הטיפ השבועי

רפי כץ, מנהל תחום נדל"ן מניב למגורים, ואנליסט ראשי CoFund
אבי כץ
נשיא ומייסד הגשמה

בהשקעות ריאליות כולם מדברים על החשיבות של פיזור ועל הצורך להשקיע בכמה פרויקטים שונים.
אבל פיזור נכון הוא לא רק הפרדה בין הנכסים. פיזור נכון, כזה שבאמת יצמצם את הסיכון, הוא פיזור 'מהותי' – כלומר פיזור גאוגרפי, פיזור סקטוריאלי, ואף פיזור מבחינת המט"ח שבו משקיעים.

רפי כץ, מנהל תחום נדל"ן מניב למגורים, ואנליסט ראשי CoFund
אורטל לוי-חן
מנהלת תחום נדל"ן מסחרי

מעוניינים להשקיע במרכז מסחרי? חשוב במיוחד לבחון את נושא שוכרי העוגן (Anchors) במתחם – אותן רשתות קמעונאיות מוכרות בארה"ב דוגמת: Targer,
Kroger, Home Depot, Wal Mart.

נהוג לחשוב שנוכחותם של שוכרי העוגן בנכס תהווה יתרון בהשקעה, אך יש לדעת שלא תמיד זה נכון. רשתות ענק רבות החלו בסגירת סניפים או בצמצום שטחי מסחר במטרה להתייעל, בין היתר בתגובה לגידול בסחר המתבצע באינטרנט – וכתוצאה מכך בנקים ברחבי ארה"ב לא ממהרים לתת מימון לנכסים שבהם חוזה השכירות עם שוכר העוגן צפוי להסתיים בתקופה הסמוכה למועד הרכישה.

לכן, לפני שאתם משקיעים במרכז מסחרי בקשו לראות את חוזה השכירות (או את תמצית החוזה, ה-Abstract) עם שוכר העוגן בנכס – כי לכתוב בו תהיה השפעה על ההשקעה כולה.

רפי כץ, מנהל תחום נדל"ן מניב למגורים, ואנליסט ראשי CoFund
אלון גילמור
מנהל קשרי משקיעים

הוצגה בפניכם השקעה אטרקטיבית בנדל"ן אבל אתם לא יודעים מה צריך לשאול כדי לבדוק אם היא באמת כדאית?
הנה 5 נקודות לבחינה ראשונית של מרכיב הסיכון:
* האם האנליזה והבדיקות המקדמיות בחנו את כל הסוגיות?
* מהו ה-Fall-Back, ובעברית פשוטה – מה הכי גרוע שיכול לקרות?
* מהן ההשלכות של חריגה מהעלויות המתוכננות ושל איחורים בלוחות הזמנים?
* האם קיימות הגנות ובטוחות השומרות עליכם כמשקיעים?
* האם ההסכם המשפטי סוגר את כל הקצוות?

אל תוותרו על קבלת תשובות לשאלות
האלו – לא נכנסים להשקעה שלא מבינים את גבולות הגזרה שלה.

רפי כץ, מנהל תחום נדל"ן מניב למגורים, ואנליסט ראשי CoFund
רו"ח ניר איסרליש
אנליסט פיננסי

בכל השקעת נדל"ן חשוב לבחון לא רק את הנכס עצמו, אלא גם את סביבת הנכס.
חשוב לבדוק שהנכס נמצא בקרבתם של עורקי תחבורה ראשיים, מתחמי תחבורה ציבורית, מקומות עבודה, בתי ספר, פארקים, קניונים ועוד.

שוכרים וקונים פוטנציאליים יעדיפו לרוב נכס בסביבה נגישה הקרובה למקומות מרכזיים וחיוניים, ולפעמים על קריטריון זה תיפול או תקום עסקה.

רפי כץ, מנהל תחום נדל"ן מניב למגורים, ואנליסט ראשי CoFund
אילנה לוטצקי
אנליסטית בכירה בהגשמה

בעסקאות בנייה, כאשר היזם מציג תכנית עסקית צריך להבין האם התכנון מצריך אישורים מיוחדים כגון הקלות, שימושים חורגים וכדומה. גם אם התכנון המוצג לא מצריך, לכאורה, אישורים מיוחדים, צריך להבין האם היזם מתכוון לבקשם בהמשך במהלך חיי הפרויקט.
הסיבה: אישור ההקלות עלול לעכב את לו"ז הפרויקט ולהגדיל את העלויות שלו.

רפי כץ, מנהל תחום נדל"ן מניב למגורים, ואנליסט ראשי CoFund
אורטל לוי-חן
מנהלת תחום נדל"ן מסחרי

כמשקיע חשוב שקרן ההשקעות תשקף בפניך את כל מסמכי ההשקעה הרלוונטיים, כולל מסמכי סגירת העסקה.
בבואך להשקיע בפרויקט כלשהו, בין אם הוא פרויקט מניב או בנייה, חשוב לשים לב למחיר רכישת הנכס.
עליך לבקש לראות את חוזה הרכישה (PSA) ולבדוק שמחיר הרכישה שמופיע במצגת ההשקעה תואם למחיר הרכישה שמופיע בחוזה הרכישה. כך תוודא שכל סכומי הכסף אכן נכונים ואף אחד לא "גוזר קופון" על חשבונך".

רפי כץ, מנהל תחום נדל"ן מניב למגורים, ואנליסט ראשי CoFund
רפי כץ
מנהל תחום נדל"ן מניב למגורים, ואנליסט ראשי CoFund

בעשרות ההשקעות שעברתי עליהן תמיד התמקדתי ברגישות התשואה הסופית למשקיע, למשך הפרויקט. משך ההשקעה הארוך מהצפוי שוחק את התשואה, גם אם רווחי הפרויקט בפועל עמדו בתחזית התכנית העסקית. בהגשמה מקפידים בהסכם יזם כחלק מהתנאים המסחריים על קיומו של מנגנון פרס/קנס המגדיל את שיעור חלקם של משקיעי הגשמה ברווח ב-1% עבור על חודש איחור בהשלמת הפרויקט.

גילי נסים, מנהל פיתוח עסקי בהגשמה
גילי נסים
מנהל פיתוח עסקי בהגשמה

בבואי לבחון מידת התאמה של השקעה חדשה לאסטרטגיית ההשקעות של הגשמה ופרופיל המשקיעים שלנו, אני שם דגש בראש ובראשונה על בחינת היזם והערכת סיכוייו לעמוד בערכי התכנית העסקית.
יזם מתאים יהיה מעורה ומעורב, יציג יכולת ניהול יומיומית והתמחות אמיתית ומוכחת בסקטור ובאזור ההשקעה המוצע. חשוב לי לדעת שהיזם עבר מקרים של קבלן שברח, דייר שפלש, משברים, בנקים ששינו תנאים ברגע האחרון וראש עיר ששינה אסטרטגיה אחרי שאישר כבר תכנית. כל אלה יעזרו לי לבטוח ביזם מנוסה שיידע להציג תוצאות.

עו"ד רות יוזף, המחלקה המשפטית בהגשמה
עו"ד רות יוזף
המחלקה המשפטית בהגשמה

יש לא מעט בדיקות משפטיות שיש לערוך לפני שנכנסים להשקעת נדל"ן – אך חשוב במיוחד לוודא שהחברה שתחזיק בנכס היא חברה חדשה, ייעודית לפרויקט, נקייה מהתחייבויות כלשהן וללא כל פעילות עסקית (למעט הפעילות שעתידה להיעשות בקשר לפרויקט).

כדי לסגור את כל הקצוות מומלץ להתעקש שהדבר יופיע בהסכם כהתחייבות ברורה של היזם – כך תבטיחו שאינכם חשופים לסיכונים מיותרים.

אלה זק-סלומון, מנהלת קשרי משקיעים בהגשמה
אלה זק-סלומון
מנהלת קשרי משקיעים בהגשמה

החלטתם להשקיע בנדל"ן ואתם מחפשים חברה להשקיע באמצעותה?
יש היבטים רבים שמומלץ לבדוק לפני שבוחרים את החברה – הנה שלושה חשובים במיוחד:
הרקורד של החברה – מי עומד בראשה, מה היציבות הפיננסית שלה, כמה עסקאות ביצעה, מה היו התוצאות ומה התשואות בפועל.
הביטחונות – אילו ביטחונות אתם מקבלים וכמה הם אמיתיים. לדוגמה, כדאי לשאול (ולעגן בהסכם) מה קורה למשקיעים במצב של פשיטת רגל של החברה.
היזם – האם היזם הוא גורם חיצוני (מה שאומר שהחברה היא בצד המשקיעים), או שהחברה היא גם היזם (מה שעלול להוביל לניגוד אינטרסים בהמשך)

ענבל קונהיים, מנהלת קשרי משקיעים בהגשמה
ענבל קונהיים
מנהלת קשרי משקיעים בהגשמה

רבים מחפשים את הנכס הנדל"ני המושלם להשקעה – וכשעושים זאת חשוב לבנות תיק בעל פיזור השקעות: פיזור גאוגרפי, סקטוריאלי ומט"ח.
פיזור נכון יגדיל את הסיכויים ליהנות מתשואה ממוצעת גבוהה, ובמקביל יצמצם את הסיכון הכרוך בהשקעה.

בקיצור: אל תשימו את כל הביצים בסל אחד – פזרו את ההשקעות בצורה נכונה!

הטיפ של לירן רובין, אנליסט בכיר בהגשמה
איציק בן מאיר
אנליסט בכיר בהגשמה

בבואנו לבחון השקעה בנכס מסוים, חשוב לבצע בחינה של הנכס מן ההיבט המשפטי והתכנוני. חובה לבצע בדיקה כי הזכויות שנמכרות במסגרת רכישת הנכס אכן שייכות למוכר ולא רשומות תחת שם אחר. כמו כן, חשוב לוודא שאין מגבלה להעביר את הזכויות בנכס על שם הרוכש.
בנוסף, במידה ומדובר בנכס בנוי חשוב לוודא שקיימים כל ההיתרים והאישורים ושלא בוצעה בנייה חריגה ללא היתר.
בדיקות מן הסוג הזה נעשות כיום בקלות יחסית דרך אתרי האינטרנט של אגפי ההנדסה של העיריות השונות.

הטיפ של אהוד ליפשיץ, אנליסט בכיר בהגשמה
אהוד ליפשיץ
אנליסט בכיר בהגשמה

אנו בתחילתה של שנה אזרחית חדשה וזהו מועד מצוין לניתוח השנה שחלפה ולקביעת יעדים לשנה הקרובה. את היעדים כדאי לבנות במספר מישורים: פיננסי, מקצועי, משפחתי ובריאותי. במישור הפיננסי יש לקבוע את היעדים לשנה הקרובה ולהחליט מהו האחוז מתיק ההשקעות המיועד להשקעה בנדל"ן בארץ ובחו"ל. כמו כן, יש להבין מהם סוגי הפרויקטים בהם אנו מעוניינים להשקיע (נדל״ן יזמי בארה״ב או אנגליה או אולי פרויקטים מניבים בארה״ב?). אם נהיה ממוקדים בחיפושים נדע לזהות הזדמנויות כשתגענה. מומלץ לכתוב על דף את המחשבות והשאיפות לשנה הקרובה וליצור התחייבות שתאפשר לנו להוציאן לפועל וליישמן. אז מהם היעדים שלך לשנה זו?

הטיפ של לירן רובין, אנליסט בכיר בהגשמה
לירן רובין
אנליסט בכיר בהגשמה

בבואנו לבחון השקעות ריאליות, ובייחוד השקעות בנדל"ן, חשוב לבחון פרמטרים איכותיים ואת תנאי השוק באזור ההשקעה לא פחות מאת המספרים של הנכס עצמו. כך, למשל, חשוב להבין מיהו היזם בעסקה ומהו ניסיונו בתחום והאם אופי הנכס מתאים לשכונה.
בית פרטי באזור של בנייה רוויה או נכס יוקרתי בשכונה בעלת דירוג סוציו-אקונומי נמוך עלולים להוות השקעה פחות מוצלחת.

הטיפ של לירן רובין, אנליסט בכיר בהגשמה
עדי טוביאס
רו"ח, אנליסטית בכירה בהגשמה

בבחינת השקעה חדשה רצוי לאתר אזור שאינו מוערך מספיק ביחס לפוטנציאל שלו ולנסות לזהות תהליכים משמעותיים שמתרחשים בו ועשויים לתרום בכוחם לעליית ערך הנדל"ן. אזור כזה אינו מושך משקיעים סטנדרטיים ולכן התחרות בו תהיה מינימלית.
כמו כן, רצוי למצוא מיקום אשר שטחי הבנייה בו מצומצמים, שכן כך היצע הדירות לא יוכל לגדול משמעותית בשנים הקרובות. באופן זה, הביקוש הגדל באזור יביא לעליית ערך.

מור בורטניק-רונן, מנהלת בקרת השקעות בהגשמה
מור בורטניק-רונן
מנהלת בקרת השקעות בהגשמה

בקרת ההשקעה הינה חלק מרכזי לאורך חיי ההשקעה, כאשר בתהליך זה יש לרכז את מלוא תשומת הלב, בכדי למקסם את רווחיות ההשקעה באקזיט. חשוב מאוד לבצע בקרה הדוקה על היזמים שמנהלים את ההשקעה, בכדי שלא יהיו חריגות בתקציב ובלוחות הזמנים של ההשקעה. נכון יהיה לדרוש עדכונים על בסיס רבעוני, שבהם מפורט תהליך התפתחות ההשקעה כולל: עדכון סטטוס ההיתרים, שלבי הבנייה ואחוז הביצוע, שיווק ההשקעה ותמונות מאתר הנכס, במטרה לשקף את מצב ההשקעה. אין ספק שההצלחה של החברה שבה בחרת להשקיע בסופו של יום נמדדת בתשואות הגבוהות באקזיט.