורמת הגימור שלהן בבניין קונדו.
  • יכולת מצד קהל היעד לקנות את המוצר – זה שונה מהביקוש. למשל, יש ביקוש לדירות קטנות מאוד להשכרה בניו יורק ובערים אחרות, שבן אדם ללא משפחה יכול לגור בהן לבד, ללא צורך לחלוק את הדירה עם שותפים נוספים. אך הביקוש לכשעצמו לא מספיק. אם אותם יחידים, שעבורם נבנו היחידות הקטנות האלה לא יוכלו לשלם עבורן, לא יהיה למי להשכירן.
  • בטחון כללי וביטחון חוקתי – לאחרונה היו התפרעויות בערים גדולות בארצות הברית, כמו למשל במילווקי ופרגוסון, הכוללות הרס של רכוש, גניבות ומעשים אלימים אחרים. מקום כזה, מן הסתם, לא יהיה יעד מועדף על ידי המשקיעים. היעדר בטחון חוקתי (לדוגמה פגיעה בזכויות קניין, שינויי רגולציה תכופים ואפילו רק הציפייה לכך ועוד) מעלה את אי הוודאות של ההשקעה כך שהמשקיעים דורשים פרמיית סיכון גבוהה יותר עבור השקעתם. כך לעיתים השוק יכול להיכנס לקיפאון.

כל שאר הדברים שחשוב לקחת בחשבון בהשקעת הנדל”ן יהיו נגזרת ואו תולדה של אחד המרכיבים לעיל.

אז מה לטראמפ ולמרכיבים הנ”ל?

טראמפ מציע לנקוט בצעדים הבאים שמטרתם להאיץ ולהרחיב את הכלכלה, ולהגדיל את ההכנסה הפנויה וכושר הקנייה:

הורדת מיסוי גם ליחידים ולעסקים
מדובר בעסקים קטנים כגדולים. זוהי גם היתה הצעת המצע של מועמדים אחרים לנשיאות מטעם המפלגה הרפובליקנית, ובכלל, זה נושא מרכזי מאוד פופולרי במפלגה. נשיא ארצות הברית לשעבר רונלד רייגן הוריד מיסים במהלך כהונתו, מהלך שהרחיב את כלכלת ארצות הברית כך ששנות ה-80 של המאה הקודמת היו שנות צמיחה והתרחבות כלכלית. ייתכן והמיסוי לא יירד ברמה שטראמפ היה רוצה, אך כמעט ודאי שתהיה הורדת מיסים רוחבית כבר בשנת 2017.

הורדת רגולציה
חשוב לציין דווקא את הרגולציה בתחום הבנקאות והפיננסים. דונלד טראמפ התבטא במהלך הקמפיין שהיה רוצה להחזיר את חוק “גלאס סטיגל” שבוטל בסוף שנות ה-90 (שכולל תקנות האוסרות על בנקים מסחריים לעסוק בהשקעות בעלות סיכון גבוה) ולבטל את חוק “דוד פרנק” אשר נחתם על ידי הנשיא היוצא ברק אובמה בשנת 2010. החוק חוקק כתגובה למשבר האשראי העולמי והוא בעצם כולל הגבלות רבות ורגולציה כבדה על כל תחומי המערכת הבנקאית והפיננסית, בין היתר הלוואות ומשכנתאות בתחום הנדל”ן.

הדבר מפלה לרעה את הבנקים הקטנים והמקומיים ומשאיר את הבנקים הגדולים שיש להם את המשאבים להתמודד עם הרגולציה החדשה. מצד שני, במידה ולמרות כל הרגולציה הבנק (הגדול) מגיע לסכנה של קריסה, הבנק המרכזי לא יאפשר זאת על ידי הפעולה המוכרת לנו בשם “תספורת”.

בשלב זה, קשה לדעת מה בדיוק יקרה בתחום זה בפועל, אך הכיוון ברור. הממשלה החדשה תרצה להפחית את הרגולציה ולהגדיל את האחריות האישית של בעלי עניין. חשוב לזכור שעלויות המימון מורכבות מריבית על ההלוואה ועלויות נלוות (עמלות רבות נוספות). אם התחרותיות בתחום זה תעלה (למשל, עם כניסת שחקנים חדשים לשוק), אז ניתן יהיה לצפות לירידה בעלויות המימון הנלוות, גם ללא שינוי בעלויות הריבית.

יצירת מקומות עבודה
אישור הפרויקט להנחת צנרת להעברת נפט מקנדה לארצות הברית צפוי ליצור כ-40,0000 מקומות עבודה חדשים. הפרויקט נדחה בשנה שעברה על ידי הנשיא ברק אובמה, בעיקר על מנת להראות את המחויבות של ארצות הברית בכל מה שקשור במאבק של “שינוי האקלים”. בניגוד לאובמה, טראמפ הצהיר שיפסיק לממן את חקר ההתחממות הגלובלית בהתאם להסכמי האקלים של פריז, ובמקום זה ישקיע את הכסף שנחסך בתשתיות הרעועות בארצות הברית. ככלל, טראמפ מבטיח השקעה מסיבית בחידוש התשתיות, מה שיביא ליצירת מקומות עבודה חדשים רבים. בנוסף, טראמפ גם בעד לחזק את צבא ארצות הברית, וזה אומר תוספת תקציבים, תקנים, חידוש ציוד – ובקיצור: מקומות עבודה חדשים.

עצמאות ואי-תלות אנרגטית
בכך הכוונה היא להתנתקות בעיקר ממדינות האופ”ק. טראמפ מצהיר שמדובר באינטרס לאומי ובטחוני ומבטיח לבטל את הרגולציה שמקשיחה את העיסוק בתחום בארצות הברית. הדבר אמור ליצור מקומות עבודה חדשים ולהוזיל עלויות של אנרגיה (גז, נפט, פחם). כיום יש רגולציה חזקה שמגבילה את קידוחי הגז והנפט בארצות הברית. זה תחום שנוי במחלוקת, עם הרבה מומחים בעד ונגד, וגם ארגונים ירוקים ובעלי אינטרסים שלא מעוניינים לשנות את המצב הקיים. קשה לדעת בשלב זה עד כמה הנשיא הנבחר יצליח בתחום הנ”ל, אך עמדה זו עקבית עם הצהרות אחרות שלו. צריך לראות איך הדברים יתפתחו.

חוק וסדר
טראמפ משוכנע שחוק וסדר חייב להישמר, בכל המקומות, גם במרכזי הערים (מקומות שמאוכלסים בעיקר על ידי אוכלוסיה חלשה, עם מקרי רצח ופשיעה אלימה אחרת). יועצו וחברו הקרוב של טראמפ, ראש עיריית ניו יורק לשעבר רודי ג’וליאני, זוכה להכרה ואהדה רבה בזכות הטיפול שהוביל בפשיעה בניו יורק. סביר להניח, שטראמפ יאמץ את המלצותיו של ג’וליאני.

ריבית במשק
טראמפ התבטא במספר הזדמנויות שלדעתו הריבית במשק נמוכה מדי. כמו כן, לאחרונה נשמעות הרבה ספקולציות האם הריבית במשק תעלה. לספקולציות האלו יש בסיס, שכן מבחינה היסטורית הריבית הממוצעת כיום במשק היא מאוד נמוכה. הריבית כיום נמוכה גם בגלל מדיניות מוניטרית בשנים אחרונות בשם “הקלה כמותית” הנועדה להמריץ את הכלכלה האמריקאית לאחר משבר הסאב-פריים של 2008. החסרונות של עליית הריבית לתחום הנדל”ן הם ברורים: זה מוריד את ערך הנדל”ן. סביר להניח שהריבית אכן תעלה בטווח הקצר, אך לא באופן דרסטי. מצד שני חשוב לזכור שהריבית במשק היא נגזרת של גורמים רבים כגון, המחזור הכלכלי שבו נמצא המשק, גובה החוב הלאומי, דירוג הסיכון של המדינה, מדיניות הבנק המרכזי, רמת האינפלציה ועוד. על מנת לשמור על ערך הנדל”ן, צריך לדאוג, בראש ובראשונה להתרחבות ולצמיחה במשק.

אז מה תהיה ההשפעה על שוק הנדל”ן?
לסיכום, כשאנו מנסים לענות על השאלה מה טוב לשוק הנדל”ן באופן כללי, להבדיל מהסתכלות על עסקה ספציפית, אנו צריכים ראייה כוללת, ברמת המאקרו, של האווירה הרווחת בחברה ושל הציפייה להמשך צמיחה. מה שחשוב הוא טיב הכלכלה ככלל, ולא מרכיב אחד כזה או אחר, בין אם מדובר על ריבית, תקנה או מיסוי. כל זה מתורגם ליכולת של הקהל לרכוש את מוצרי הנדל”ן למיניהם במחיר היעד. כמובן שכשאנחנו בודקים עסקה ספציפית כל פרט קטן הוא בעל חשיבות רבה.

הדבר המכריע בחשיבותו לתחום הנדל”ן הוא הצמיחה הכלכלית של המשק ככלל ושל מעמד הביניים בפרט. זה האתגר האמתי של הנשיא הנבחר, שכן יש חשיבות לא רק לתוצר הכללי במשק, כאשר שכבה לא גדולה בחברה נהנית מהיתרונות של המשק הגלובלי ורוב הציבור מפסיד. האפשרות והיכולת האמיתית להתקדם בין מעמדות בחברה, יכולת לפתוח עסק בקלות ולהתפרנס בכבוד, לצאת מהעוני על ידי מאמץ ועבודה קשה, כל מה שידוע לנו כ”חלום האמריקאי” מהווים חלק משמעותי בצמיחה. ההצעות של טראמפ בתחום המסים, הרגולציה, הגברת התחרות זוכות לתמיכה בקרב הרפובליקאים, ולכן סביר להניח שהן אכן ייושמו, ויביאו, בטווח הארוך, לגידול בהשתתפות בכוח העבודה, לצמיחת התוצר ולגידול בהכנסה הפנויה. כל הדברים הללו מגדילים את הביקוש והיכולת לרכוש את כלל סוגי הנדל”ן.

עוד מוקדם לקבוע מה בדיוק יעשה הנשיא הנבחר, ומי יהיו בקבינט של טראמפ שיובילו את השינויים המיוחלים, אך ניתן לומר ברמה גבוהה של בטחון שמדובר במדיניות שהיא פרו-עסקים. החשיבה היא יותר פרקטית, מכוונת תוצאות, מהר ובמינימום עלות.

התחזית לעתיד הינה אופטימית, כאשר יש להתייחס בנפרד לטווח הקצר, הבינוני והרחוק. בטווח הקצר, עקב אי-ודאות לגבי כל מה שקשור לחברי הקבינט והמדיניות הכוללת בפועל, והציפיה להורדת המיסוי כבר בשנה הקרובה, ניתן לצפות לצינון השוק ואף לדחיית עסקאות. בטווח הבינוני והרחוק ניתן לצפות לשינויים חיוביים בכלכלה, כבר בטווח הבינוני. בשלב זה יש גם מקום לאופטימיות לטווח הארוך, אך עדיין קשה לתת הערכות מדויקות, שכן זה תלוי מאוד בגורמים שלא ידועים לנו בשלב זה.

מלאו פרטיכם ותוכלו להתעדכן בהשקעות בזמן אמת, ללא עלות וללא התחייבות:



שדה חובה*