Cogress: הזרוע הארוכה של הגשמה בלונדון

כחלק מחזון השקעות חוצה יבשות הקימה הגשמה במרכז העסקים בלונדון את Cogress, שמנהלת עבור משקיעי הגשמה את ההשקעות בבירה האנגלית. כך רשת הקשרים המקצועית שלנו בצירוף המומחיות הלוקאלית מסייעת לך כמשקיע. ומה הקשר לציפורי אנגליה?

עומר ברקין, Cogress ,Head of Portfolio Management

כחלק מחזון השקעות חוצה יבשות הקימה הגשמה במרכז העסקים בלונדון את Cogress, אשר מהווה את מרכז הפעילות העסקית באנגליה ומגייס כסף למשקיעים בריטים. הצוות בלונדון מונה מקצוענים מהשורה הראשונה: כלכלנים, עורכי דין ורואי חשבון, וכיו”ר ועדת ההשקעות בלונדון מכהן Lord Jonathan Mendelsohn , בעל ידע נרחב בתחום שוק ההון והנדל”ן המקומי.

כמו כן, הגשמה משלימה את ההקמה של הסניף הראשון בארה”ב, אשר ימוקם במרכז מנהטן, ובהמשך יוקמו סניפים נוספים ברחבי ארה”ב. השלוחות החדשות של הגשמה, שמוקמות ברחבי העולם, יאפשרו גיוס במקביל לפרויקטים על ידי משקיעים מכל מקום בעולם ויספקו למשקיעי הגשמה גמישות וזמינות בכל מגוון ההשקעות העומד לרשותה.

כגוף אשר אמון על בחינת ההשקעות בלונדון, מבססת Cogress את תהליך הסינון על הניסיון והיכולות המקצועיות של צוות המומחים המקומי שלה, תוך התבססות על הניסיון וההצלחות של הגשמה. לצוות המקומי ניסיון מצטבר של עשרות שנים בתעשיית הנדל”ן בבריטניה בכלל ובלונדון בפרט. הרקע המקצועי של חברי הצוות מורכב מניסיון במימון פרויקטים נדלנ”יים, בניתוח שוק ובסגירת עסקאות.

לצד בדיקת הנאותות הסטנדרטית המבוצעת בכל עסקה, מעניקה Cogress ערך מוסף למשקיעים בדמות יכולת הצוות המקצועי המקומי לבחון את עסקת הנדל”ן ממספר זוויות שונות.

חשיבות הנוכחות הפיסית בלונדון

בשנתיים האחרונות פעלה Cogress במרץ למצב את עצמה כאחת מפלטפורמות ה- private equity המובילות בשוק הנדל”ן בלונדון. המודל העסקי של הגשמה, Cogress, זכה לאחרונה בפרס המודל הפיננסי הטוב ביותר לשנת 2016 בטקס ה- Housing Excellence Awards. הכרה זו מהשוק האנגלי זה לא היתה מתאפשרת ללא הנוכחות הפיסית בלונדון וללא והחתירה העקבית לחדירה למודעות היזמים והמשקיעים בשוק.

מעבר להכרה מהשוק ולערכה המוסף למשקיעים, מבחינה מקצועית אין חולק כי נדל”ן הוא תחום לוקאלי בהגדרתו. בדומה למקומות אחרים בעולם, גם הנדל”ן בלונדון חי בסביבה עתירת קריטריונים ורגולציה המחייבים התמחות מקומית. בניתוח גיאוגרפי, רוב העסקאות של Cogress מרוכזות בתוך כביש הטבעת, ה- M25, אשר מבודד את מחוז לונדון, הידוע גם בשם Greater London, משאר אנגליה.

Cogress מאמינה כי על מנת להוביל את השוק ולייצר עסקאות איכותיות, יש צורך בצוות מקומי בעל הבנה לוקאלית והיכרות טובה עם תאי השטח השונים. הנוכחות הפיסית של החברה בלונדון מאפשרת גישה קלה לנכסים וליזמים, כמו גם לשאר גורמי העזר לבחינת העסקה. הנוכחות הפיסית מסייעת לחברה לבודד באופן יעיל את הניואנסים הרלוונטיים לכל פרויקט ולהתמקד בבדיקתם. הצוות אשר בודק את העסקה עבור המשקיע הישראלי הינו צוות מקומי עם ראייה וחשיבה מקומית. מבחינתו של המשקיע הישראלי, הדבר מאפשר כניסה לשוק זר באמצעות צוות מומחים מקומיים העונים על התפקיד של “שותף מקומי”. הליך הסינון שמתבצע הוא מושכל ואיכותי יותר.

ניצול רשת הקשרים המקצועיים של Cogress לטובת המשקיעים הישראלים

הימצאותה הפיסית של Cogress בלונדון מאפשרת לה גם לייצר רשת של מומחים ולהשתמש בה על מנת לבצע אנליזה אפקטיבית עוד יותר של העסקאות. רשת זו כוללת בראש ובראשונה את היזמים, אולם בנוסף גם ברוקרים, בנקאים, עורכי דין, סוכני נדל”ן, יועצי תכנון, מנהלי פרויקטים ועוד. כל אלה מרכיבים רשת מקצועית המאפשרת ל- Cogress לבחון את העסקה מנקודת מבטם של צדדים שלישיים.

תכלית השימוש בצדדים שלישיים כפולה: ראשית, הדבר מסייע ביצירת תמונה מאוזנת של העסקה באמצעות גורם אובייקטיבי ללא אינטרס כספי בעסקה, וזאת בשונה מהיזם אשר מטבע הדברים מתומרץ בעסקה באופן מובנה.

שנית, במקרים בהם הצוות המקצועי מעוניין בחוות דעת נוספת בבדיקת הנאותות, הוא ייעזר במומחים על מנת להעמיק את הבדיקה.

כך לדוגמא, בעת בחינת השקעה, ייצור האנליסט של Cogress קשר עם מספר סוכני נדל”ן מובילים באזור הרלוונטי לעסקה, על מנת לקבל משוב לגבי מספר נתוני מפתח בעסקה. לדוגמא, ייבחנו מחירי המכירה באזור, רמות ביקושים, אופי קהל יעד ותחרות בשוק לפרויקט נשוא העסקה.

דוגמא נוספת לשימוש ברשת הקשרים היא היוועצות ביועצי תכנון בעסקאות בהן מעורב סיכון תכנוני, או בחברות המתמחות בניהול פרויקטים של בנייה בעסקאות בהן הבנייה מורכבת. במישור המשפטי, עובדת Cogress עם משרד עורכי דין מומחה IWG – Ingram winter Green לצורך בדיקת נאותות משפטית בקשר עם הנכס נשוא העסקה וניסוח החוזים המשפטיים.

כאן המקום לציין כי כלים אלו אינם עומדים בפני המשקיע הסטנדרטי בבואו לבחון עסקה באופן עצמאי בבריטניה, ללא כל התמחות בשוק המקומי. פעמים רבות טועים המשקיעים ומנסים לבצע בחינה עצמאית של העסקה באמצעות אתרי אינטרנט שונים שאינם יכולים להוות נקודת ייחוס לעסקאות. הסיבה לכך פשוטה, האתרים אינם מכילים את כלל המידע הרלוונטי לעסקה כגון המצב האמיתי של הנכס מבחינת תשתית וכן תניות בחוזה המכר אשר משפיעות על שווי העסקה האמיתי.

באופן דומה, השקעה בנדל”ן באופן ישיר באמצעות היזם לא תוכל להעמיד לרשות המשקיע חוות דעת אובייקטיבית לגבי ניתוח השוק ותנאי העסקה הספציפית.

בחינת השוק האובייקטיבית באמצעות רשת הקשרים של Cogress הינה חלק מהזרוע הארוכה של הגשמה ומעניקה למשקיעי החברה על פני משקיעים מקבילים בשוק.

הגנה על המשקיעים – יכולתה של Cogress לבחון את העסקה מנקודת מבטו של היזם

הצוות של Cogress מורכב מאנשי מקצוע שחלקם שימשו בעבר כאנליסטים פיננסיים בשירות יזמי נדל”ן לונדוניים, שם זכו ל”מבט מבפנים” אל ליבן של הנקודות הרגישות מבחינת היזם, כגון ניהול המשא ומתן עם הבנק המלווה, קביעת הנחות היסוד המהוות תשתית לתכנית העסקית, תמחור הפרויקט ועוד. חשיפה זו מאפשרת לחברי הצוות לבחון את הנקודות הרגישות בעת בדיקת העסקה ולשמור על טובתם של המשקיעים. לדוגמא, ניתוח העלויות השונות בתכנית העסקית ומניעת “ניפוחן”, הקפדה על מחירי מכירה שמרניים בהתאם לתנאי השוק הקיימים ומינוי בעלי תפקידים מתאימים על ידי היזם כבטוחה ליכולתו להוציא לפועל את הפרויקט.

הניסיון מלמד כי לא תמיד מה שעובד טוב על הנייר עובד טוב גם בפועל. יכולת מיקוד בדיקת הנאותות בנקודות הקריטיות בעסקה, בחינת השינויים הדרושים בתכנית העסקית וניהול המשא ומתן עם היזם על הפתרונות הראויים מהווה נכס אמיתי עבור המשקיעים.

בראש הצוות המקצועי של Cogress בלונדון עומד המנכ”ל טל אורלי, אשר הינו בעל ניסיון של מעל 20 שנים כיזם נדל”ן בבריטניה. אורלי מעורב בבחינה של כלל העסקאות ומוסיף זווית הסתכלות של יזם שהשלים בעצמו עשרות פרויקטים נדלנ”יים, לצד בחינת עסקאות רבות שהחליט לדחות. כמו כן, הוא מוסיף ערך חשוב גם ליזמים עצמם בעת גיבוש העסקה. מנקודת מבטו של המשקיע הישראלי, יכולת קבלת ההחלטות של Cogress היא מפתח.

ארבע אנקדוטות לגבי שוק הנדל”ן הבריטי:

  • בנסיבות מסויימות, ציפורים יהיו מוגנות כמעט כמו (אם לא יותר מ- ) בני אדם. הרגולציה הקשיחה בתחום הנדל”ן בבריטניה כוללת הקפדה יתרה על דיני איכות הסביבה. כך לדוגמא, במקרים מסויימים בהם בטרם תחילת העבודות ישנן ציפורים המקננות בשטח אתר הבנייה, אסור יהיה ליזם לערוך גיזום צמחיה עד שיעזבו הגוזלים את הקן… וזה המקום לציין ש-Cogress בריטניה היא FCA regulated, קרי: מאושרת על ידי הרשות לניירות ערך באנגליה.
  • גם כאן – בירוקרטיה בירוקרטיה בירוקרטיה. בכלל הפרויקטים היזמיים מחויבים לקבלת האישור מהמועצה הרלוונטית בטרם יחלו עבודות הבנייה. תחנות הבירוקרטיה טוחנות לאט, ממש כמו בבית. כך לדוגמא, בהתאם לחוק מחויבות הרשויות להשיב לבקשה לקבלת היתר בניה סטנדרטית בתוך שמונה שבועות. באחד המקרים התקבל ההיתר לאחר שמונה חודשים, דבר שהביא לעיכוב משמעותי בפרויקט. יחי ההבדל הקטן…
  • גם בבריטניה – לעולם לא ניתן יהיה לחזות במדויק את מגמת השוק. ללא ספק, ל- Brexit תהיה השפעה על שוק הדיור הבריטי. עדיין מוקדם להעריך בדיוק לאן מועדות פני השוק בשנים הקרובות. חשוב להדגיש כי שוק הדיור הבריטי מושפע מנתוני בסיס של היצע חסר וביקוש יתר, וייתכן כי ה-Brexit יהווה הזדמנות להשקעות נדל”ן אטרקטיביות.
  • גם אם תעזוב בריטניה את האיחוד האירופי, לונדון תהווה תמיד מיקום מרכזי, מוקד משיכה עולמי, מרכז פיננסי בולט ויעד למשקיעים.פעם אחר פעם הוכח כי אין למהר להספיד את לונדון. בפרספקטיבה היסטורית, העיר שרדה בעבר שתי מלחמות עולם במהלכן נפגעה קשות, וכן משברים פיננסיים כגון המשבר הפיננסי של שנות ה-30 של המאה העשרים והמשבר הכלכלי של שנת 2008. בכל פעם הוכיחה העיר את יכולתה להתאושש מהמשבר בהצלחה.

    כיום, מהווה העיר מוקד עניין עולמי במגוון תחומים דוגמת פיננסים, השכלה גבוהה, תיירות, אמנות, תרבות, אופנה, תחבורה ועוד. לא כל נקודות החוזקה של לונדון חשופות לאי וודאות בעקבות ה-brexit ויתרה מכך, ישנם פרויקטים שבכוחם לרכך את ההשפעה, לדוגמא פרויקט קווי הרכבת החדשים. על פי רשות הרכבות הבריטית, הושלמו כבר 70% מהפרויקט כאשר תאריך היעד להשלמת הפרויקט הוא שנת 2019. הקווים החדשים יחצו את העיר ממזרח למערב ומצפון לדרום, ויאפשרו ל- 57,000 בתים נוספים גישה נוחה ויעילה למרכזה. 95% מהחוזים הקשורים לפרויקט נחתמו עם חברות בריטיות והפרויקט צפוי להוסיף 55,000 מקומות עבודה נוספים לעיר.

    תחזית נוספת היא כניסת משקיעים בינלאומיים לשוק הנדל”ן תוך ניצול ההזדמנות של ירידת ערך המטבע המקומי והאטת השוק. כל אלו מייצרים הזדמנות לקניית נכסים בזול.

מלאו פרטיכם ותוכלו להתעדכן בהשקעות בזמן אמת, ללא עלות וללא התחייבות:



שדה חובה*