>, מאמרים, מידע למשקיע>שותפים לדרך: כיצד לבחור יזם נדל"ן

שותפים לדרך: כיצד לבחור יזם נדל"ן

אחד הגורמים המשמעותיים ביותר בכל השקעת נדל"ן, הוא היזם. יזם מקצועי, ותיק ומנוסה ידע לנהל את הפרויקט בצורה שוטפת (ובעת הצורך לפתור בעיות במהירות וביעילות), בעוד שיזם שאינו מקצועי דיו עלול לפגוע בהתקדמות הפרויקט ובהצלחתו. מסיבה זו חשוב להתרשם לא רק מהנתונים, מהתחזיות ומהתשואה הצפויה, אלא גם מהיזם, מהרזומה ומסולם הערכים שלו. כיצד בוחרים יזם? הכתבה שכל משקיע חייב לקרוא

רעות צור, מנהלת דיגיטל

את המשפט הבא בוודאי שמעתם לאורך השנים: "צריך לדעת לבחור את הפרטנר הנכון". האמירה הזו נכונה כשבוחרים בן זוג, כשבוחרים חבר לטיול תרמילאים או כשבוחרים שותף למיזם עסקי חדש, ואם אתם משקיעים בנדל"ן, היא נכונה גם לגבי היזם שבפרויקט שלו אתם מעוניינים להשקיע.

ליזם של הפרויקט יש חשיבות מכרעת והשפעה של ממש על הצלחתו, ועל כן חשוב לבחור את היזם הנכון. כל משקיע, בין אם הוא משקיע פרטי בתחילת דרכו ובין אם הוא משקיע מוסדי בעל ניסיון רב, חייב לערוך בדיקת נאותות מעמיקה ומקיפה ליזם שאיתו הוא הולך לעבוד.

הנה כמה דברים שחשוב לבדוק:

שותפים לדרך: כיצד לבחור יזם נדלן

היזם עצמו

מי הוא היזם? מה הרקע שלו? האם מדובר בחברה ידועה, או בארגון קטן ולא מוכר? כמה עובדים יש בחברה? בנוסף, אופיו של היזם וסולם הערכים שהוא מביא עמו חשובים אף הם: בדקו היטב אם מדובר בחברה 'נקייה' או בכזאת שהוגשה נגדה תביעה בעבר, שחטאה בעבירה אתית או שהפרה את התחייבויותיה. זכרו: היזם הולך להיות אתכם בקשר אישי ומקצועי ארוך טווח, ולכן בדיקה זו היא הכרח ולא מותרות.

הניסיון המקצועי

מטרתו של כל משקיע, בסופו של יום, היא למקסם את ההשקעה שלו תוך צמצום הסיכון. לבחירה של יזם המביא עמו ניסיון רב-שנים יש חשיבות רבה, שכן יזם ותיק ומנוסה ידע לא רק לנהל את הפרויקט בשגרה, אלא גם להתמודד עם אירועים חריגים ולא צפויים.

ניסיון בתחום הספציפי

בהמשך לפרמטר הקודם, ניסיונו של היזם, חשוב לזכור כי תחום הנדל"ן הוא נרחב ועתיר תתי-ענפים. כשם שלא תבחרו עורך דין לענייני משפחה שייצג אתכם בבית הדין לתעבורה, כך חשוב לבחור יזם עם ניסיון וידע בסוג הספציפי של הפרויקט. מי שבנה ומכר אין-ספור בנייני משרדים, לדוגמה, לא בהכרח ידע לפתח ולנהל מתחמי דירות להשכרה, ועל כן חשוב לבדוק במה בדיוק מתמחה היזם.

היכולת הפיננסית

חשוב לבחור יזם הנהנה מאיתנות פיננסית. הבדיקה צריכה לכלול בדיקות עושר, דירוגי אשראי, היסטוריית תשלומים, מצב החשבונות, היכולת להשיג מימון וליווי בנקאי ועוד. היציבות הפיננסית נמדדת גם בקשר של היזם עם הגופים הפיננסיים השונים, כגון היכולת לקבל LOI (מכתב כוונות) מהבנק המלווה.

המחויבות

אחד השיקולים המשמעותיים ביותר הוא רמת המחויבות של היזם. הפגנת חששות ואי-ודאות לגבי הצלחת הפרויקט מצד היזם היא סימן לכך שאולי לא כדאי להצטרף לפרויקט. כדאי לפסול גם יזם המנסה 'לגלגל את הסיכון' לעבר המשקיעים ומעדיף לגייס את מלוא הכסף בלי להשקיע כלום מההון העצמי שלו.

המיקום</strongh3ייתכן מצב שבו עומדת לפניכם חברה ותיקה ומצליחה, אך האזורים שבהם היא פועלת ומתמחה בדרך כלל אינם אטרקטיביים דיים. הבנתם נכון, עליכם לבדוק לא רק את היזם, אלא את הפרויקט בכללותו. לא פעם קורה שהיזם הוא מצוין, אך הוא לא ייבחר מכיוון שהוא מציע פרויקט במקום לא אטרקטיבי.

בדיקת התכנית העסקית

בחינה מעמיקה של הנתונים, של התחזיות ושל המספרים המופיעים בתכנית העסקית מציגה, כמובן, את המידע הרלוונטי על ההשקעה עצמה, אך גם מעידה על יכולותיו של היזם, על ההבנה שלו את הנושא ועל ההקפדה שלו על הפרטים הקטנים. התכנית העסקית היא הבסיס של כל השקעה, ועל כן מומלץ להעמיק בה ואף להיעזר באנשי מקצוע.

כל המרבה הרי זה משובח

שיקולים אלו, ועוד רבים נוספים, עומדים (וצריכים לעמוד) לנגד עיניו של כל משקיע הנכנס לכל השקעה. בעסקי הנדל"ן, אגב, כל המרבה הרי זה משובח: ככל שתצללו יותר לעומק ותבחנו טוב יותר את הגופים שאיתם תעבדו, תקטינו את הסיכון הכרוך בהשקעה.

בכל השקעה חדשה שנבחנת אצלנו, גם אם היזם עבד בעבר עם הגשמה, נוסע ראש תחום פיתוח עסקי לפגוש אותו ואת הצוות שלו, נסיעה בת מספר ימים על מנת להכיר את הצוות מקרוב, לבחון את אמינותו, הכימיה והמקצועיות. מחלקת אנליזה האמונה בין השאר על בדיקת הנאותות הפיננסית, מלווה את הפרוייקט לכל אורכו, מהווה סנן נוסף גם לאחר שהפרוייקט יצא לדרך ומקפידה לזהות ליקויים אפשריים, עיכובים וכיו"ב. להצלחת הפרוייקט תורמת גם המחלקה המשפטית האמונה על הניואנסים המשפטיים.

הבדיקות המקיפות והיסודיות הללו מוכיחות את עצמן בכל פעם מחדש: להגשמה יש כיום מספר יזמים שהיא חוזרת ועובדת איתם שוב ושוב, וזאת הודות להצלחתם של הפרויקטים המשותפים ולמצב ה-win-win שנוצר לטובת היזם, הפרויקט, הגשמה, וכמובן המשקיעים.

מלאו פרטיכם ותוכלו להתעדכן בהשקעות בזמן אמת, ללא עלות וללא התחייבות:



אני מאשר/ת קבלת חומר שיווקי ומידע בנוגע להשקעות בדוא''ל
שדה חובה*
הגשמה 2019-09-18T12:00:03+00:00
$.fn.wpcf7OnloadRefill=function(){};