>, מאמרים, עולם הנדל"ן, אוקטובר 2018>"השוק במנהטן מתחדש, מתפתח, מתחזק ומציג ביקושים גבוהים שנה אחר שנה"

"השוק במנהטן מתחדש, מתפתח, מתחזק ומציג ביקושים גבוהים שנה אחר שנה"

עם ביקוש יציב והתעניינות רבה בפרויקט, ליאור קרוצ'י ויהודה מור – מנכ"לים משותפים במנרב Development – מסבירים מה הופך את הפרויקט בשכונת קיפס ביי במנהטן, בשיתוף הגשמה, לכל כך אטרקטיבי. הכירו את היזם – כתבה ראשונה בסדרה

בשמת בידרמן, מנהלת תוכן

ליאור קרוצ'י (מימין) ויהודה מור (משמאל)

ליאור קרוצ'י (מימין) ויהודה מור (משמאל)

מה הניסיון שלכם בעולם הנדל"ן?

ליאור: "במצטבר, ליהודה ולי יש כ-50 שנות ניסיון משותף בניהול בתחום הנדל"ן למגורים ומסחרי, שכולל רכישה, יזמות, תכנון, ביצוע, שיווק, ניהול ומכירה של עשרות פרויקטים שמתפרשים על פני מיליוני SQFT בארה"ב. אנחנו מפתחים עכשיו ארבעה פרויקטים למכירת דירות קונדו בניו יורק (בברוקלין ובמנהטן) ובמקביל, מנהלים שבעה פרויקטים בערים נוספות".

יש לי עכשיו 30 אלף דולרלמה שאשקיע אותם בפרויקט בנייה בקיפס ביי?

יהודה: "הפרויקט בקיפס ביי הוא הזדמנות אטרקטיבית למשקיע הפרטי שיושב בישראל, להיות חלק בפרויקט בכזה קנה מידה. פרויקט בלב מנהטן, בניהול מקצועי של חברה ציבורית כמו מנרב ובמימון של בנק לאומי – זה באמת משהו מיוחד. יועצים ומתכננים מהשורה הראשונה במנהטן עובדים איתנו על הפרויקט, וזו הזדמנות נדירה עם רף כניסה נמוך למשקיעים פרטיים, שבסכום של 30,000 דולר יכולים להיות חלק מפרויקט עם היקף מכירות של כ-800 מיליון שקל".

"כל העולם רוצה לקחת חלק במנהטן"

 למנרב יש כמה השקעות במנהטן עכשיו, למה בעצם אתם כל כך מאמינים במנהטן?

ליאור: "ליהודה 30 שנות ניסיון ולי כ-20 שנות ניסיון בתחום הנדל"ן בניו יורק. ביצענו עשרות עסקאות ייזום בנדל"ן ומכרנו מאות דירות במשך השנים. ראינו הכל – שוק עולה, שוק יורד, אבל אף פעם לא ראינו את השוק במנהטן נעצר לחלוטין. מאט? כן. אבל לא נעצר. חשוב לציין שהשקעה במנהטן נחשבת ליציבה מאוד, ביחס לשווקים אחרים בארה"ב. השוק במנהטן תמיד מתחדש, מתפתח, מתחזק ומציג ביקושים גבוהים שנה אחר שנה".

יהודה: "זה נכון, בייחוד בשוק שבו אנחנו מתמחים, ה-Mid-Market – ולא דירות היוקרה, ה-Luxury Market – שזה בכלל לא תחום הפעילות שלנו. חשוב לזכור שהביקוש בניו יורק לא מגיע רק מתושבי העיר, אלא מכל רחבי ארה"ב והעולם. מנהטן היא בסך הכל אי ברוחב של כ-2 מייל ובאורך של כ-13 מייל מקצה לקצה, שכל העולם רוצה חלק ממנו – לגור בו, לעבוד בו, ללמוד בו ולהשקיע בו. אני לא מכיר עוד עיר כזו בכל העולם. יש בה הכל, לכל אחד".

לאחרונה התפרסמו כמה כתבות שמדברות על האטה אפשרית בשוק הנדל"ן במנהטן. מה יש לכם לומר בנושא הזה, ולמה אתם חושבים שפרויקט בשדרה השלישית יהיה מוצלח באקלים כזה?

ליאור: "נכון, היו מספר מאמרים שהתפרסמו לאחרונה על ההאטה בשוק הנדל"ן במנהטן. בואי נתחיל מזה שאני לא צריך לספר לך שהתקשורת מעדיפה לדווח על חדשות 'רעות', ולעתים רחוקות מדווחת על מגמות חיוביות בשוק. לצד זה, רוב הכתבות שמדברות על האטה התמקדו בנתונים של דירות בשוק היוקרה, במחירים של כ-4 מיליון דולר ומעלה. אבל במקום לדבר על השוק הזה – דירות היוקרה – מכלילים את כל שוק הדיור במנהטן. זה מטעה ולא הוגן.

"צריך להבין שאנחנו מוכרים לחתך אוכלוסייה אחר לחלוטין. הקונה שלנו הוא בעיקר 'ניו יורקר', שחי ועובד בעיר, שוכר דירה או משפר דיור, מתכוון להמשיך לגור במנהטן ומחפש לקנות דירה באחד מהפרויקטים החדשים בעיר. בנוסף לכך, מיקום הפרויקט הוא כל כך מרכזי שאין לנו ספק שגם משקיעים מחוץ לעיר שמתעניינים ברכישת דירה במנהטן יגלו עניין בפרויקט.

יהודה: "אם נסתכל על הפרויקט שלנו בקיפס ביי, חשוב לציין ש-80 מתוך 100 יחידות הדיור בפרויקט הן של 2-1 חדרי שינה, והמחיר הממוצע לדירה עומד על 2.1 מיליון דולר. רק 2 דירות הפנטהאוז בפרויקט ישווקו ביותר מ-4 מיליון דולר, מה שמעמיד את הפרויקט במקום טוב מאוד בשוק".

ליאור: "אי אפשר להתייחס לניו יורק כמקשה אחת, יש פה הרבה שווקים שלכל אחד מהם מאפיינים שונים. מעבר לכך, חלק מהפרויקטים ממוקמים, מתוכננים ומשווקים באופן לוקה ובגלל כל זה הדירות האלה נשארות בשוק זמן רב יותר, חלקן שנים, ובעצם מגדילות את ההיצע".

יהודה: "נוצר מצב שפרויקטים, שמלכתחילה לא היו צריכים להיות מוקמים ברמה הזאת, מעכבים את השוק ומסייעים להנציח את הדיווחים בכתבות האלה. הנתונים שמתקבלים לא משקפים באופן מלא את מצב השוק וכך מתחזק הדימוי המוטעה על השוק במנהטן, בעוד שבשוק ה-Mid Market – הנתונים שאנו מקבלים מראים מצב שוק יציב עם ביקושים בריאים".

אתם נשמעים מאוד אופטימיים, זה אומר שמדובר בהשקעה בטוחה?

ליאור: "אין דבר כזה השקעה בטוחה. לא הייתה ולא תהיה. תמיד קיים סיכון כלשהו ויש שינויים שאי אפשר לצפות אותם. לא אני, לא יהודה ואף יזם אחר יכולים לחזות את העתיד בוודאות של 100%. בכל השקעה קיימים סיכונים בלתי תלויים, כמו שינויים רגולטוריים, סיכונים מקרו-כלכליים, סיכוני ריבית ועוד סיכונים ספציפיים פר-עסקה. אנחנו מסתמכים על הניסיון המשותף ועל ההיכרות המעמיקה שלנו ושל צוות היועצים שלנו עם השוק במנהטן".

"בעוד כשנה – שנה-וחצי אנחנו עתידים לצאת לשוק למכירת יחידות"

מהי התחזית שלכם, לטווח הקרוב והרחוק, עבור שוק הנדל"ן במנהטן?

יהודה: "על פי נתוני המכירות שאנחנו מקבלים ומנתחים, אני מעריך שבטווח הקרוב – עניין של חצי שנה עד שנה – השוק ימשיך להיות מוטה לטובת הקונים. יש ביקושים של קונים, אבל הם מצפים לוויתורים כמו השתתפות במסים ובשכר טרחה של עו"ד, ומנהלים משא ומתן כדי להרגיש טוב עם ההחלטה שהם קיבלו. אבל שוב, זה מאוד תלוי בתת-השוק שאנחנו מסתכלים עליו. בטווח הארוך, התחזית עבור שוק הנדל"ן במנהטן עדיין חיובית מאוד. העיתונים מדווחים על היצע גבוה, אולם בהשוואה לנתונים היסטוריים, ואם ניקח בחשבון גם את הגידול באוכלוסייה, מספר יחידות הדיור עדיין נמוך".

ליאור: אוכלוסיית ניו יורק צומחת בקצב מהיר. השקעה של 3-1 מיליון דולר בעיר ממשיכה להיות אטרקטיבית מאוד, הן עבור קונים שמחפשים דירה למגורים והן עבור משקיעים זרים שמעדיפים להשקיע את ההון שלהם בנדל"ן. אנחנו צופים שהמגמה הזאת תימשך. גם לשוק השכירויות יש השפעה על שוק המכירות במנהטן – תפוסת הדירות לשכירות בעיר עומדת על כ-97%, מלאי הדירות הפנויות בשכונות המבוקשות מצטמצם ודמי השכירות ממשיכים לעלות שנה אחר שנה. כך, גם הביקוש עולה בהתמדה ובמקרים רבים האפשרות של רכישת דירה הופכת ליותר כדאית ואטרקטיבית".

יהודה: "העיר ניו יורק משגשגת – ההגירה החיובית לעיר נמשכת. מקומות תעסוקה חדשים בתחומי הטכנולוגיה והביו-טק ממשיכים למשוך קונים חדשים מכל רחבי העולם".

משך ההשקעה בפרויקט בקיפס ביי הוא ארבע שנים. יש אנשים שרואים בזה חיסרון, מה הייתם אומרים להם?

יהודה:  "ביחס לגודל הפרויקט והיקפו, לוח הזמנים להשלמת הפרויקט ריאלי מאוד. חשוב מאוד לציין שהפרויקט כבר יצא לדרך במאי השנה, בכפוף לתוכניות הבנייה המאושרות. זו לא עוד הצעה להשקעה רגילה לרכישת קרקע על ידי יזם, עם רעיון תכנוני עתידי לפרויקט והמתנה לרכישה, סגירה ותכנון, שיכולים לקחת עד שנה לקבלת האישורים. אנחנו כבר אחרי כל זה – הקרקע נרכשה, התכנון הושלם ואושר, בימים אלה אנחנו מסיימים את עבודות ההריסה באתר ובחודש הקרוב נתחיל בעבודות הבנייה. כבר בעוד כשנה-שנה וחצי, אנחנו עתידים לצאת לשוק למכירת יחידות".

ליאור: "זה תזמון מצוין. הכלכלה בארה"ב פורחת בימים אלו – האבטלה היא מהנמוכות שהמשק בארה"ב ידע אי פעם; למרות העליות האחרונות, ריבית המשכנתאות עדיין נמוכה, כ-5%, ומלאי דירות הקונדו החדשות, עם סטנדרט בנייה גבוה באזור קיפס ביי, נמוך כיום.

"קהל היעד העיקרי שלנו בפרויקט הוא צעירים רווקים או נשואים טריים, שחיים ועובדים בעיר, ובהתאם גם תמהיל הדירות, גודל הדירות והמחיר שלהן. ברוב הדירות בפרויקט יש 2-1 חדרי שינה בסטנדרט בנייה גבוה. הפרויקט מציע לדיירים שירותים (Amenities) מפנקים מאוד, שכוללים לובי מפואר, שוער 24/7, מועדון כושר, חדר יוגה, לאונג' לכל דיירי הבניין וחדר מדיה לצפייה בסרטים. בנוסף לכך, הדיירים ייהנו מגג משותף בקומה ה-35, מהגבוהים באזור, עם תצפית לנוף פנורמי מדהים של העיר ושל האיסט ריבר".

יהודה: "המיקום של הפרויקט פשוט מצוין – במרכז העיר, בסמוך לתחבורה ציבורית, לחנויות, מסעדות, חיי לילה, פארקים, בנייני משרדים,  Park Avenue Madison Avenueועוד. במרחק של כמה צעדים הדיירים יכולים ליהנות מכל מה שמנהטן מציעה לתושביה".

אתם יושבים במנהטן. איך הנתון הזה משפיע על העסקה לדעתכם?

ליאור: "המשרדים שלנו ממוקמים במרכז העיר והפרויקטים נמצאים תחת פיקוח יומיומי שלנו. צוות היועצים, הקבלן הראשי, עורכי הדין, הבנקים, אנשי השיווק ועוד – כולם נמצאים תחת ניהול שוטף שלנו. יש לזה חשיבות עצומה בקבלת החלטות מהירה בשטח ובעמידה בלוחות זמנים מול כל הגורמים המעורבים, מתחילתו ועד סופו של הפרויקט".

*ההשקעה מוצעת באמצעות שותפות ייעודית (הגשמה מנהטן קיפס ביי 1008 אל פי), על פי תשקיף. המידע והנתונים בפרסום הינם תמצית מן התשקיף אשר פורסם לציבור באתר ההפצה של רשות ניירות ערך (מגנ"א) ואינו מהווה תחליף לעיון בתשקיף. המידע אינו מהווה הצעה לרכישת ניירות ערך של החברה או הזמנה לקבלת הצעות כאמור. ההשקעה טומנת בחובה סיכויים, כמו גם סיכונים בקשר עם כספי ההשקעה, לפרטים בדבר גורמי הסיכון ראו סעיף 7.33 לתשקיף. אין באמור לעיל משום הבטחת תשואה כלשהי.

מלאו פרטיכם ותוכלו להתעדכן בהשקעות בזמן אמת, ללא עלות וללא התחייבות:



אני מאשר/ת קבלת חומר שיווקי ומידע בנוגע להשקעות בדוא''ל
שדה חובה*
הגשמה 2019-09-23T11:08:06+00:00