>, מאמרים, עולם הנדל"ן>מילון ההשקעות בנדל"ן

מילון ההשקעות בנדל"ן

כל מה שאתם צריכים לדעת לפני ההשקעה, במקום אחד

מילון השקעות בנדל

אֶקְזִיט
יציאה מההשקעה. בנדל"ן, מדובר על מימוש שווי ההשקעה באמצעות מכירתה או הנפקתה בבורסה.

בְּדִיקַת נְאוֹתוּת (Due Diligence/DD)
בדיקה הבוחנת באופן מעמיק את הפן הכלכלי והמשפטי של העסקה, במטרה לקבוע את כדאיות ההשקעה. בשוק הנדל"ן בדיקת הנאותות כוללת, בין היתר, בירור מקיף של מהות העסקה והיתכנות התוכנית העסקית, בחינה של החברה היזמית ומחקר על שוק היעד, מגמות באזור ועוד.

בְּרוֹקֶר
סוכן מכירות המטפל בעסקאות ומתווך בין מוכרים ורוכשים. הברוקר מקבל עמלה כשהעסקה יוצאת לפועל.

דּוּחַ אֶפֶס
דוח כלכלי-עסקי שנערך על ידי שמאי וכולל תיאור של מצב נכס, בעלות, תיאור הסביבה העסקית והדמוגרפית של הנכס, זכויות הבנייה והפיתוח (שטחי ציבור), פוטנציאל עסקי כלכלי, תזרים מזומנים צפוי ועוד. הדוח משמש את הבנקים בהערכת שווי הנכס.

הֶטֵּל הַשְׁבָּחָה
מס שגובה רשות מקומית לאחר העלייה בערך הנכס. את ערך ההשבחה (ר' ערך) קובע שמאי מוסמך הפועל בשם הרשות.

הַלְוָאַת מֶזָנִין (Mezzanine)
הלוואה משנית להשלמת ההון העצמי. למעניקי ההלוואה ניתן שעבוד שני על הנכס, לאחר השעבוד של הבנק ולפני ההון העצמי. נקראת גם "מימון ביניים"

הֶעָרַת אַזְהָרָה
רישום בטאבו שנועד לציין שבקרקע בוצעה עסקה שאינה מאפשרת ביצוע עסקאות נוספות, אלא בהסכמת יוזם רישום ההערה. מטרת ההערה היא למנוע ביצוע עסקאות נוספות בקרקע והיא מספקת מידע מעודכן על המצב המשפטי והתכנוני של כל נכס.

הֶסְכֵּם נִהוּל
חוזה בין בעל נכס לבין חברת ניהול. עבודת הניהול כוללת עבודות אחזקה, תחזוקה, בטיחות, ניקיון ועוד. דמי הניהול משולמים לרוב על ידי הדיירים.

הַשְׁבָּחָה
העלאת שווי הנכס באמצעות שיפוץ, שינוי תוכנית המתאר או שינוי ייעוד (ר' ערך).

הֶתֵּר בְּנִיָּה
אישור המאפשר ליזם לעלות על הקרקע על מנת להתחיל בבניית הנכס. ההיתר תלוי לרוב באישור של גורמים רלוונטיים שונים ובאישור סופי של ועדה מקומית או מחוזית.

הֶתֵּר הֲרִיסָה והֶתֵּר חֲפִירָה וְדִפּוּן
היתרי ביניים לפני קבלת היתר הבנייה, המאפשרים לו לבצע פעולות מקדמיות לפני בניית הנכס, בהן הריסת מבנה קיים, חפירת הבור הדרוש להקמת היסודות והחניון וכן דיפון הבור.

זְכֻיּוֹת בְּנִיָּה או אֲחוּזֵי בְּנִיָּה
השטח במגרש או בחלקה שבו מותר לבנות, אשר נגזר ממיקום המבנה במגרש, מהמרחק שלו ממבנים אחרים ומכבישים, כפי שנקבע בתב"ע (ר' ערך).

טֹפֶס 4
טופס המונפק על ידי מהנדס הרשות המקומית המאשר כי המבנה עבור ביקורת של הרשות, מוכן לחיבור חשמל, מים וטלפון וראוי לאכלוס.

יִעוּד קַרְקַע
במסגרת התוכנית שחלה על מגרש מסוים, מוגדר ייעוד הקרקע לבנייה, למשל: מגורים, מסחרי, משרדים ועוד. לעתים הייעוד מאפשר שילוב שלהם.

מוּלְטִיפֶמִילִי (Multifamily)
מקבץ דירות להשכרה הנמצאות באותו מתחם ורשומות כיחידה אחת. המולטיפמילי הוא נכס מניב למגורים אשר נפוץ בעיקר בארה"ב וכולל מ-5 עד 900 דירות לקומפלקס.

מִמּוּן מֵחָדָשׁ (Refinancing)
מִחזור הלוואה, החזר ההלוואה ונטילת הלוואה חלופית בתנאים שונים.

מַס רְכִישָׁה
מס המוטל על הרוכשים זכות במקרקעין. גובה המס נקבע בהתאם לסוג העסקה ולסוג המקרקעין, ומשתנה בין מדינות.

נֶכֶס מֵנִיב
נכס נדל"ני המושכר לתקופה ארוכה ומעניק לבעליו הכנסה קבועה.

נֶסַח טָאבּוּ
מסמך רשמי מטעם משרד המשפטים המעיד על מצבו המשפטי של נכס. במסמך המסמך מתאר את ההיסטוריה המשפטית של הנכס ומפורטים בו שטח המגרש, עיקולים, בעלוּת, צווי בית משפט ועוד.

נְקֻדַּת אִזּוּן
נקודת איזון היא מונח המתייחס לזמן שבו הכנסות הפרויקט והוצאותיו מתאזנות. למעשה, מהרגע שפרויקט מסוים הגיע לנקודת האיזון שלו, הוא הופך לרווחי.

עִסְקַת קוֹמְבִּינַצְיָה
עסקה שבה בעל הקרקע מוכר לקבלן או לחברה היזמית חלק מהקרקע, תמורת יחידות גמורות בבניין שיוקם על אותה הקרקע.

קוֹנְדוֹ (Condo)
דירת קונדו (קיצור של קונדומיניום, Condominium) היא דירה בבניין דירות בבעלות פרטית בארה"ב.

קוֹנְדוֹ בּוּק (Condo Book)
"ספר הבניין" כולל את כל המידע הקיים על הנכס – המיקום, המפרט הטכני של כל הדירות בבניין ושל השטחים הציבוריים, מחירי הדירות, התוכנית העסקית, העלויות השונות וחומרים משפטיים.

קְלוֹזִינְג (Closing)
סגירת עסקה. המועד שבו מתבצעת העברת הבעלות על הנכס, בהתאם לתנאי ההסכם שנחתם בין הצדדים. במועד הקלוזינג מועבר התשלום עבור רכישת הנכס.

רִבִּית לִיבּוֹר (London Interbank Offered Rate – LIBOR)
שיעור ריבית הנהוג בארה"ב כמדד בסיס לקביעת הריבית המשולמת בהלוואות נדל"ן. ריבית הליבור נקבעת בהתאם לשיעור הריבית בהלוואות בין-בנקאיות.

רֶוַח יַזָּמִי
רווח המופק ממימוש נכסי מקרקעין, כתוצאה מפעילות יזמית המביאה להשבחת הנכס (ר' ערך).

שִׁנּוּי יִעוּד
פעולה המבוצעת על ידי רשות ממשלתית מוסכמת, וגוררת תשלום היטל השבחה.

שִׁעוּר הִוּוּן (Cap Rate)
שיעור ההיוון הוא כלי חישובי המשמש לקביעת שוויו של הנכס. בנדל"ן מניב מקובל להשתמש בחלוקה של ה-NOI (ר' ערך) בשיעור ההיוון על מנת לקבוע את שווי הנכס.

תב"ע
ראשי תיבות של "תוכנית בניין עיר". התב"ע היא תוכנית מתאר, המסדירה את היקף זכויות הבנייה המוקנות בשטח מסוים, וכן את החלוקה בין שטחים ציבוריים לשטחים הנתונים לפיתוח על ידי יזמים פרטיים.

תְּשׂוּאָה
אחוז הרווח או ההפסד הנגזרים ממהלך כלכלי, לרוב מדובר בהשקעה. תשואה חיובית משקפת רווח, תשואה שלילית משקפת הפסד.

(Internal Rate of Return) IRR תְּשׂוּאַת
שיעור תשואה פנימי אפקטיבי, המשמש לחישוב התשואה בהשקעות אשר מניבות הכנסה לאורך תקופת ההשקעה. חישוב התשואה ייערך בהתאם למשך הפרויקט ולמועדי התשלומים במהלכו.

תַּשְׁקִיף
מסמך המשמש להצעה של ניירות ערך לציבור. התשקיף כולל את הפרטים אשר נקבעו בתקנות ניירות ערך וכן פרטים נוספים שעשויים להיות חשובים בעיני המשקיע הסביר, אשר שוקל רכישה של ניירות הערך המוצעים.

Buy-Out
מנגנון שבמסגרתו אחד השותפים בעסקה יכול לרכוש את חלקו של האחר ולהוציא אותו מהעסקה. על פי רוב, תנאי הרכישה (סכום ולוחות זמנים) מוסדרים מראש בהסכם הרכישה.

Cash on Cash ((COC
שיעור התשואה שהנכס מניב ביחס להון העצמי שהושקע, משמש להערכת תזרים המזומנים של נכסים מניבים. חישוב ה-Cash on Cash מתקבל באמצעות חלוקת התזרים השנתי בהון העצמי שהושקע.

(יַחַס כִּסּוּי חוֹב) Debt Service Coverage Ratio
יחס כיסוי חוב הוא אחד מהמדדים הפיננסיים החשובים ביותר לניתוח היכולת של חברה מסוימת להחזר הלוואה (קרן וריבית). על מנת לחשב את ה-DSCR, יש לחלק את סך ההכנסות התפעוליות נטו בסכום שנדרש לכיסוי החזר הקרן ותשלום הריבית.

LOI ((Letter of Intent
מסמך כוונות הקובע תנאים בסיסיים להתקשרות עד החתימה על ההסכם הסופי. נקרא גם Term Sheet.

LTV ((Loan to Value
היחס המקסימלי שקובע הבנק, בין מסגרת הלוואה לבין שווי או עלות הפרויקט. לשם קביעת שווי הפרויקט, הבנק לרוב נעזר בשמאי מטעמו אשר מעריך את שוויו.

Micro-Units ((Micro-Housing
יחידות דיור קטנות של כ-40-25 מ"ר הממוקמות לרוב במרכזי הערים הגדולות ומיועדות בעיקר לסטודנטים וזוגות צעירים. המיקרו-דירות מיועדות לאלה שמחפשים לגור בלב העיר עדיין מבקשים לשמור על מחירים שפויים יחסית.

NOI ((Net Operating Income
סך ההכנסות התפעוליות המתקבלות מנכס מניב, בניכוי סך ההוצאות הנוגעות לתפעול של הנכס (עלויות ניהול, ביטוח ותחזוקה שוטפת), אך ללא הוצאות ריבית ופחת.

Pre Sale
מכירה מוקדמת. מכירת זכויות בנכס לפני תחילת הבנייה בפועל.

(מַצֶּבֶת שׂוֹכְרִים) Rent Roll
מסמך המציג את ההכנסות השוטפות משכירות בנכס מניב.

ROI ((Return on Investment
היחס בין המשאבים (זמן, כסף ומשאבים אחרים) שהושקעו בפעילות כלכלית מסוימת ובין ההכנסות מאותה פעילות. ה- ROIמשמש להערכת כדאיות העסקה ולהשוואה בין חלופות השקעה שונות. הדרך הבסיסית והנפוצה ביותר לחישוב ROI היא באמצעות הנוסחה {( הכנסה – הוצאה ) הוצאה}.

*ערכי המילון מתעדכנים מדי מגזין

מלאו פרטיכם ותוכלו להתעדכן בהשקעות בזמן אמת, ללא עלות וללא התחייבות:



אני מאשר/ת קבלת חומר שיווקי ומידע בנוגע להשקעות בדוא''ל
שדה חובה*
הגשמה 2019-07-08T15:34:51+00:00