ככה לא בונים עיר: המסלול הבלתי אפשרי שיזם עובר כדי לבנות בארץ

יורם ארבל אמר את זה ב-1989, אנו אומרים את זה עכשיו בהקשר הנדל”ני: ככה לא בונים בניין. תמ”א 38 אמורה להוות פיתרון אפקטיבי למחסור בהיצע הדירות, אבל בפועל הביצוע שלה לוקה בחסר

מור בורטניק-רונן, מנהלת בקרת השקעות בהגשמה

כפרפזה לדבריו של יורם ארבל שצעק במשחק כדורגל בשנת 1989: “זה מה שאמרתי לכם! ככה לא בונים חומה! ככה לא בונים חומה!…” נבחרי ציבור רבים במדינת ישראל הקימו קול צעקה וזעקו “ככה לא בונים עיר” בהתייחסותם ליישום הלכה למעשה של תמ”א 38 (תכנית מתאר עיר) כפיתרון לנושא הקריטי להגדלת היצע הדירות.

הכוונות טובות, אבל בפועל הביצוע לוקה בחסר.
מטרת התכנית במקור היא חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, בד בבד עם התחדשות עירונית והגדלת היצע הדירות.
התכנית כוללת הוספת 2.5 קומות על גג בניין קיים ולרוב גם את חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, שיפוץ מעטפת הבניין, שיפוץ השטחים הציבוריים בתוך הבניין, הוספת מעלית, הוספת ממ”ד, הוספת מרפסת שמש, החלפת תשתיות, בניית חניה ועוד.

בוצעו ארבעה תיקונים בתכנית מאז 2005 ביניהם תמ”א 38/1, שיתרונה בהליך הקצר יחסית להבדיל מתמ”א 38/2 שהינו מסלול פינוי בינוי הכרוך בתהליך ארוך יותר, הכולל הריסת המבנה הקיים והקמתו מחדש.

הרשויות יוצרות אי-ודאות והיזמים נפגעים

כמנהלת בקרת השקעות בקרן הגשמה ליוויתי מספר פרויקטים של תמ”א 38/1 ברמה יום-יומית ונדהמתי לגלות עד כמה העיריות לא ערוכות לתת מענה לפרויקטים מסוג זה.
תמ”א 38/1 בהחלט יכול להוות פיתרון מהיר למשבר הדיור בישראל, אך בפועל אין כיום גוף אחד המרכז כיום את יעדי המדיניות.

בכדי למצות את הפוטנציאל של ההתחדשות העירונית יש לשפר את שיתוף הפעולה בין הגופים הנוגעים לעניין, ביניהם: משרד הבינוי, מינהל התכנון, רשות מקרקעי ישראל והועדות המקומיות. הרשויות המקומיות אינן מנצלות את הכלים שתמ”א 38 מעניקה לתכנון עתיד העיר ואף לא נעשה שימוש בסעיף 23 לתמ”א 38 המאפשר לקבוע הוראות בינוי שונות מהקבועות בתמ”א 38. רשויות מקומיות מעטות הכינו מראש תכנית המתמקדת באזור בעיר המקנה זכויות בנייה עם דגש והתייחסות לתשתית הקיימת, הסדרי תנועה ומוסדות ציבור.
מקור הבעיה הינו שהרשות המקומית איננה מחויבת לפעול עפ”י סעיף 23, מה שיכול היה להקל על חוסר-הוודאות של בעלי הדירות והיזמים/קבלנים בנוגע לזכויותיהם וחובותיהם באזורי ההתחדשות העירונית.

חברות יזמיות ו/או קבלניות (להלן: “חברות”) רבות התחילו פרויקטים של תמ”א 38 לאחר בחינת הכדאיות הכלכלית בהתחשב בעלויות ופרקי זמן ריאליים, אך ברגע שהפרויקטים יצאו לדרך נתקלו החברות בדרישות בירוקרטיות בלתי פוסקות מצד הרשויות המקומיות וכפועל יוצא תהליך קבלת ההיתר היה ארוך ומסובך. תהליך זה שחק את רווחי הפרויקט ואף גרם לנזק כספי עצום לחברות.

לדאבוננו אחד הגורמים לנזק הכספי הינו פיצויים בגין עיכוב במסירת הדירות והשטחים הציבוריים, כאשר מדובר בסכומים לא מבוטלים שנדרשו החברות לשלם לדיירי הבניין ולרוכשים החדשים.

משך הפרויקט, זמן ביצוע הפרויקט וקבלת ההיתר, מהווה תקופה מאוד לא נוחה לדיירי הבניין הסובלים מרעש ואבק, תקופה שעדיף לקצרה למינימום האפשרי.
בנוסף העיכוב במסירת הדירות גורם לנזק כלכלי לרוכשי הדירות החדשות שאין בידם פתרון לדיור חלופי, אשר גרם להם נזקים כלכליים, מעבר לחוסר הוודאות בנוגע למסירת החזקה.
ישנם רוכשים שהשכילו לעגן בהסכם עם החברות מנגנון פיצוי לאיחור במועד מסירת החזקה בדירתם, נטל כבד ששולם מכיסם של החברות בגין איחורים במסירת הדירות.

חישוב מסלול מחדש

ההתחדשות העירונית מעניקה פיתרון מיידי למצוקת הדיור, ומדובר בכלי שימושי שקיים על “המדף” מזה 11 שנים. כלי זה אמנם עובר הסדרי חקיקה משלימים כל הזמן בכדי לעודד חברות לבצע את התכנית, אך נכון יהיה לנקוט בדרך פעולה רחבה ולהקים גוף אחד שירכז ויגבש אסטרטגיה תכנונית השומרת על המרקם העירוני בפריסה ארצית ולא רק במרכז הארץ, עם פגיעה מינימלית בשטחים הפתוחים.
הגוף יעזור לחברות לקבל תמריצים, אפשרויות מימון והקלות ביורוקרטיות במקביל לאכיפת החוקים כך שבסופו של דבר ייהנו הדיירים מהשבחת הנכס, המייצרת באופן מיידי עליית ערך במאות אלפי שקלים. תמ”א 38 מגדילה את ההיצע בטווח הקצר וצפויה להפחית מחירים בטווח הארוך.

מלאו פרטיכם ותוכלו להתעדכן בהשקעות בזמן אמת, ללא עלות וללא התחייבות:



שדה חובה*