אתם שאלתם, רו”ח רובין ענה: מה היתרונות והחסרונות של השקעה ברכישת דירה

הכתבה הקודמת של רו”ח לירן רובין, אנליסט בכיר בהגשמה, שברה שיאי צפייה תוך הסבר על הדרך הנכונה לחסוך כסף. הפעם רו”ח רובין השיב לשאלות המרכזיות שנשאלו בפייסבוק של החברה

רו”ח לירן רובין, ראש תחום ארה”ב בהגשמה

בכתבה הקודמת דיברנו על שדרוג ההון המשפחתי שצברנו במהלך חיינו ועל איך לעשות סדר בעולם הפיננסי המבלבל שנמצא מולנו. הפעם אני רוצה דווקא לדבר אתכם על נושא מסוים שקיבלתי עליו לא מעט שאלות מגולשי עמוד הפייסבוק של הגשמה, ועל אף שעניתי עליהן באופן אישי, מצאתי לנכון לסכם את התשובות גם כאן לטובת אלו שלא שאלו ואלו שלא ידעו מה לשאול.

עיקר השאלות עסקו בהשוואת אפיקי ההשקעה לרכישת דירה להשקעה. שוק הנדל”ן חם וסקסי בתקופה האחרונה ואני בטוח שאצל רבים הוא נושא שעולה על הפרק לא מעט.
בבואנו לבצע השקעה ברכישת דירה כנכס מניב עלינו לבחון את ההשקעה על כלל היבטיה השונים. ראשית, ברכישת הנכס עלינו “להעמיד” הון עצמי מינימלי בשיעור של כ-30% אם מדובר בדירה ראשונה ו-50% אם מדובר בדירה שנייה או יותר. כבר ברכישת הנכס חשוב לקחת בחשבון עלויות נלוות כגון מס רכישה, עו”ד, תיווך ולעתים גם הוצאות השבחה הנדרשות על מנת להשכיר את הדירה בסכום הרצוי.

לאחר הרכישה וההשבחה תהליך אכלוס הנכס חל עלינו כבעלי הנכס וכך גם הטיפול בתחזוקת הנכס. כלומר עלינו לפרסם את הנכס ולהיות זמינים להצגתו לשוכרים וכן לדאוג לתיקונים שונים שייתכן ויידרשו במהלך תקופת השכרתו. כמובן שמטלות אלו ניתנות להעברה לבעלי מקצוע אבל במקרה כזה ייפגע תזרים המזומנים הנובע מהנכס וצריך לבחון זאת ביחס לנכס הספציפי.

בסיום ההשקעה, כלומר בעת מכירת הנכס, צפוי להתקבל תזרים המזומנים העיקרי לרבות עליית הערך הצפויה, אך חשוב לזכור שחלות עלינו עלויות מכירה בהן תיווך, עו”ד, מס שבח ואחרות.

כאשר אנחנו בוחנים השקעה בנכס מניב חשוב לתת את מירב תשומת הלב לתזרים המזומנים הצפוי, בייחוד אם אנחנו “המשקיע הרגיל” שרוכש דירה להשקעה ולא גוף עסקי. בתקופת השכרת הנכס צפויים להתקבל דמי שכירות חודשיים, בעזרתם נשלם את המשכנתא על הנכס. עלינו לבחון האם דמי השכירות הצפויים יכסו את תשלומי המשכנתא באופן מלא או שמא עלינו לדאוג לסכום חודשי נוסף באמצעותו נשלם את תשלומי המשכנתא. כאשר אנו מבצעים את התחשיב הזה חשוב לקחת בחשבון תקופות שבהן הנכס עלול להישאר ריק תקופה מסוימת בין שוכרים וכן לקחת בחשבון עלויות תחזוקה לתיקון תקלות הנמצאות במסגרת אחריותנו.

היבט נוסף שיש לבחון, וחשוב לתת עליו את הדעת, הוא מיקום הנכס. למיקום משמעויות רבות, הן מבחינת היקף ההון העצמי שאנו רוצים ויכולים להשקיע והן מבחינת תזרים המזומנים עליו שוחחנו בפסקה הקודמת. דירות באזורי הביקוש יקרות יותר ביחס לדירות באזורי הפריפריה והשקעה בהן תדרוש מאיתנו היקף הון עצמי גבוה יותר, באותו שיעור מינוף. מבחינת תזרים המזומנים, תשלומי השכירות באזורי הביקוש מגרדים מלמטה את קו ה-3% ובתל אביב כבר יצא לי להיתקל בדירות המושכרות במחירים המשקפים תזרים של כ-2% ממחיר הדירה. באזורי הפריפריה, לעומת זאת, ניתן להשיג דמי שכירות המשקפים כ-4% ממחיר הדירה ולפעמים אף יותר. כאשר שוקלים השקעה באזורי הפריפריה מול אזורי הביקוש חשוב לקחת בחשבון שחיפוש שוכרים בפריפריה עלול לקחת זמן רב יותר מאשר באזורי הביקוש והסיכון שהדירה תישאר ריקה בתקופות בין שוכרים גבוה יותר. כמו כן, בעת הרצון לממש את ההשקעה באמצעות מכירת הדירה משך תקופת המכירה בפריפריה עלול להיות ארוך יותר. בנוסף, חשוב לזכור כי לרוב בתקופת עליות מחירים הפריפריה היא האחרונה לעלות ובתקופת ירידות מחירים היא הראשונה לרדת.

ריבית קבועה-לא צמודה על משכנתאות לטווח ארוך (25-30 שנה) נמצאת כיום בטווח של 4%-4.5%. מכאן, הריבית השוטפת גבוהה מדמי השכירות ולכן שיעור המינוף (יחס המשכנתא למחיר הנכס) יקבע אם תזרים המזומנים החודשי שלנו מהנכס יהיה חיובי או שלילי. ככל ששיעור המינוף יהיה נמוך יותר, כלומר ההון העצמי ברכישת הדירה גבוה יותר, כך הריבית וכלל תשלום המשכנתא יהיו נמוכים יותר (בהינתן תקופת זמן זהה). מנגד, ככל ששיעור המינוף גבוה יותר התשואה שלנו תהיה גבוהה יותר (בסביבה של עליות מחירים).

להלן טבלה המציגה את שיעור התשואה על ההון העצמי בסביבה של עליות מחירים, כאשר השורה העליונה מציגה את עליית המחיר הצפויה באחוזים והעמודה השמאלית מציגה את שיעור ההון שהושקע.

מהטבלה ניתן להסיק כי אם נמכור את הנכס ב-5% יותר מהמחיר בו קנינו אותו וההון שהשקענו הינו בשיעור 50%, נשיג תשואה של 10% לתקופת ההחזקה בנכס. לדוגמא, אם רכשנו נכס ב-1 מיליון ₪ באמצעות 500 אלף ₪ הון עצמי ו-500 אלף ₪ הלוואה, ולאחר שנה מכרנו את הנכס ב-1.05 מיליון ₪, התשואה שהשגנו על ההון העצמי הינה 10% לשנה.
כלומר, ניתן לומר שאם נכפיל את עליית הערך ב-1 חלקי שיעור ההון נקבל את התשואה על ההון.

התחשיב הנ”ל נכון כאשר בין רכישת הנכס לבין מכירתו לא היו לנו הוצאות או הכנסות נוספות וכלל הוצאות הנכס – משכנתא והוצאות אחרות – שולמו מדמי השכירות. כמו כן, חשוב לשים לב שכאשר מחשבים את עליית הערך לוקחים בחשבון הוצאות נלוות שנובעות מרכישה ומכירה כפי שצוינו לעיל, ותשלומי קרן ששולמו במסגרת תשלומי המשכנתא.

אם נסכם, ניתן לראות כי רכישת נכס או דירה להשקעה אינה מתאימה לכל אדם. אדם המעוניין לרכוש דירה צריך לשקול את אופי ההשקעה שאותה הוא רוצה לבצע – האם השקעה הדורשת הון עצמי גבוה ומניבה תזרים נמוך באזור ביקוש, או אולי השקעה הדורשת הון עצמי נמוך יותר ומניבה תזרים גבוה בפריפריה. במקרה זה, יש לקחת בחשבון סיכוני אכלוס כפי שצוינו לעיל.

בכל מקרה יש לקחת בחשבון יכולת הזרמת כספים נוספים במקרים בהם תזרים המזומנים הנובע מהנכס אינו מכסה את כלל ההוצאות הקשורות בהחזקתו. בישראל, הרווח מהשקעה בדירה צפוי להגיע בעיקר במועד המכירה, שכן כפי שראינו תשלומי השכירות יממנו בעיקר את החזר ההלוואה, ועל המשקיע לבחון האם זה מה שהוא מצפה מהשקעתו או שמא הוא מעוניין בהשקעה בעלת אורך חיים קצר ומוגדר יותר.

מלאו פרטיכם ותוכלו להתעדכן בהשקעות בזמן אמת, ללא עלות וללא התחייבות:



שדה חובה*