>, עולם הנדל"ן, נובמבר 2016>להשקיע בנדל"ן מניב באווירה משפחתית: Multi-Family נעים להכיר

להשקיע בנדל"ן מניב באווירה משפחתית: Multi-Family נעים להכיר

ה-Multi-Family הוא מודל מגורים ומודל השקעה מוכר וידוע ברחבי העולם (ובעיקר בארה"ב) כבר עשרות שנים, כאשר אלפי ישראלים כבר השקיעו בו בהצלחה. אז במה מדובר?

עידו הנדל

בענף הנדל"ן ישנו תחום חדש-ישן ההולך וצובר תאוצה בשנים האחרונות. מדובר בתחום השקעה אטרקטיבי, משתלם למדי ומעט שונה מהמוכר לנו כאן בארץ: ה-Multi-Family. בניגוד למיזמים רבים ולתחומי עיסוק אחרים, כאן לא מדובר בפטנט ישראלי. להפך: ה-Multi-Family כמודל מגורים וכמודל השקעה קיים ופועל ברחבי העולם (ובעיקר בארה"ב) כבר עשרות שנים, אך דווקא בישראל הוא אינו בא לידי ביטוי משמעותי.

למעשה, רק הודות לחדירה הנרחבת לשוק הנדל"ן הגלובלי בשנים האחרונות ולחשיפה להזדמנויות השקעה בין-לאומיות הוא החל לקבל הכרה כאן בישראל. הוא נחשב, אגב, למודל מגורים כה יעיל ונכון, עד כי רבים סוברים שיש לפעול לאמץ אותו וליישם אותו בארץ כבר בעתיד הקרוב.

מהו ה-Multi-Family?

מודל ה-Multi-Family הוא מודל מגורים מבוסס שכירות. מדובר במתחם דירות בשיטת 'הכול כלול', כלומר כזה המכיל, בנוסף ליחידות המגורים עצמן, גם בריכה, גני שעשועים, מגרשי ספורט, פארקים ועוד.

מתחמי ה-Multi-Family מאופיינים ברמת חיים גבוהה: מרבית המתחמים ממוקמים בפרברים של ערים מרכזיות המספקות תעסוקה לדיירים, וכן בקרבה למרכזי קניות ובילוי. בין הדיירים נמצאת גם אוכלוסייה חזקה כלכלית וחברתית, ואת המתחם כולו מנהלת באופן שוטף חברת ניהול ייעודית – כך שהדיירים נהנים לא רק מסביבה נעימה ומשכנים איכותיים, אלא גם מ'פטור' מכל המטלות השוטפות הכרוכות בתחזוקת הנכס.

כמו באזורי מגורים רבים בארה"ב ובאירופה, גם כאן ניתן לראות העדפה ברורה מצד הדיירים המקומיים לשכירות על פני בעלות. מאפיין זה הוא חלק מהסיבות שהפכו את המודל לכה אטרקטיבי למשקיעים – ובייחוד לאלו המעדיפים נכסים מניבים.

ה-Multi-Family בישראל – יחסינו לאן?

תהליך האמריקניזציה המתחולל בישראל כבר עשרות שנים (במגוון תחומים ועולמות תוכן) פסח במפתיע על תחום ה-Multi-Family. המצב תמוה אף יותר בהתחשב בעובדה שמדובר במודל נוח מאוד לדיירים ורווחי למשקיעים וליזמים. מדוע, אפוא, הוא אינו פועל בישראל?

הסיבות רבות ומגוונות. בראש ובראשונה, התפיסה הישראלית היא כי עדיף לקנות נכס ולא לשכור אותו. אף אחד לא רוצה להיות 'היהודי הנודד', ומגורים בשכירות כדיור קבע נתפסים כלא אטרקטיביים דיים. בסופו של יום, הישראלי הממוצע מעדיף בית משלו, רצוי על הקרקע, גם במחיר של טיפול עצמאי במטלות השונות.

סיבה עיקרית נוספת היא היעדר הפיקוח הממשלתי. בעוד שמדינות רבות מטילות מגבלות על גובה שכר הדירה, כאן בישראל הנושא עודנו פרוץ: רק בחודשים האחרונים ספק הודיעו ספק איימו בעלי דירות כי יעלו את שכר הדירה בעקבות הצהרותיו של שר האוצר כחלון בדבר מיסוי על השכרת דירות.

גם היזמים עצמם, המודעים היטב ליתרונות מודל ה-Multi-Family, נתקלים בקושי ממשי לקדם פרויקטים כאלו בישראל. מחירי הקרקעות בארץ גבוהים במיוחד, ובהתאם לכך התשואות השוטפות נמוכות יותר – ועל כן מובן מדוע יזם המשלים פרויקט רואה כדאיות כלכלית גבוהה יותר במכירת הדירות כיחידות נפרדות, מאשר במכירת כל הפרויקט כנכס מניב.

אז איך בכל זאת מדובר בכוכב עולה? איך הפכה ההשקעה במודל ה-Multi-Family, אשר כאמור לא פועל בישראל, למונח שגור בפיהם של ישראלים רבים? התשובה פשוטה: עולם ההשקעות נפתח לציבור הרחב. אם בעבר רק משקיעים גדולים ובעלי הון הכירו את תחומי ההשקעה שהיו נפוצים מעבר לים (אך לא בישראל), הרי שהמצב השתנה. חברות להשקעה בנדל"ן בארה"ב דוגמת הגשמה פתחו את הדלת למשקיעים הרגילים וחשפו אותם לפרויקטים גדולים, ולאט-לאט הבינו גם הישראלים כי יש בחוץ עולם שלם של השקעות.

השינוי המתחולל אמנם עדיין לא הכניס את ה-Multi-Family לארץ כמודל נפוץ למגורים, אך ישראלים רבים כבר נחשפו ליתרונות שבאפיק השקעה זה, וללא ספק הוא מהווה חלופה מאוד אטרקטיבית להשקעה בנכסים מניבים בחו"ל.

להשקיע ב-Multi-Family

מאפיין ראשון של ה-Multi-Family כאפיק השקעה הוא גובה הסכום הנדרש להשקעה. במתחמי ה-Multi-Family מילת המפתח היא הגודל, או יותר נכון: היתרון שבגודל. ככל שמספר יחידות הדיור גבוה יותר, כך ההוצאות הקבועות יתפרסו על פני יותר שוכרים. המשמעות היא שכל פרויקט שכזה ייחשב פרויקט גדול, ומן הסתם הוא לא יתאים לכל יזם או משקיע.

כשמבינים זאת, קל יותר להבין מדוע תחום זה עלה לכותרות רק בשנים האחרונות, עם הצגת מודל ההשקעה המשותפת של הגשמה. האופציה הנחשבת כיום נוחה וטבעית – להצטרף לקבוצת השקעה ולהשקיע ביחד במיזמים גדולים – הייתה פעם חסומה בפני משקיעים נטולי הון עצמי גבוה, או במילים אחרות: בפני מרבית האוכלוסייה.

המאפיין השני הוא מורכבות הפרויקט. מתחמים אלו דורשים תחזוקה שוטפת ומתן שירות לדיירים, מה שאומר שמדובר בפרויקט המחייב שילוב בין יכולת יזמית לכישורים עסקיים וניהוליים שוטפים. זו נקודה שחשוב לשים אליה לב: מכיוון שלא מדובר ב'זבנג וגמרנו', חשוב שהיזם בפרויקט ידע לתת מענה מקצועי לכל ההיבטים התפעוליים, ולא רק להיבט היזמי.

והמאפיין השלישי, זה שהופך את המודל לאטרקטיבי במיוחד למשקיעים המעוניינים להשקיע בנדל"ן, הוא גובה התשואה הצפויה – בייחוד בהתייחס לסיכון הנמוך יחסית בהשוואה לאלטרנטיבות אחרות. אמנם מדובר בהשקעה ריאלית החשופה לרמה מסוימת של סיכון – אך המשקיעים יכולים לקבל זכות קניינית בנכס מניב המספק להם באופן קבוע תשואה שוטפת לא רעה עם פוטנציאל השבחה, ובד בבד לחסוך מעצמם את הטרדות הכרוכות ברכישת נכס בארץ והשכרתו באופן עצמאי.

אלפי משקיעים ישראלים כבר בחרו להשקיע במתחמי Multi-Family ברחבי העולם, ובעיקר בארה"ב ובלונדון. האם, לאור היתרונות הרבים הן לדיירים והן למשקיעים, נראה בעתיד מתחמים כאלו גם בישראל? ימים יגידו.

מלאו פרטיכם ותוכלו להתעדכן בהשקעות בזמן אמת, ללא עלות וללא התחייבות:



אני מאשר/ת קבלת חומר שיווקי ומידע בנוגע להשקעות בדוא''ל
שדה חובה*
הגשמה 2018-01-30T11:19:17+00:00